Я не перестаю удивляться отчаянности наших граждан и злится беспредельной наглости брокеров по новостройкам. Одни не перестают верить обещаниям, вторые «не краснеют» их давать. Хорошо, когда человек ищет альтернативную точку зрения, как в случае, который хочу сегодня разобрать.
На днях мне поступило вот такое сообщение:
И соответственно запрос – «Мне нужно услышать мнение специалиста с более-менее развёрнутым обоснованием своей позиции по этому вопросу.»
Т.к. ответ на данный вопрос и логика моих размышлений думаю будет полезна многим, родилась эта статья.
С чего мы начинаем разбор предложения для инвестирования или поиск такового? Цена и локация. Первое всегда вытекает из второго. При удачном совпадении этих критериев, естественно разбираем уже и остальные детали.
Что мы имеем в данном предложении?
ЖК «Метроном» от девелопера «Брусника» расположен в районе Метрогородок на Востоке Москвы.
Про сам район уже писала в статье «Покупать, снимать или жить в общежитии? Что лучше выбрать для будущего студента». Здесь лишь добавлю, что конкретно этот ЖК расположен в непосредственной близости от действующей ТЭЦ, в окружении пром.зоны – непонятных гаражных кооперативов, сервисов и старых заброшенных зданий. И если предположить, что со вторым как-то вопрос решится, то ТЭЦ точно никуда не перенесут. Кстати, если не хочется «ножками» пройти посмотреть окружение, то можно посмотреть фото видов на Яндекс.карте.
Естественно, сам застройщик и все брокеры «поют» об изменении вида района в перспективе. Это понятно. Только ни на одном официальном сайте Москвы нет данных, что город как-то будет облагораживать эту территорию. А сам застройщик, естественно, ограничится пятном своей застройки. Вот и получите вы ландшафтный дизайн своего двора, из которого вам выходить будет страшно. Если у вас нет личного авто, то выходить все равно придется.
До ближайшего метро «Бульвар Рокоссовского» 20 минут пешком через все тоже соседство, о котором написала выше. Можно, конечно, пройти минут 5-7 до трамвая и на нем еще минут за 5-7 доехать до метро, если трамваи не стоят, конечно. Кстати, и на личном авто ехать по дороге до дома пока так себе удовольствие и здесь я уже не о виде из окна машины, а о качестве самой дороги.
В общем для меня локация очень сомнительна, но может быть все ее недостатки «скрывает» заманчивая цена предложения, которое озвучили потенциальному покупателю? Листайте галерею, пожалуйста.
За почти 14,100т.р. предложена евро двухкомнатная квартира, фактической площадью 34,6м.кв. (в расчет цены почему-то берут площадь 35,8м.кв.) с видом во двор и подчистовой отделкой.
Стоимость метра квадратного – 393т.р.!!!
Срок сдачи – 3 квартал 2026 года.
Посмотрим данные с irn.ru:
Средняя стоимость квадратного метра в районе 242т.р. Естественно в irn учитывается «общая температура цена по району», но здесь по факту еще и дома не стоит. В любом случае давайте, естественно, посмотрим ближайших конкурентов в районе. Их, кстати, не так и много, что тоже вызывает тему к обсуждению.
Здесь не буду перечислять жилые комплексы, а цены видны на карте выше. Отмечу единственное: ЖК «Талисман на Рокоссовского» уже сдан! Расположен он непосредственно около метро. Это уже район Богородское, в котором нет никаких пром.зон и предприятий. Давайте посмотрим за сколько здесь можно сейчас купить 1-комнатную квартиру?
За 14,700т.р. можно купить квартиру с чистовой отделкой в готовом доме! Не нужно ждать более 2х лет до сдачи, мириться с сомнительным соседством и тратить нервы на то, что думать – а вырастет ли цена в ЖК «Метроном» через два года, что я смогу выйти из этого проекта в плюс. Ведь, если будет рост цен дальше, то квартира около метро в любом случае будет стоить дороже, чем квартира в 20 минутах пешком. Согласны?
Конечно, на вторичном рынке, какой является квартира в ЖК «Талисман на Рокоссовского» ставки по ипотеке сейчас совсем космические и при внесении тех же 20% первоначального взноса, платить ежемесячно придется по 196т.р. Даже сдача сейчас этой квартиры в аренду за 65-80т.р. в месяц ситуацию особо не изменят. Но предлагаемая застройщиком рассрочка на 18 месяцев и потом оформление ипотеки также сейчас под неизвестно какой процент, я считаю «котом в мешке».
По сути, все дальнейшие рассуждения можно было бы прекратить. Но клиенту дают гарантию (основываясь аж на 10-летний опыт работы) получения доходности с инвестиций в 45% годовых!
Откуда взялась эта цифра? Приведу формулу доходности, по которой считаются инвестиции:
И вернемся к нашим вводным данным:
- Стоимость квартиры сейчас – 14,100т.р.
- Потраченные личные средства за 18 месяцев – 2,8млн.р. первоначальный платеж + 50т.р ежемесячно * 18 месяцев (900т.р.) = 3,7млн.р.
