Меньше чем за месяц Сбер и ВТБ дважды повысили проценты по рыночным программам ипотеки. Насколько кредиторы еще могут увеличить ставки и почему? А главное – когда ожидать обратного процесса по снижению ставок? С такими вопросами мы обратились к экспертам.
- Взгляд риелтора
- Мнения девелоперов
Взгляд риелтора
Руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов:
Сейчас большинство экспертов, и уже сам Центральный банк РФ говорят о том, что ключевая ставка в июле 2024 года будет расти. При том, что в прошлом году и ранее представители ЦБ РФ были весьма сдержанны в своих комментариях и зачастую прямо не говорили, что будет – рост или снижение ставок, а лишь давали рынку какие-то сигналы или намеки, в каком направлении может быть движение, то стоит полагать, что ЦБ серьезно нацелен на поднятие ставок.
Поскольку экономика сейчас испытывает серьезное давление, вызванное рядом обстоятельств, то понятно, что Центральный банк должен всеми силами сдерживать инфляцию, что он и пытается сделать. И эта борьба становится такой очевидной, что скрывать последующее повышение ключевой ставки не имеет смысла. Это понимают уже не только эксперты, но и обычные люди, которые не связаны с экономическими кругами.
В данной ситуации что уж говорить о банках, в которых трудятся целые отряды экономистов, финансистов и аналитиков, которые смотрят на рынок не только через ключевую ставку, но и опираясь на огромное количество других экономических показателей – к примеру, на рост доходности по ОФЗ (облигациям федерального займа – ред.).
В связи с этим можно сказать, что банки просто действуют с некоторым опережением. Волна повышения ставок по ипотеке началась в начале июня 2024 года, когда все ожидали повышения ключевой ставки со стороны ЦБ, но Центральный банк всех «удивил» и оставил ставку на прежнем уровне.
При этом снижать ставки банки не стали, так как повышение ключевой ставки – это лишь вопрос времени.
Насколько банки могут поднять ставки по ипотеке, зависит, по сути, не от них, а от ЦБ РФ и, в частности, уровня ключевой ставки. Чем она выше, тем выше ставки по кредитам. А какого уровня может достичь ключевая ставка – это вопрос открытый. Это зависит уже от огромного количества факторов. Сценариев развития экономики сейчас много, поэтому прогнозировать что-то на длительный период крайне сложно.
С июля по декабрь 2023 года ключевая ставка выросла более чем в два раза, с 7,5 до 16%. Это привело к тому, что в 2024 году спрос на рыночную ипотеку в разных регионах снизился на 30-50%.
Получается, что главный вопрос не в том, до какого уровня может вырасти ключевая ставка и, как следствие, ставки по ипотеке, а какие ставки еще можно будет называть «рыночными»?
Если вдруг ставки по ипотеке будут идти на уровне 25-30%, то крайне маловероятно, что кто-то массово будет оформлять такие кредиты. В итоге подобные программы просто номинально будут присутствовать в линейке банков.
Если несколько лет назад психологической границей для многих была ставка 10%, выше нее люди не готовы были оформлять ипотеку и предпочитали подождать, то в 2023 году такой отметкой стала цифра в 15%, так как основной спад продаж произошел именно тогда, когда ставка выросла с 15 до 16%.
Повышения ставок в июне привели к тому, что в ряде банков ставки уже превысили 20%. Поэтому можно сказать, что рынок в своих значениях достиг очередной психологической отметки. Теперь остается следить за динамикой в ближайшие пару месяцев, чтобы понять, как это повышение повлияет на спрос.
Очень хочется верить Центральному банку и надеяться, что уже к концу года начнется цикл снижения ключевой ставки, и хотя бы медленное, но хоть какое-то восстановление рынка. А то весьма грустно ждать те времена, когда ипотеку по «рыночным» ставкам будут брать только те, у кого безвыходная ситуация или прожженные оптимисты, купившие, по их мнению, недвижимость по выгодной цене, которые будут надеяться на последующее рефинансирование.
Мнения девелоперов
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:
И Сбербанк, и ВТБ повысили ставки по ипотеке всего на 1,3 п. п. Для основной части покупателей недвижимости ставки по ипотеке уже сейчас заградительные, и такое их незначительное изменение практически не повлияет на спрос. На фоне льготных госпрограмм, маркетинговых программ от застройщиков и банков со сниженными ставками на первый период ипотеки и т. д. этот этап повышения рыночных ставок пройдет незаметно.
Для банков повышение ставок — это важный инструмент, который помогает компенсировать подорожание денег из-за роста доходности облигаций федерального займа. На финансовом рынке действует такой же рыночный механизм. Если деньги продолжат дорожать, ставки будут повышать, пока не произойдет критичного падения спроса на ипотечный продукт.
В любом случае политика банков будет очень гибкой. Кредитные институты будут постоянно оценивать свои риски и доходность различных инструментов и менять схемы извлечения прибыли. Уже сейчас очевидно, что после отмены ипотеки с господдержкой ипотечный продукт перестал быть доступным широкому кругу населения, а вместе с тем и неиссякаемым источником клиентов для банков. Кредитным институтам нужны новые стратегии. Сейчас уже вводят аккредитивы для покупки недвижимости. Есть вероятность, что этот рынок будет менять структуру предложения и дальше.
Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко:
Повышение ставок по рыночным программам ипотеки было связано как с увеличением доходности облигаций федерального займа, так и с прогнозами о дальнейшем увеличении ключевой ставки. В современных реалиях важной целью становится возвращение инфляции к показателю 4% – не достижение этой задачи может смотивировать проинфляционные риски, а в перспективе – дальнейшее повышение ключевой ставки. В связи с этим в ближайшей перспективе денежно-кредитные условия вряд ли смягчатся.
Президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый:
При увеличении ставок банки отталкиваются от двух основных факторов: размера ключевой ставки и динамики ее развития (как раз с последним и было связано повышение ставок по ипотеке дважды за месяц некоторыми крупными банками) и доходности облигаций федерального займа, в текущих условиях, упрощенно – это растущей стоимостью денег на рынке.
В нынешних реалиях банкам выгоднее получить прибыль через ОФЗ, ведь ипотека – это высокорискованная операция и чтобы снизить риски и оставить ее в категории доходных статей, ставки по ипотеке поднимаются до рыночных значений, растет размер первоначального взноса, т. е. кредитные организации нивелируют для себя все возможные риски.
Согласно новому прогнозу ЦБ, в 2025 году ключевая ставка будет на уровне 10-12%. В свою очередь, эксперты предрекают ее на уровне 16-17,4% уже в следующем году.
Двузначное значение ключевой ставки делает кредиты по-прежнему дорогими, а в некоторых случаях, даже недоступными многим категориям населения.
Когда может начаться обратный процесс – снижение ставок? Если исходить из нового прогноза регулятора по средней ключевой ставке, то снижения ранее 2026 года ждать не стоит:
- в 2024 году – 15-16%;
- в 2025 – 10-12%;
- в 2026 – 6-7%.
При этом банковские аналитики прогнозируют, что средние значения ключевой ставки за 2024 год будут 16,8-17,4%, а в конце 2025 года – 14-16%. Это также говорит о том, что в 2025 году стоимость кредитования для населения по сравнению с нынешним годом существенно не изменится.
Как уже отмечал выше, уровень банковских ставок по кредитам напрямую зависит от размера ключевой ставки и их снижение возможно только в случае, если «ключ» начнет уверенное движение к своим однозначным значениям – 8-9% годовых.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
