Приобретение земли для сельскохозяйственного производства - важный шаг для любого фермера или агропредпринимателя. В этой статье мы рассмотрим три основных способа получения земли под сельхознужды:
- Выкупить паевую землю;
- Арендовать паевые земли у собственников земельных долей;
- Арендовать государственную землю;
- Что делать, если у вас хотят забрать землю? Адвокатская практика.
Как выкупить паевую землю?
Паевая земля —это земельные доли в праве на земельные участки, которые были выделены при реорганизации колхозов и совхозов в 90-е годы. Сейчас эти участки находятся в частной собственности граждан - пайщиков. Чтобы приобрести паевую землю, необходимо связаться с владельцами земельных долей и договориться о покупке. Для этого нужно:
- Провести переговоры с пайщиками и согласовать цену и условия сделки. Стоимость паевой земли варьируется в зависимости от региона, качества почв и других факторов.
- Оформить договор купли-продажи доли земельного участка у нотариуса. Заключение такого договора должно производится только с учетом преимущественного права на приобретение этих земельных долей владельцами долей (сособственниками) в этом земельном участке. Важно, чтобы в договоре были указаны все необходимые реквизиты, площадь, кадастровый номер и другие характеристики участка.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Без этого сделка не будет иметь юридической силы.
Преимущество выкупа паевой земли в том, что вы становитесь полноправным собственником участка и можете распоряжаться им по своему усмотрению. Однако этот способ требует больших денежных и временных затрат на приобретение.
А если вам удалось стать обладателем данного вида земли, будьте предельно внимательны, так как на нее все еще могут ошибочно претендовать посторонние лица. Об этом расскажу в конце статьи.
Как арендовать паевые земли у собственников земельных долей?
Другой вариант — взять паевые земли в аренду у владельцев земельных участков. Что для этого нужно:
- Найти собственников земельных долей, готовых сдать свои участки в аренду. Можно обратиться в администрацию муниципалитета за списком земельных участков и их владельцев.
- Заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора по результатам проведения общего собрания участников долевой собственности, где обсуждаются вопросы: срока договора, размера арендной платы, прав и обязанностей сторон.
- Оформить договор аренды в письменной форме. В нем должны быть указаны все существенные условия сделки.
- Зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Без этого он не будет иметь юридической силы.
Аренда паевых земель позволяет получить участки для сельхозпроизводства без значительных единовременных затрат на их покупку. Но при этом вы не становитесь собственником земли, а лишь пользуетесь ею на условиях договора.
Как арендовать государственную землю?
Третий вариант — взять в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Чтобы это осуществилось нужно пройти следующие шаги:
- Обратиться в местную администрацию и узнать, какие земельные участки доступны для аренды.
- Подать заявление об аренде выбранного участка. К заявлению нужно приложить необходимые документы, перечень который установлен законодательством.
- Дождаться проведения аукциона по передаче участка в аренду. Победителем становится участник, предложивший наибольшую арендную плату.
- Заключить договор аренды с уполномоченным органом (администрацией) на согласованных условиях. В договоре должны быть указаны срок аренды, размер платы, права и обязанности сторон.
- Зарегистрировать договор аренды в Росреестре. Без этого он не будет иметь юридической силы.
ВАЖНО: Государством предусмотрена возможность приобретения земель сельскохозяйственного назначения без торгов в целях расширения крестьянского или фермерского хозяйства.
Преимущество аренды государственной земли в том, что она, как правило, стоит дешевле, чем паевые участки в частной собственности. Кроме того, государственные органы заинтересованы в вовлечении земель в сельхозоборот, поэтому условия аренды могут быть более лояльными.
Однако участие в аукционе создает некоторую неопределенность, поскольку победителем может стать другой участник. Также можно встретить прецеденты, когда муниципалитет ошибочно выставляет на торги земли, которые не являются государственной собственностью. Именно такая ситуация случилась у моего клиента.
Случай из адвокатской практики: как вернуть незаконно изъятую землю?
Проблема:
Фермер, с которым я уже работал раньше, обратился ко мне с проблемой: муниципалитет незаконно передал принадлежащую ему землю другому фермеру. Он рассказал, что владеет этими участками с 90-х годов, когда после указа президента о реорганизации колхозов и совхозов землю передавали работникам. Все сделки купли-продажи были зарегистрированы в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, и более 15 лет фермер использовал землю для выращивания сельскохозяйственной продукции, предоставляя отчеты в администрацию.
Действие арендатора:
Через некоторое время после заключения договора аренды с местной администрацией на поля моего клиента приехал арендатор, заявивший, что эти участки переданы ему администрацией в аренду, и потребовал освободить их.
Получив отказ, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка и взыскании неосновательного обогащения.
Наши действия и встречный иск:
В ходе судебного разбирательства мы предъявили встречный иск, требуя признать недействительным договор аренды, заключенный администрацией. Мы аргументировали, что администрация распорядилась не государственными землями, а землями, находящимися в частной собственности.
Судебные разбирательства:
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования арендатора, отказала нам во встречном иске, но Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость проведения землеустроительной экспертизы. В результате двух судебных землеустроительных экспертиз было доказано, что спорный земельный участок был сформирован за счет земель, принадлежащих моему клиенту.
Итоговое решение:
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил наш встречный иск, признал договор аренды недействительным и отказал арендатору в удовлетворении его требований. Все последующие судебные инстанции оставили это решение в силе. Позднее мы обратились в суд с новым иском о признании права собственности моего клиента на этот земельный участок, который также был рассмотрен в нашу пользу.
На судебные тяжбы у нас ушло более пяти лет, но в конечном итоге мой клиент стал полноправным собственником 200 гектаров земли.
Столкнулись с похожей несправедливой ситуацией?
Свяжитесь со мной через https://wtsp.cc/79881411048, чтобы получить бесплатную консультацию и помощь!
