Рынок апарт-отелей Северной столицы – колыбели этого формата – достигает пиковых значений. По подсчетам NF Group, число таких гостиничных объектов годом ранее составило 37, а их общий номерной фонд насчитывал 8,2 тыс. юнитов. Доля комплексов сервисных апартаментов в общем объеме средств размещения за минувшее десятилетие достигла 35%. В 2024-м к открытию заявлено 18 апарт-отелей совокупным номерным фондом 4,9 тыс. юнитов. Иными словами, за один текущий год сегмент прирастет в Петербурге на 50% – как за прошедшую пятилетку. Чем этот формат сегодня привлекает арендаторов и инвесторов – расскажу далее.
За что любят гости
Традиция современных российских апарт-отелей берет начало в 2014 году. Первым представителем сегмента стал объект сети YE'S от ГК «Пионер» в Выборгском районе Северной столицы на ул. Хошимина. Открывшийся отель не уступал по уровню сервиса классическим и при этом расширял привычный подход к сфере гостиничного бизнеса. Формат сервисных апартаментов оказался по нраву широкому кругу путешественников и вызвал массовый интерес.
Постояльцам апартаменты пришлись по нраву благодаря наличию кухонной зоны. Самостоятельное приготовление пищи за время краткосрочного пребывания в другом городе экономит время и деньги. Планировка номеров-студий в апарт-отелях удачно сочетает в себе домашний уют квартиры и удобство гостиничных услуг. Оттого такой формат привлекает максимально широкую аудиторию – людей разного возраста, достатка и семейного положения. Кроме того он отлично подходит как для посуточной, так и для долгосрочной аренды в отличие от номеров в традиционных гостиницах. Поэтому когда в несезон основная часть номерного фонда классических отелей простаивает, комплексы апартаментов почти полностью сдаются в долгосрок.
От квартир же юниты в апарт-отелях выгодно отличаются новизной помещений, современным дизайнерским ремонтом, технологическими и цифровыми решениями, предлагаемыми наборами сервисов и инфраструктурным наполнением. Уровень комфорта и безопасности в таком объекте на порядок выше, чем в жилом доме.
Одно из определяющих для туриста значений имеет локация. В выборе между центром и окраиной желающий повидать Петербург путешественник выберет первое из-за непосредственной близости гостиничного объекта к основным достопримечательностям. Тем более, когда цены проживания сопоставимы. В этом смысле ряд апарт-отелей в городе на Неве не уступает лучшим образцам классических гостиниц. Первопроходцем в создании таких объектов в историческом центре стала инвестиционно-строительная компания Inreit. Наши апарт-отели открываются исключительно в трех районах Северной столицы: Центральном, Адмиралтейском и Петроградском.
Ежегодно на рынке апартаментов растет процент «звездности». Ныне все открывающиеся апарт-комплексы с сервисной составляющей проходят классификацию и получают от 3 до 5 звезд. Как и в случае с традиционными гостиницами, каждой категории здесь соответствует определенный набор инфраструктуры и уровень сервиса, отвечающий международным стандартам. Традиционная градация по количеству звезд весьма удобна для туриста и дает возможность выбирать между объектами одного сегмента и даже в пределах одного района. Зачем апарт-отелям звезды, что они значат на практике и как влияют на доходность, я подробно описал здесь.
При всех очевидных преимуществах апарт-отелей перед классическими гостиницами стоимость размещения в объектах обоих форматов держится на аналогичном уровне. С той лишь поправкой, что апартаменты успешно сдаются в долгосрок и приносят доход их владельцам в любое время года.
За что любят инвесторы
Помимо прочего апарт-отель выгодно отличается от классической гостиницы по своей финансовой модели. Чаще всего стандартным отелем владеет одно лицо. Число собственников в апарт-отеле может измеряться десятками-сотнями, даже тысячами в зависимости от величины номерного фонда. Поэтому такой формат за несколько лет с момента своего появления вызвал интерес среди продвинутых инвесторов на рынке доходной недвижимости. Вложение в сервисные апартаменты оказалось простым способом достичь доходности выше, чем от сдачи квартиры в аренду, при сохранении абсолютной пассивности – поиском, размещением и обслуживанием гостей в апарт-отеле занимается управляющая компания.
Затраты на строительство апарт-отелей распределяются между девелопером и инвесторами – покупателями апартаментов. Поэтому такие объекты можно строить быстрее, чем гостиницы и в большем количестве. В особенности, когда речь идет не о возведении комплексов с котлована, а о редевелопменте уже существующих зданий под апарт-отели – то, на чем специализируется Inreit. Редевелопмент открывает доступ инвесторам к лучшим локациям в центре города, ускоряет ввод объекта в эксплуатацию вдвое-втрое и заодно сокращает издержки застройщика, избавляя его от необходимости закладывать эти расходы в стоимость юнитов. Как следствие, цены на апартаменты Inreit в лучших локациях исторического центра Петербурга сопоставимы с ценами на апартаменты от других застройщиков на окраине.
