Размер имеет значение – Москва и Ленобласть недавно ограничили минимальную площадь квартир в новых проектируемых домах 28 квадратными метрами. Разберемся, что, зачем и почему?
По мотивам выпуска подкаста «ПСК Эксперт»
---
Ограничения в 28 кв.м наводят нас на мысль о том, что речь о студиях. Поскольку однокомнатные квартиры таких площадей никто не строит. Но нет, речь не о студиях, а о квартирах в принципе. Ранее эти нюансы разъяснил Мосгосстройнадзор, сославшись на статью 16 ЖК РФ, где отсутствует понятие квартира-студия.
Тогда можно подумать, что запретили строить студии. Но снова нет – студии строить никто не запрещал. Опубликован был не регламентирующий документ или приказ, а информационное письмо, обращающее внимание на необходимость соблюдать нормативные акты при проектировании и строительстве жилья.
Почему вдруг?
У Москвы действительно есть проблема заметного сокращения средней площади.
При этом, на долю квартир с площадью до 28 кв. м приходится только 15% от всех продающихся. Это не так много. С другой стороны, рекорды малых габаритов установлены именно в Москве.
Абсолютный рекорд — апартаменты-студия площадью 6,1 м² без окон за 1,9 млн ₽. Жить в этом, конечно, не получится. Но есть и примеры студий в новостройках от 14 до 18 кв.м., в которых комната всего 8-9 кв.м. Ест санузел и прихожая с нишей, и даже окно. Такие малогабаритные квартиры продаются с полной чистовой отделкой и стоимость их начинается от 5 млн. рублей.
Можно вспомнить, что в Подмосковье квартиры ограничили по минимальной площади до тех самых 28 «квадратов» еще в 2021 году. Но касается это лишь КРТ - проектов комплексного развития, и квартир в домах, предназначенных для переселения людей из ветхого и аварийного жилья. На коммерческие проекты, предназначенные для продажи на свободном рынке, ограничение не распространяется.
В Ленобласти еще в 2019 г. состоялась попытка ограничить площадь квартир 30 кв. метрами. Потом появилось уточнение, что не более 40% от всех квартир в доме могут быть площадью до 30 кв.м.
В чем же секрет популярности малых габаритов и оправдана ли такого рода борьба с ними?
В Санкт-Петербурге, по данным ДОМ.РФ, строятся жилые дома на 154 тысячи квартир. Из них 21% (28,3 тысячи квартир) с площадями до 25 кв. м. Еще 27% — от 25 до 35 кв. м. В Ленинградской области строятся 96,1 тысяч квартир. Жилье до 25 кв. занимает 14% (13 тысяч лотов). В общем, не так уж и мало.
В Петербурге средний метраж покупаемых квартир и апартаментов в новостройках сейчас — 40,3 кв. м. В Ленобласти тоже 40,3 кв.м. В Москве среднее — это 52,8 «квадрата», в Московской области — 44, а в Новой Москве – 45,5 кв.м. В целом, за последние четыре года в Москве средний метраж продаваемых объектов снизился на 4,5 кв.м., а в Петербурге за это же время — на 1 кв.м.
Что такое малая жилплощадь в принципе? Это, своего рода, транзитное жилье. К бОльшим площадям, к собственной квартире, к тому, чтобы встать на ноги в новом городе и так далее. Родители часто покупают детям маленькие квартиры, когда те переезжают или просто съезжают от них. В свою очередь, такая недвижимость становится чем-то вроде стартового капитала на будущее. Можно ее продать в процессе улучшения жилищных условий или сдавать.
Также студия или небольшая однокомнатная квартира – это меньший ипотечный платеж. Меньшие затраты на ремонт. Меньшие затраты на меблировку. То есть, более комфортный старт жизни в собственной квартире, с финансовой точки зрения. Поэтому и спрос на малые форматы большой.
Хорошо ли покупаются малогабаритные квартиры?
В Санкт-Петербурге за прошлый год было продано чуть больше 15 000 студий. Годом ранее – почти 14 000, и еще раньше, в 21-м году – чуть больше 14 000. То есть, спрос подрос. У застройщиков картина в предложении тоже меняется. В 2021 году в Петербурге на студии приходилось 27% от всего, что предлагалось в новостройках. В 22-м — 33,5%. Ну а в прошлом году — 30%. Отчасти предложение уменьшилось и потому, что студий в прошлом году купили больше. Разобрали, проще говоря.
Ну и еще немного цифр. В Петербурге есть два сегмента площадей – абсолютных лидеров по покупкам.