- Остаток по квартире через 18 месяцев – 14,100т.р. – 3,700т.р. = 10,300т.р.
- Обещанная риэлтором стоимость квартиры через 18 месяцев – 16,500т.р.
- Доходность за 18 месяцев – (16,500-10,300) – 3,700 / 3,700 * 100 = 67,6%
- Доходность за год – 67,6% / 18 * 12 = 45%.
Отличная доходность, если бы быть уверенным, что через 18 месяцев за 9 месяцев до обозначенного срока сдачи дома, цена на квартиру действительно вырастет на 15%.
С учетом личной ситуации – у клиента нет денег через 18 месяцев погасить остаток в 10,300т.р. и два варианта либо оформить ипотеку под неизвестную ставку, которая будет через 18 месяцев, либо продать квартиру.
Промежуточный вывод:
- локация расположения объекта очень сомнительна и пока не вызывает никакого интереса. Ждать и верить в перспективу ее преображения – быть большим оптимистом по жизни.
- цена на квартиру выше рынка и также не вызывает никакого интереса.
Давайте посмотрим на другие детали этого «инвест» предложения:
- девелопер «Брусника». Очень много шума навел на рынке Москвы прежде, чем на него зайти. Очень многие брокеры по новостройкам «пиарили» начало новых проектов в Москве. Зашел он, как раз, с проекта ЖК «Метроном», странный выбор локации изначально на мой взгляд. Но, как говорится, какую землю получилось «ухватить». Плюс московские власти очень нехотя вообще пускают на рынок «новых» игроков. Своих хватает, сами понимаете.
Изначально это региональный застройщик с Урала. В Московском регионе он начал с проекта «Первый квартал» в Видном, где сразу получил много негативных отзывов, т.к. и задержал срок ввода в эксплуатацию объекта, и сдал комплекс не в том виде, который заявил изначально.
И после такого «старта» в Подмосковье, стоит ли верить в то, что он выполнит заявленные обещания в московском ЖК? Хочется, конечно, надеяться.
- по данным с сайта Новострой на сегодняшний день по продажам в этом ЖК следующая ситуация
С учетом того, что старт продаж был в конце прошлого года, 37% проданных квартир это средний показатель. Но здесь меня смущает показатель количества сделок без ипотеки – 216 квартир из проданных 498. С учетом, что на старте цены были ненамного меньше сегодняшних (рост цены на 9% за полгода).
Для жизни район мало привлекателен. Да, и имея такую сумму наличными на руках, человек точно лучше купит уже готовое жилье в том же ЖК «Талисман на Рокоссовского», чем еще 2,5 года ждать. Для инвестиций люди не выкладывают всю сумму сразу никогда. Используют кредитное плечо. Могу предположить, что это именно то число квартир, которые проданы по схеме, предложенной данному клиенту, т.е. в рассрочку. Соответственно через 18 месяцев этим людям надо будет либо выложить оставшуюся сумму наличкой, либо оформить ипотеку, либо продать эту квартиру.
Сколько еще квартир будет оформлено по этой схеме и что будет с ними через 18 месяцев? Если просто предположить, что все эти квартиры выйдут разом на рынок, то о какой доходности идет речь вообще?
- давайте еще заглянем в отзывы об этом ЖК
Естественно, есть там и отличные, только суть, которая в них написана «попахивает» заказными отзывами.
Вывод:
- проект не подходит под инвестиции, соотношение цена/качество очень низкое
- очень сомнительная затея вообще покупать сейчас квартиру по действующим сегодня здесь ценам
- инвестиции в новостройки я вообще сейчас считаю игрой в «русскую рулетку». И для меня возможные риски точно не перекрывают предполагаемую прибыль.
О чем одним предложением я и ответила этому потенциальному клиенту «Брусники» - «Вы не выйдете с этой инвестиции в плюс». Также еще предложила посчитать доходность, которую он гарантировано получит с размещения денежных средств на вкладах за 18 месяцев.
Я, кстати, приблизительно прикинула сумму – 1,8 млн.р.! Т.е. через 18 месяцев у этого человека уже будет 4,600 т.р. личных средств вместо 2,800т.р. сейчас. Это, конечно, при учете, что он также будет вносить 50т.р. ежемесячно только на вклад, а не в карман «Брусники».
Почему его риэлтор так убеждал в доходности? Комиссия, которую платит «Брусника» составляет минимум 3% от стоимости квартиры. В данном случае цена «слова» этого специалиста – 14,100 * 3% = 423т.р. минимум! Как думаете, ему будет дело через 18 месяцев, как клиент будет выходить с этого проекта?
На написание данной статьи у меня ушло 2 дня. На приобретение знаний и опыта, для написания данной статьи – 21 год практики.
У меня к вам большая просьба – напишите, пожалуйста, в комментариях ответ на вопрос – сколько вы были бы готовы заплатить мне за консультацию по инвестициям в недвижимость, если бы у вас на кону стояли 3,7млн.р.?