Относительно низкий порог входа – еще один благоприятный фактор для желающих вложить деньги в доходную недвижимость и получать стабильный пассивный доход. Де-юре принадлежащие к коммерческому фонду апартаменты обходятся покупателю на 15-20% дешевле квартир в аналогичных локациях. Что дополнительно повышает доходность и ускоряет окупаемость. Так, сейчас на рынке Петербурга доступны лоты стоимостью от 5-6 млн рублей.
Основными же факторами повышения доходности выступают выбор локации и рост туристического потока. Большинство апарт-отелей, увы, открывается в спальных районах, не привлекает путешественников и не оправдывает ожиданий инвесторов. Доходность в них не превышает 6-8% годовых. Тогда как ориентированные на туристов объекты приносят их собственникам в среднем 12% годовых. Такие лоты, в частности, сегодня предлагает Inreit.
Связь ориентированных на гостей города объектов с развитием туризма очевидна. Так, средняя годовая доходность наших отелей ежегодно росла после пандемии с увеличением туристического потока. По данным Смольного, число приезжих в 2021-м достигло 6,1 млн, в 2022-м – 8,1 млн, а в 2023-м – 9,4 млн человек. За эти периоды доходность юнитов Inreit достигала соответственно: 9,4%, 10,6% и 12% годовых.
В 2024-м власти Петербурга ожидают восстановления потока гостей как минимум до уровня рекордного 2019-го года. Тогда Северную столицу посетили 10,4 млн человек. Исходя из этих прогнозов и улучшения показателей работы нашей УК мы планируем достичь новой планки средней доходности по сети – 14% годовых.
Кроме того не нужно забывать и о втором источнике увеличения дохода собственников – капитализации апартаментов. Издание «Деловой Петербург» указывает, что только в условиях рынка апартаменты в этом году нарастят стоимость по меньшей мере на 4%. Добавлю от себя, что юниты в первоклассных локациях в среднем дорожают минимум на 10% в год и при этом сохраняют высокую ликвидность. Перекупщику такая недвижимость обходится дороже, и доходность, соответственно, уменьшается относительно доходности для первоначального собственника. Тем не менее апартаменты в центре продаются в считанные месяцы, потому что способны приносить годовой доход в размере от 700 тыс. до миллиона и более.
Цифры не врут
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2023 год продано 3,4 тыс. апартаментов, что на 30% превышает показатели 2022 года.
«Рынок апарт-отелей сохраняет высокие темпы развития и занимает всё большую долю в общем объеме средств размещения. По итогам 2023 года в Санкт-Петербурге было открыто семь апарт-отелей с номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, что в 11 раз превышает номерной фонд открытых за данный период гостиниц», – говорит партнер NF Group Ольга Широкова.
Общее предложение гостиниц в городе по итогам прошлого года составило 114 объектов. За 2023-й здесь открылись три классических гостинцы суммарным номерным фондом 189 номеров – минус 37% относительно динамики прошлого года. В то время как апарт-отели по-прежнему наращивают динамику, о чем я написал во вступительном абзаце.
Средняя стоимость номера в гостиницах Питера достигла 6 тыс. рублей в сутки, что на 15% больше, чем в 2022 году. Среднегодовой уровень загрузки составил 64% – на 7% больше, чем в 2022-м. Но и тут в сегменте апарт-отелей картина выглядит лучше. Как указывают аналитики Nikoliers, среднегодовая загрузка апарт-отелей в 2022 году достигала 77%, а в 2023-м – 81%. Добавлю от себя, что загрузка наших апарт-отелей в центре за год, включая низкий сезон, составила 86%.
Средний доход на номер в сутки достигает 3807 рублей, что на 30% больше, чем годом ранее – уточняет NF Group. И в этом году еще повысится, увеличивая доходы собственников апартаментов. Как пишет «Деловой Петербург», в текущем году игроки рынка апарт-отелей на фоне предполагаемого роста турпотока прогнозируют увеличение цен проживания на 20%.
«Рынок апарт-отелей продолжит расти за счет инвестиционной привлекательности сегмента и спроса на данный формат размещения, – заключает Ольга Широкова. – В перспективе нескольких лет предложение апарт-отелей будет преобладать над классическими гостиницами, а весь сегмент будет распределен между несколькими крупными сетевыми операторами».
