С 1 июля в России отменили льготную ипотеку на покупку жилья в новостройках под 8% годовых. Остальные ипотечные госпрограммы с низкими ставками продолжают функционировать.
Льготная ипотека была программой временной поддержки, введенной в 2020 году, в разгар коронавирусной пандемии. Она была призвана не допустить коллапса ключевой строительной отрасли на фоне снижения спроса из-за ограничений и несколько раз продлевалась и в итоге стала привычной для людей, встроившись в рынок и изменив его. Например, спровоцировала двукратный рост цен на жилье за четыре года при сорокапроцентной инфляции. Темпы роста стоимости ускорились втрое по сравнению с периодом 2016-2020 годов. Кредиты были доступны каждому совершеннолетнему с гражданством РФ и предлагали такие выгодные условия, что предложение не поспело за спросом.
Ипотека - признак обеспеченных
Нынешняя ставка по обычной (нельготной) ипотеке составляет 18% годовых. Эксперты прогнозируют ее рост до 20%, что означает существенную переплату. Процесс начался уже сейчас: 2 июля Сбербанк поднял ставку до 19,5%, это уже третье повышение после увеличения ключевой ставки.
С нынешним перегретым рынком жилья, где цена на квадратный метр составляет 134 тыс. рублей (III квартал 2023 года) своя квартира становится все менее доступной. В отдаленной перспективе это существенно снизит спрос. В ближайшей - вызвало ажиотаж: по итогам июня выдача увеличилась более, чем на 45% по отношению к маю и на 25% по сравнению с июнем-2023, о чем сообщают в ВТБ. Граждане спешно оформляли займы на льготных условиях.
По оценке экспертов, ожидается существенное охлаждение рынка и падение его объемов примерно на треть. Это связано с тем, что ипотека на стандартных условиях становится не по карману большинству граждан. Для одобрения кредита даже со ставкой 18% требуется зарплата не менее 77,6 тысяч рублей в регионах, львиную долю которой будут забирать ипотечные выплаты.
Двухкомнатная квартира в смоленской новостройке стоит от 4 до 7 млн рублей, что зависит от ЖК и его местоположения. Стандартная ипотека для молодой семьи - 6,5 млн на 20 лет без первоначального взноса. Льготные условия предполагают ежемесячный платеж в размере 54 368,60, что превышает среднюю смоленскую зарплату, а общая сумма выплат составит более 13 млн рублей. Таким образом, семья переплачивает вдвое.
В случае с 20% годовых ежемесячный платеж составит 110 423 рублей, а общая сумма - более 26,5 млн рублей (в 4 раза больше изначальной цены квартиры). Такие условия неподъемны для получающих средние зарплаты.
Все выше и выше
Повышение ипотечных ставок - реакция на поведение регулятора, увеличивающего ключевую ставку. Недавно Центробанк уже поднимал ее до 16%. Сейчас заместитель главы ЦБ отметил, что идет обсуждение последующего увеличения ключевой ставки до 17-18%.
Ключевая ставка означает минимальный процент, на основании которого ЦБ выделяет частным банкам кредиты, предоставляя им денежную массу. Это механизм регулирования курса рубля и рычаг влияния на экономику. Низкий показатель - дешевые деньги и более доступные кредиты, что оживляет бизнес-сферу, но в то же время подстегивает инфляцию. Повышение призвано снизить инфляцию и спекулятивную активность, но негативно влияет на покупательную способность и доступность кредитов, замедляя экономику. Высокий показатель уже сказывается на финансовом благосостоянии общества: так в мае-2024 россияне взяли рекордный за полтора года объем микрозаймов. Соответственно, за всплеском жилищного рынка последует столь же резкое падение спроса, что может существенно ослабить экономику, состояние которой зависит от нескольких ключевых отраслей.
В зоне риска находятся те, кто успел взять ипотеку на льготных условиях. Приняв поспешное решение в последний месяц, эти люди могли не рассчитать собственные финансы и оказаться в ситуации, когда кредит платить нечем. В случае хронической невыплаты и ввиду невозможности взыскать средства иными методами недвижимость выставляется на торги.
По информации Сбериндекса, в среднем по стране новостройка стоит на 44% дороже вторичного жилья (149 914 р. против 103 695 р. на январь 2024 года). Квартира теряет статус новой, как только переходит в собственность третьего лица. Следовательно, банк реализует взятое в ипотеку жилье по рыночным ценам вторичной недвижимости. Это не может покрыть долги заемщика, он остается должен банку, который тоже теряет деньги, отданные девелоперу, а время, потраченное человеком на выплаты, уходит впустую. Когда таких заемщиков становится много, строительная отрасль начинает негативно влиять на банковский сектор, в котором уменьшается количество средств. Банки вынуждены брать у ЦБ новые займы, чтобы функционировать, что увеличивает инфляцию, поскольку повышает количество денежной массы в обороте. Это вынуждает ЦБ снова поднимать ключевую ставку, что еще сильнее загоняет экономику в кризис. С другой стороны медали - кредиты, которые девелоперы берут на возведение своих ЖК. Падение спроса приводит к убыткам, банкротству и невозможности выплатить заем, что тоже лишает банк денег, особенно, если он зависим от крупного заемщика.
Что день грядущий нам готовит
В поле зрения регулятора давно находится зависимость кредитуемых им банков от финансовой устойчивости крупнейших компаний из ключевых отраслей. Будут ужесточаться требования по расчету риска концентрации на крупных заемщиках. Строительные фирмы и их возможный коллапс - один из примеров.
Часто активы корпорации-заемщика больше активов банка: крупнейшая компания в стране сопоставима со вторым по размеру банком и в два раза больше третьего, а совокупный долг трех крупнейших кредиторов почти равен капиталу всей российской банковской отрасли. Это означает, что дефолт корпорации означает крах банков, кредитующих ее. Чтобы снизить долю концентрации, ЦБ изменит систему ее нормативов. Изменениям подвергнутся те, что связаны с максимальным размером риска банка на одного получателя кредита, а также с кредитованием сопряженных с банком компаний.
Для простых россиян все вышесказанное означает не только невозможность купить квартиру, но и повышение цен в ряде других сфер. Учитывая высокую закредитованность населения, удорожание жизни может повлиять на возможность рассчитываться с долгами. Наибольшим рискам подвержены ипотечники и другие люди с крупными займами, особенно, если ключевая ставка продолжит расти.
Смоленский ипотечный рынок также продемонстрирует резкое снижение. Несмотря на то, что ряд других льготных программ жилищного займа в стране продолжает действовать, воспользоваться ими смогут далеко не все, а, например, молодые семьи, работники IT (под 5%) и желающие переехать на Дальний Восток или в российскую арктическую зону (под 2%). Для смолян, уставших от городов, предлагается сельская ипотека под 3%. Тем не менее, большим спросом эти программы не пользуются и снижения не компенсируют.
