Разбираем один из самых реалистичных сценариев.
Льготная ипотека ворвалась в нашу жизнь четыре года назад и стала неотъемлемой частью для покупателей квартир в новостройках. Но 1 июля заканчивается срок действия программы «Господдержка 2020».
При этом должна остаться «семейная» ипотека, но и ее условия изменятся.
Стоит ли торопиться сейчас с покупкой недвижимости, чтобы успеть получить ставку по жилищному кредиту 6-8% годовых, разбирались с коммерческим директором «ЛСР. Недвижимость – Урал» Артемом Минаевым.
А отменят ли?
— Когда речь идет про отмену льготной ипотеки, многие вспоминают басню про мальчика и волков. И думают: тревога ложная. Да, что-то изменится, но полностью не отменят. Что думают застройщики?
— Льготную ипотеку пытались отменить минимум пять раз за последние четыре года. Но все равно продлевали, хотя изменения были. В этот раз все серьезней. Мы ожидаем, что она все-таки прекратит свое существование. Останутся только целевые программы, к примеру, «семейная» ипотека, которая подходит только тем, у кого есть дети.
— И как быть тем, кто хочет в ближайшее время приобрести недвижимость? Торопиться?
— Как бы банально это ни звучало, но да. Потому что сейчас льготный жилищный кредит на новостройки выдается с максимально низкой ставкой — под 6-8% годовых. С учетом инфляции это действительно выгодное предложение. С вторичным жильем уже иная ситуация. Сейчас процентная ставка по ипотеке держится в районе 17-19%. Берем калькулятор и считаем: ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру в «Малахите» на ЖБИ составит в районе 36 000 рублей по льготной ипотеке.
На аналогичное жилье в девятиэтажке постройки 70-80-х годов по соседству — от 70 000 рублей.
Разница ощутимая. Если льготную ипотеку отменят, ипотека на новостройки достигнет примерно таких же значений.
Квартира по цене четырех
— Но при такой ежемесячной сумме платежа и переплата по ипотеке будет космическая.
— А давайте посчитаем. Открываем ипотечный калькулятор на сайте «Домклик».
И рассмотрим покупку двухкомнатной квартиры в «Меридиане» за 5 906 419 по базовой ставке 19,5% годовых.
Минимальный первоначальный взнос составит 891 870 рублей.
Сумма займа при таком раскладе — 5 014 549 рублей.
Ежемесячный платеж при кредитовании на 30 лет составит 83 049 рублей.
Одобрят его лишь при минимальной зарплате в 106 253 рубля. Недурно.
И переплата составит 20 316 067 рублей. За эти деньги можно еще четыре таких квартиры купить!
— А если сравнить с льготной?
— Снова считаем.
Первоначальный взнос будет больше — 1 777 833 рубля, но таковы условия программы. Зато при том же сроке кредита ежемесячный платеж в 2,5 раза меньше — 33 220 рублей.
Необходимый доход, чтобы оформить кредит, — 46 508 рублей.
При этом переплата будет уже не 20 000 000, а 7 827 523 рубля.
Что с ценами?
— Возможен ли такой сценарий, что в случае отмены льготной ипотеки цены на новостройки упадут на 15-20% и сравняются с вторичкой? Не выгоднее ли подождать с покупкой?
— Возможно, на ряд проектов или квартир застройщики будут вынуждены снизить цены. Но, скорее всего, это будут единичные и неликвидные варианты. Массово же квартиры, скорее, дешеветь не будут. Цены на жилье «замрут».
— То есть падения стоимости квадратного метра ожидать не стоит?
— Не стоит. Все растет в цене. Прежде всего, строительные материалы. Например, хлеб стройки — цемент — в прошлом году мы приобретали по цене 6 800 рублей за тонну. Сейчас уже он стоит 9 900 рублей. То есть цена выросла в 1,5 раза, и это только по одному виду материалов.
