На рынке недвижимости встречаются разнообразные мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы. Откровенно мошеннические схемы, когда продавец и не продавец, а имущество отсутствует, происходит при использовании поддельных документов, в том числе паспорта, доверенности, завещания и т.д.
При покупке квартиры стоит доверять только подлинным документам. Копии документов, даже если они нотариально заверены, могут быть подделкой.
Также важно достоверно убедиться, что собственник квартиры полностью дееспособен, в квартире не зарегистрированы иные жильцы, а также, что продаваемая квартира не досталась собственнику недавно в наследство или получена в результате срочной покупки/продажи. Это всё может стать основанием для оспаривания сделки.
Продажа квартиры с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Все еще более усугубляется, если квартира для продавца является единственным жильем, сделка является кабальной, собственника понудили подписать документы и / или намечается банкротство физического лица.
Продажа квартиры с нарушением прав несовершеннолетних детей, продажа квартиры при наличии у собственника неисполненных финансовых обязательств. Бывают риски и при приобретении квартиры у наследника, когда по истечению времени на горизонте появляются (случайно или не случайно) пропустившие и восстановившие в судебном порядке срок на принятие наследства другие родственники. Покупка квартиры у собственника, при наличии у последнего неисполненных финансовых обязательств.
Насторожить покупателя в таком случае должны в том числе «свежие» документы, цепочка быстрых сделок, нежелание и невозможность общения с собственником имущества (действия только через посредника), а также дисконт по стоимости квартиры и спешка при продаже.
Чтобы обезопасить себя от рисков утраты денежных средств и приобретенного имущества, необходимо запрашивать и тщательно проверять документы, действие доверенности.
С целью получения информации об основных характеристиках и истории зарегистрированных переходов прав на объект недвижимости в обязательном порядке запросить у собственника выписку из ЕГРН, желательно, чтобы срок владения объектом последним собственником превышал 3 года.
Оформляйте все документы, связанные с покупкой недвижимости только в присутствии реального собственника (по возможности никаких доверенностей), требуйте у него правоустанавливающие документы, согласие супруга на сделку, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, технических паспорт БТИ, справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, не стесняйтесь запрашивать у него дополнительные документы, идентифицирующие его личность (водительское удостоверение, СНИЛС).
Перед тем как подписать, внимательно прочитайте предлагаемый к подписанию договор, снимите с него копии, перечитайте его в спокойной обстановке, например, дома, помните о том, что вы имеете право вносить свои условия и требования в этот договор, вы не обязаны соглашаться на все условия и требования, которые вам предлагает продавец. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. В ней содержится информация о том, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением. Также можно ознакомиться с наличием/отсутствием дел в отношении собственника на сайте суда по месту регистрации и через сервисы федеральной службы судебных приставов уточнить информацию о наличии исполнительного производства из банка данных.
Стандартные группы риска при продаже имущества, как-то: по доверенности (без полномочий или не актуальной); в отсутствии согласия одного из супругов на сделку, без учета прав несовершеннолетних; с продавцом, во временном или постоянном состоянии, не позволяющем осознавать значение своих действий; при нарушении прав наследников, своевременно не обратившихся за наследством, а также наличие несогласованной перепланировки или продажа в предбанкротный период по заниженной стоимости.
Перед покупкой лучше убедиться, что, если перепланировка и была, - она согласована.
Не спешить с покупкой, не поддаваться ажиотажу, желательно изучить продавца, предлагаемые к подписанию документы, познакомиться с будущими соседями, проверить наличие / отсутствие перепланировок.
Также определенная группа риска – это обращение к неквалифицированным специалистам, которые не анализируют риски и покупатель, рассчитывая на профессиональный опыт – может получить неблагоприятные последствия. Хуже, когда сопровождающий специалист намеренно эти риски не анализирует, участвуя в мошеннических схемах.
Вызывает тревогу новый порядок представления документов на регистрацию, при котором, не предоставляется дополнительный экземпляр в регистрирующий орган, а лишь сканируются представленные документы. Специалисты МФЦ ответственны только за соответствие отсканированных документов оригиналу, то есть тому, что представил клиент. В случае, если заявитель предоставил подложный документ специалист МФЦ ответственность не несет и это будет исключительная проблема сторон последующих сделок.
Сложная экономическая ситуация, влияет на рынок недвижимости и среди предложений появляются срочные продажи, к которым надо относиться особенно настороженно.
Не принимайте решение спонтанно, критически относитесь к супервыгодным в отношении цены и скорости оформления предложениям.
Также при приобретении новостройки необходимо быть бдительным. Особенно при приобретении апартаментов или квартиры по уступке, следует внимательно проверять первичные документы об оплате и финансовое состояние застройщика. В противном случае – можно остаться ни с чем.
Консультации по таким и не только вопросам - задачам можно получить тут - https://t.me/msSpiridonova. По дополнительным юридическим вопросам – запись по телефонам +7 (966) 009-1979, +7 (925) 500-2532 или приходите к нам в Бюро, мы всегда Вам рады.
