При покупке квартиры можно ошибиться в цене, качестве квартиры и даже в каких-то условиях сделки — цена такой ошибки в целом приемлема, поскольку покупатель все же получит квартиру. Но будет совсем неприятно потерять деньги, став жертвой преступников.
При должной бдительности, установлении четких критериев поиска, правильной организации проверки и знании преступных схем риск попасть в руки мошенников существенно снижается.
Важно! Привлечение риелтора не гарантирует полного исключения риска мошенничества, а недобросовестные риелторы порой сами оказываются соучастниками преступников.
Основные виды мошенничества на рынке вторичного жилья
- Двойная или многократная продажа
Описание
Договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но подлежит регистрации перехода права собственности. Система государственной регистрации призвана обеспечить надлежащий учет перехода прав. Однако до того, как договор передан на регистрацию, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз. Этот вид мошенничества и называют двойной продажей.
Собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрировал свое право собственности, остальные покупатели будут вынуждены судиться с продавцом, который несколько раз продал квартиру. В худшем случае продана чужая квартира, а за продавца выдавал себя мошенник.
Как правило, продавец завлекает покупателя тем, что устанавливает цену на квартиру существенно ниже рыночной и всячески торопит покупателя, убеждая передать деньги до сдачи документов на регистрацию, обосновывая тем, что «срочно нужны деньги», «уезжаю завтра на ПМЖ в другую страну», «цена такая только при оплате сразу».
Меры противодействия
Такое мошенничество невозможно, если продавец не получит деньги до подачи документов в Росреестр. Даже сдав документы на регистрацию, производить полную оплату не стоит — система Росреестра не идеальна как технически, так и в плане защиты от недобросовестности сотрудников, чтобы за минуту приема документов выявить, что кто-то в эту же минуту подает документы на государственную регистрацию перехода прав по данной квартире.
Поэтому всегда настаивайте, чтобы деньги или хотя бы большую часть продавец получил после государственной регистрации права собственности покупателя. Для этого существует взаимовыгодная схема оплаты через банковскую ячейку либо аккредитив. Если же продавец настаивает на срочной передаче денег, пусть даже цена квартиры до смешного мала — соглашаться не стоит ни при каких обстоятельствах, даже в сделках со знакомыми и близкими.
- Продажа неприватизированных квартир
Описание
Приватизация квартир — сложный и трудоемкий процесс, поэтому на рынке достаточно много посредников, которые помогают приватизировать квартиру. Одновременно недобросовестные посредники успевают продать квартиры и деньги присвоить себе.
Меры противодействия
Всегда выявляйте действительную волю лица, выдавшего доверенность. Иногда лицо, которое приватизирует квартиру, не планирует ее продавать, но подписывает доверенность на мошенника, не читая.
- Продажа по поддельной или отозванной доверенности
Описание
Доверенность очень часто выступает инструментом для различного рода махинаций. Действительно, проще подделать доверенность от собственника, чем правоустанавливающие документы. Аферы с доверенностью можно условно разделить на виды:
- владелец квартиры неверно понимает значение доверенности (полагая, что не давал права на отчуждение);
- владелец квартиры выдает доверенность под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз;
- владелец квартиры понимает, на что дает доверенность, но денег от представителя не получает и впоследствии оспаривает сделку;
- доверенность к моменту совершения сделки намеренно отозвана, а значит, и представитель не вправе заключать по ней договор купли-продажи;
- доверенность изначально поддельна и никаких последствий не влечет.
Меры противодействия
По возможности откажитесь от сделок, которые подписываются не продавцом лично, а представителем по доверенности. Подумайте, стали бы вы давать кому-нибудь доверенность на продажу своей квартиры. Скорее всего, только в самых критических случаях. Большинство собственников думают также, а выдают такие доверенности по элементарному незнанию.
Договор купли-продажи должен подписывать сам собственник и деньги должен получать сам собственник. Это считается «хорошим тоном», по мнению добросовестных риелторов.
- Мошенничества с альтернативами
Описание
Альтернативные сделки — сделки, когда одновременно продается несколько квартир. Участники цепочки, как правило, прямых отношений друг с другом не имеют, как и сделки не связаны ст. 157 ГК в целях обязательной регистрации всего пакета сделок.
Покупатель отдает деньги «верхнему» продавцу, однако в свою собственность квартиру не получает. «Верхний» же продавец к покупателю никакого отношения не имеет, поэтому требовать деньги придется со своего продавца.
Меры противодействия
Покупателю следует проверять юридическую чистоту приобретаемой квартиры, в ячейку закладывать, помимо денег, расписку своего продавца об их получении и условием доступа к деньгам указывать документ, подтверждающий, что покупатель стал собственником квартиры.
Продолжение следует.