В общем, факт в том, что спрос есть. Часто встречаются дома, в которых большая часть всего выбора — это студии и однокомнатные квартиры. Если смотреть на поэтажные планы в таких домах, то они напоминают круизные корабли — односторонние квартиры с окном и балконом, вытянутой прямоугольной формы, идущие друг за другом в приличном количестве на этаже.
Возникает вопрос, комфортно ли жить в доме с такой квартирографией долгое время. И отчасти это вопрос привычки. Многие из нас жили в свое время в "хрущевках", "сталинках" и так далее, где 3-5 квартир на этаже. К счастью, есть примеры новых жилых домов, в которых подход другой.
Например, жилой квартал Respect, который строится в 900 метрах от метро "Лесная".
На студии здесь приходится 21% от всего количества квартир. А если вспомнить, с чего мы начали — студий площадью менее 28 кв.м — таких здесь только 13%. Ну а их средняя площадь — 26,5 кв.м.
Еще 37% приходится на однокомнатные варианты, 26% — на двухкомнатные, остальное — трехкомнатные.
Если же дистанцироваться от пропорций, то квартирографию можно назвать семейной, с 3-6 квартирами на этаже. При этом, речь не идет о какой-то одной парадной или корпусе, как это иногда бывает. Такое распределение во всех домах квартала.
Цены
Есть общая закономерность — чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Иными словами, студия, как цельный лот, будет стоить дешевле всего. Но квадратный метр этой студии будет, наоборот, самым дорогим, если сравнивать в пределах одного и того же дома.
Отчасти это специфика себестоимости строительства. В студии есть санузел, квартиру нужно подключить точно также ко всем коммуникациям в доме: вода, тепло, электричество. Есть балкон. То есть, это набор всего того, что есть в квартире побольше.
Сколько же стоят студии сейчас? В Петербурге, в прошлом году - да и в этом пока тоже плюс-минус также, средняя цена за кв.м. в студиях "ходила" в пределах 230-250 тыс. руб.
Что интересно, в однокомнатных квартирах цена метра в среднем была такой же. И вроде бы это спорит с утверждением, что цена в пересчете на метр тем ниже, чем больше площадь. Но здесь нужно учитывать поправку на класс. В дорогой недвижимости студии, как явление, исключительное. А вот однокомнатные встречаются часто. Поэтому сюда подмешивается и статистика по тем сегментам, где ценник за "квадрат" в принципе больше.
В Петербурге студии в среднем стоят сейчас от 5,5 до 6,5-7 млн руб. Это в контексте тех площадей студий, которые сложились и сейчас имеют место. То есть, до 28 кв.м. преимущественно.
Ну а если минимальная площадь ограничивается этими самыми 28-ю "квадратами", то и средняя цена растет. Для Петербурга — это плюс миллион рублей, а то и полтора. Для Москвы порядка двух миллиона рублей.
Иметь или не иметь?
С точки зрения покупателя, конечно, лучше когда есть выбор среди небольшой, но недорогой недвижимости, нежели когда его нет вовсе. Если говорить о крупных городах, как Москва и Петербург, то в них каждый год переезжает очень много людей. И здесь возникает та логика, которой мы раньше коснулись — ограниченный бюджет на свое жилье и даже такой мотив, как выбор района. В конечном счете, жилье надолго, из категории побольше и подороже, выбирается в районе, где нравится жить. У новых городских жителей какое-то время уходит на выбор этих районов. И часто, даже очень часто, они начинают с аренды, смены районов и уже потом определяются.
Вообще, согласно стратегии Минстроя к 2030 году на одного человека в России будет приходится 33,3 кв.м. жилья. К 2036 году еще плюс 5 кв.м. на человека, итого 38 квадратов.
Есть и еще одна возможная логика в ограничении минимальной площади. Увеличение минимума до 28 кв. м убирает 7-8, а то и 10% от числа квартир, которые смогут расположиться в том же доме на той же площади. А значит — почти на 10% меньше жителей. Снижается плотность населения и нагрузка на инфраструктуру. Даже парковочных мест нужно меньше. Таким образом, много где возникают эффекты.
Так или иначе, большая или небольшая квартира — это далеко не исчерпывающая характеристика. Удобство, функциональность, качество планировок, этажность дома, качество дворов, расположение, паркинг и еще много чего в совокупности определяют выбор. Поэтому студии пользуются спросом неспроста. И будут пользоваться и дальше по факту их предложения. Ну а найти хорошую квартиру, и далеко не только студию, можно на сайте ГК «ПСК».
