Загородный рынок находится не на обочине больших денежных потоков: ключевые факторы финансового рынка влияют и на спрос, и на предложение.
Из важных (наверное) событий в макроэкономике: ключевая ставка осталась на высоком уровне, некоторые крупные банки увеличили доходность депозитов.
Рыночные кредиты по-прежнему весьма дороги, льготная ипотека заканчивается. Санкции остановили биржевые торги долларом и евро, экономисты говорят о возможности существования параллельных курсов валюты и черного (или серого) рынка.
Скажутся ли эти факторы на рынке недвижимости и на загородном сегменте?
Алексей Васильев, генеральный директор компании «Вилла Эксперт»:
- К высокой ключевой ставке рынок уже привык и вряд ли ожидалось ее снижение в ближайшее время. Поэтому какого-либо влияния на спрос или настроения покупателей решение ЦБ не оказало. Новые санкции и остановка биржевых торгов с долларом так же вряд ли на что-то повлияют в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Пока что основной драйвер на рынке загородной недвижимости - льготная ипотека.
Большая часть сделок с участками в наших проектах (в КП AquaDolce и в «Павловском квартале») проходит с использованием льготных программ. Эти программы в таком формате действуют до 1 июля.
Ну, а дальше и государству, и девелоперам нужно будет что-то придумывать, чтобы активизировать спрос. Брать обычную ипотеку под 20% годовых клиенты, естественно, пока не готовы. Значит, застройщики будут предлагать длительные рассрочки или как-то субсидировать ставку до приемлемой для клиентов.
Так что, хотя рынок пока что и не сильно зависит от внешних политических и экономических факторов, сложностей в нем хватает.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Отсутствие возможности торговли валютами на бирже приведет к сокращению инвестиций в токсичные валюты. Часть высвобождающегося капитала перетечет в депозиты. Произошедшее повышение депозитных ставок в банках при сохранении ключевой ставки (КС) говорит о том, что с высокой вероятностью на следующем заседании ЦБ ставка будет повышена.
Банки не случайно с опережением подняли ставки на депозиты сроком на 3-6 месяцев без возможности досрочного снятия. Часть средств придет на загородный рынок, который в настоящее время в востребованных проектах обеспечивает доходность от 30% годовых.
Дальнейший рост КС, возможно, приведет к выходу инвесторов из ОФЗ. Часть этих капиталов также может прийти на загородный рынок.
Высокие ставки и санкции приводят к сокращению прибылей крупнейших российских компаний. Соответственно, сокращаются дивидендные доходности по «голубым фишкам», инвесторы выходят из них тоже. Определенная доля инвестиционных средств также придет на загородный рынок и будет компенсировать негативный эффект от отмены льготной ипотеки с господдержкой.
В целом влияние этих факторов опосредованно окажут положительное влияние на загородный рынок. Мы прогнозируем сохранение объема продаж на уровне выше третьего квартала прошлого года, но ниже второго квартала этого года.
Это также связано с естественным сезонным спадом продаж в июле и августе. Если ЦБ не удастся сдержать рост инфляции и предотвратить резкое падение рубля, тогда можно ожидать существенного роста продаж на загородном рынке.
Вадим Новиков, девелопер проекта КП «Оберег»:
- Рынок недвижимости - сложная история, на него влияют много разных факторов, как негативных, так и позитивных. «Задним числом» их легко оценивать: вот, оказывается, в чем дело! Но предсказывать даже у сильных экспертов получается далеко не всегда.
Сохранение высокой ставки ЦБ и высокой стоимости рыночных кредитов, скорее, притормозит приток новых средств в загородное строительство. Некоторые из потенциальных клиентов и инвесторов, вероятно, предпочтут придержать средства на депозитах с высокой доходностью.
Прекращение биржевых торгов долларами и евро, неясности с формированием рыночного курса доллара, наоборот, повышают привлекательность вложения средств в недвижимость, включая загородные объекты.
Средства все сложнее выводить и использовать в каких-то зарубежных активах. Российская экономика закрывается, и это надолго. Кроме того, продолжается приток денег в отрасли, связанные с «оборонкой» и в крупные инфраструктурные проекты.
Косвенно это способствует росту доходов предпринимателей, ориентированных на госзаказ. И это тоже долгосрочная тенденция. Сейчас ситуация на загородном рынке стабильная, и пока не видно внешних факторов, которые могли бы ее «раскачать» в ту или другую сторону.
