Розничные инвесторы! Они заполонили всю Москву! Рынок офисной недвижимости так уж точно. Вложения физлиц в коммерческие помещения столицы - с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду - за последние 5 лет выросли в 11 раз. Более того, в общем объеме инвестиций частники уже обогнали компании с большими деньгами. В прошлом году доля частных инвесторов на столичном рынке составляла 26% - они вложили в покупку офисов 48 млрд рублей, в то время как крупные игроки - почти в три раза больше. Но в первом квартале этого года соотношение резко поменялось. На долю розничных инвесторов пришлось уже свыше 60% сделок - на это они потратили 14 млрд рублей.
Сказать, что начало года на рынке коммерческой недвижимости Москвы было успешным - это не сказать ничего. Рекордные показатели за последние 10 лет. Участники рынка рассказывают, что арендные ставки растут, конкуренция за доступные офисы какая-то сумасшедшая, и даже те площади, что раньше вообще были никому не нужны - уходят влёт.
Вот об этом - о Москве офисной - и основных трендах этого рынка давайте сегодня и поговорим.
Для начала посмотрим на результаты первого квартала. Объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 445 тысяч квадратных метров. Это на 7% превышает показатели 1 квартала прошлого года, который стал рекордным для офисного рынка столицы. А если сравнивать с 2022 годом, то рост составляет уже 35%.
За счет чего такой рост? Три взаимосвязанные причины. Во-первых, активное развитие бизнеса. Рынок офисной недвижимости - по сути, индикатор ситуации в экономике. Если компании покупают или арендуют помещения, значит, они уверены в своем будущем, намерены расти и расширяться.
И если ориентироваться на это, то в России сейчас - стадия бурного экономического роста. Спрос на офисы во многом формируют представители малого и среднего бизнеса, особенно в сфере телекоммуникаций и IT, а также государственный сектор.
Ну и, разумеется, банки. И хотя большая часть новых владельцев и арендаторов - это российский бизнес, на рынок также заходят и компании из дружественных стран - СНГ, BRICS и, особенно из Китая.
Второй важный момент, который стимулирует рост рынка - нехватка качественного предложения. Спрос растет, а вот новое строительство ограничено.
В 2021 году в столице был бум офисного строительства. В эксплуатацию ввели почти 600 тысяч квадратных метров. Но в последующие два года возведение новых объектов пошло на убыль. И компенсировать это начали вот только сейчас. В первом квартале объем завершённого строительства составил 45 тысяч квадратов - что на 68% больше чем за аналогичный период прошлого года.
На этот год планы у девелоперов, конечно, наполеоновские. Они планируют ввести в эксплуатацию суммарно 605 тысяч квадратов новых офисных площадей. Причем 64% этого строящегося объема уже законтрактованы - то есть куплены, или арендованы. И этого все равно мало. Среднее значение вакантных площадей на рынке сейчас рекордно низкое - 6,5%. И вот тут как раз третий тренд рынка. Уже упомянутые розничные инвесторы. Этому способствовали девелоперы, которые активно предлагают “офисы в нарезку” - то есть небольшими, компактными блоками.
Среди главных трендов можно отметить появление на рынке в большем количестве частных инвесторов. Прежде всего, это связано с появлением нового продукта. Поскольку сейчас развивают в основном жилые девелоперы коммерческую недвижимость, мы видим продукт, который появляется от 30+ квадратных метров, что, в принципе, дает возможность частным инвесторам с не очень большим капиталом, приобрести себе офисное помещение в классе «А»
Минимальный порог входа здесь, по словам застройщиков, в среднем от 13 до 15 млн рублей за качественный офис в строящемся объекте. Сопоставимо со стоимостью квартиры. Но тут тебе и первоначальный взнос меньше - в районе 10%, и возможность рассрочки и много чего еще. Ну а дальше - либо перепродавать с наценкой, либо сдавать. А текущие ставки гарантируют очень неплохую доходность.
Если брать офисы категории А, то средняя ставка аренды в них, по данным Ricci, составляет 29 300 рублей за квадрат. B+ оценивается где-то в 19 500, а просто B - на две тысячи дешевле. В среднем, ставки аренды по офисам всех классов с начала года увеличились примерно на 5%.
Ну и давайте пару слов о перспективах рынка. Девелоперы возлагают самые большие надежды на так называемый Большой Сити. Это городской проект, который предполагает создание огромного офисного кластера. К 2035 году в этом самом "Большом Сити" должно появиться около 15 млн квадратных метров недвижимости, из которых 3 миллиона квадратов - это как раз офисы. Остальное - жильё и объекты социальной инфраструктуры.
Просто для понимания масштабов. Вот это - “Большой сити”. Три с лишним тысячи гектаров. Причем речь идет не только о строительстве новой недвижимости. Но и о реновации десятков заброшенных промзон с созданием новых точек притяжения для бизнеса. То есть глобально это проект не только про новые офисы, это еще и мощный стимул для всей экономики города.
Ну и что итоге? А получается, что всё
Судите сами. Спрос на офисы растет - значит и экономика развивается, по всем сегментам. Розничные инвесторы вписываются в эту историю, следовательно у них есть на это деньги. Не говоря о финансовой грамотности. Ну и в целом, как видно из примера Большого сити, офисы - лишь часть того комплексного пути развития, по которому идёт столица. Так что строим, работаем и делаем деньги.