Растут в цене энергоресурсы, увеличиваются накладные расходы на стройке, зарплаты. Я не знаю ни одной составляющей стройки, которая не выросла бы в цене. Ярко выражен дефицит рабочих, в том числе за счет увеличения объема стройки. А это все влияет на стоимость квадратного метра.
Недоступная ипотека
— Недвижимость в Екатеринбурге последние 15 лет неуклонно дорожает. Но, возможно, цены на квартиры сейчас уже достигли пиковых значений. Не лучше ли инвестировать деньги в банковские вклады, проценты по которым сейчас достаточно привлекательные?
— Тактика накоплений сегодня достаточно рискованна по нескольким причинам. Во-первых, рубль дешевеет. Во-вторых, меняются условия покупки недвижимости и вероятность их ужесточения очень высока. Поэтому, если перед вами стоит задача улучшений жилищных условий, не стоит откладывать покупку квартиры. Надо понимать, что с 1 июля льготных кредитов не будет. А значит ипотека станет недоступной. Далеко не каждая семья сможет себе позволить взять кредит на 30 лет с ежемесячным платежом в 80 000 рублей. А при ставке 17-19% годовых будет именно так.
— А если отмены не случится?
— Мы все-таки ожидаем более реалистичное развитие событий — то, при котором привычной нам «дешевой» ипотеки не будет. Да, сейчас все застройщики кричат о том, что надо успевать. Но на этом фоне скептики отнесутся к этому, как к ерунде. А потом скажут: «Ой! Где же мы были раньше? Надо было тогда брать». Но будет уже поздно.
Покупай, но проверяй
— Если ипотека станет недоступной и покупатели уйдут с рынка, что будут делать застройщики?
— Сейчас большая часть девелоперов возводит свои объекты на кредитные средства — таковы нормы закона. И банк четко контролирует, сколько квартир на этапе строительства покупается в конкретном доме, который он закредитовал. Если продаж мало, для застройщика повышается ставка по займу, следовательно, его расходы еще увеличиваются. И риски банкротства среди строительных компаний будут возрастать. Поэтому хоть я и советую торопиться, успевая до 1 июля купить квартиру, призываю тщательно выбирать застройщика, чтобы не остаться обманутым дольщиком. Конечно, благодаря нововведениям в законодательстве сейчас вы застрахованы от того, чтобы остаться и без квартиры, и без денег. Даже если с компанией, которая возводит ваш дом, что-то случится, средства, уплаченные за квартиру, банк вернет вам обратно. Но с учетом инфляции, это может быть уже не та сумма. Кроме того, если девелопер введет дом, но с опозданием, вы не сможете получить компенсацию. Сейчас действует мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. А для тех, кто снимает квартиру, пока строится новая, это грозит дополнительными расходами, и их уже никто не компенсирует.
— И как себя застраховать от такого?
— Выбирать только тех девелоперов, которые сдают 100% своих объектов вовремя. Для этого достаточно открыть сайт ЕРЗ.РФ. Так, согласно его данным, «Группа ЛСР» в Екатеринбурге за последние 15 лет все 100% возводимых объектов вводила в эксплуатацию точно в срок или досрочно. Так, шесть 4-этажных домов по 96 квартир в «Мичуринском» были введены раньше на 10,5 месяцев, в «Рассветном» на ЖБИ 26-этажный дом на 664 квартиры построили за 20 месяцев и ввели в эксплуатацию раньше на 8,5 месяцев. Но рекорд компании — возведение первого 192-квартирного дома жилого квартала «Флагман» на ВИЗе, который сдали раньше срока на 28 месяцев.
Есть мнение, что, если строят быстро, значит некачественно. Но у нас в компании есть своя статистика по передаче объектов, и, согласно этим данным, 90% квартир передаются дольщикам с первого раза без замечаний. Все благодаря нашей фирменной сборной технологии домостроения. Она позволяет быстро возводить здания из готовых железобетонных изделий собственного завода ЖБИ, сохраняя при этом высокое качество.
