Как устоявшийся гостиничный сегмент, апарт-отели год от года наращивают влияние на рынке средств размещения. Подобно их классическим собратьям они проходят сертификацию и получают заслуженные категории в соответствии с принятой во всем мире системой звезд. Но нужны ли звезды комплексам сервисных апартаментов с практической точки зрения? Или указание на них – не более, чем маркетинговый ход? Как класс гостиницы влияет на ее востребованность среди туристов и доходность для инвесторов? Обо всем этом читайте ниже.
Не право, а обязанность
Классификация гостиниц – это этап их регистрации на рынке и утвержденная правительством система экспертной оценки комфортабельности, перечня оказываемых услуг, квалификации персонала, номерного фонда, внутренней и прилегающей инфраструктуры, места расположения и прочих деталей. Такая проверка необходима, чтобы отделить реальные гостиницы от тех, кто себя за них выдает. А заодно – распределить на соответствующие категории для понимания и удобства будущих постояльцев.
До недавнего времени сертификация имела необязательный, добровольный характер. Гостиничные объекты сами добивались ее проведения, дабы получить желаемый класс, подчеркнуть собственный статус и не отстать от конкурентов.
С 2019 года после вступления в силу очередных изменений в закон об основах туристской деятельности процедуру сделали обязательной для гостиниц с номерным фондом более 50 номеров. С 2020-го – для гостиниц с номерным фондом более 15 номеров. А с 2022-го – для всех. Отныне каждый отель, мотель, хостел, пансионат или другой размещающий туристов объект проходит классификацию перед началом работы. По окончании проверки гостиница может получить и категорию «без звезд». Но заиметь свидетельство должна. В противном случае такая организация не имеет права оказывать гостиничные услуги. Внушительные штрафы за нарушение этого требования исчисляются в процентном соотношении от годовой выручки.
Это первый из возможных вариантов ответа на вопрос: «Зачем апарт-отелю классификация?» Затем, что иначе работать легально нельзя.
В чем польза
Тем не менее прохождение классификации и получение категории в первую очередь нужно самой гостинице. Начиная с того, что наличие категории – это гарантия пригодности отеля для временного размещения постояльцев, гарантия качества и соответствия всем нормативам.
Подтвержденный класс от 3 звезд и выше поддерживает имидж объекта и позиционирование его бренда. Позволяет эффективнее привлекать целевую аудиторию. В частности, задействовать для этого бронирующие площадки и ресурсы туристических компаний. При заключении договоров с отельными агрегаторами, туроператорами и корпоративными клиентами отель обязан предоставлять полученный сертификат. Кроме того успешное прохождение классификации дает отелю возможность участия в госпрограммах – например, в акции туристического кэшбэка от Ростуризма.
Присвоенные звезды обеспечивают отелю конкурентное преимущество над объектами их не имеющими. Чем выше категория, тем гостиница престижнее и привлекательнее для путешественников. С небольшой оговоркой насчет 5 звезд. По статистике Ассоциации туроператоров, категории 3 и 4 звезды остаются наиболее популярными среди российских туристов для гостиниц в целом и апарт-отелей в частности. Отмечу, что апарт-отели редко получают выше 4 звезд. Премум-класс для апартаментов необязателен. Тем более, что этот вид гостиниц изначально рассчитан на максимально широкую аудиторию постояльцев и по своей сути не элитарен. В то время как категория «лакшери» предназначена исключительно для гостей с высоким достатком.
По-своему звездность полезна и для инвесторов будущего отеля уже на этапе его подбора. Оценка предполагаемой категории облегчает понимание гостиничной концепции, целевой аудитории, схемы дальнейшей работы, доходов и расходов.
Впрочем, многие застройщики апарт-отелей используют звездность исключительно для легализации выхода на рынок и придания своим проектам весомости. Впоследствии они нередко отходят от ранее намеченной концепции. К примеру, наличие звезд вторично, когда из гостиниц для туристов комплексы апартаментов фактически превращаются в общежития, а номера в них круглый год сдаются в долгосрок – стандартная ситуация для псевдоотелей.
«Четверки» как тренд
Отельерам нужно понимать, что в погоне за высоким статусом придется засучить рукава. Ведь чем выше звездность, тем больше требований предъявляется к инфраструктуре объекта, номерному фонду и сервису.
Так, «тройки» отличаются от «четверок» по многим критериям. В части инфраструктуры их различает наличие и отсутствие: парковки у входа, ресторана и лобби-бара, конференц-зала, спортзала, бизнес-центра. Для 3-зведочного отеля все перечисленное не требуется. Как и наличие, к примеру, грузового лифта, холла площадью более 80 м², номеров больше 25 м², номеров высшей категории и других необходимых для «четверки» пунктов.
Немного отличается и уровень сервиса. В основном это касается частоты смены постельного белья, времени обслуживания номеров, особенностей подачи завтрака, нюансов глажки вещей, вызова такси, бронирования и продажи билетов, наличия экскурсий, гидов и переводчиков. Подробное описание требований к этим и остальным гостиничным категориям дается в правительственном положении о классификации гостиниц.
С учетом технических характеристик здания и возможностей управляющей компании для предоставления должного уровня сервиса не каждый гостиничный объект сможет в результате соответствовать статусу «четверки». А значит, у отелей этого класса повышается конкурентное преимущество.
Неслучайно сегодня наблюдается растущий тренд на открытие отелей с четырьмя звездами. По данным NF Group, в прошлом году общее предложение классических гостиниц в моем родном Петербурге составило 114 объектов. Гостиницы-«четверки» занимают превалирующую долю предложения – 66%. Три из трех открытых в 2023-м традиционных отеля оказались этой категории.
Аналогичная картина наблюдается и в сегменте апарт-отелей. За минувший год в Северной столице запустили в работу семь апарт-отелей. Шесть из них получили класс 4 звезды, и один – 5 звезд. Из 12 крупных апарт-отелей, заявленных к открытию в 2024 году, девять претендуют на категорию 4 звезды. Оставшиеся три – будущие «трешки».
Поддерживает этот тренд и наша инвестиционно-строительная компания Inreit. С 2022 года мы открываем в центре Петербурга апарт-отели класса 4 звезды: на Лиговском, на Садовой. Даже сданный в эксплуатацию в том же 2022-м отель в пер. Гривцова и получивший в начале 3 звезды в этом году обзавелся вторым корпусом и стал 4-звездочным. На очереди у нас в этом году – апарт-отель у Невского проспекта. Что характерно – тоже 4 звезды. К слову, там еще остались апартаменты в продаже.
Звезды и доходность
Ключевую роль для инвестора апарт-отеля играет показатель доходности. И звездность играет здесь не последнюю роль. С присвоением отелю высокого класса у его управляющих появляется прямой резон и возможность устанавливать повышенные арендные ставки.
При этом российское законодательство не устанавливает границ расценок для гостиничных категорий. Руководство каждого отеля самостоятельно определяет его ценовую политику. А значит, за одну и ту же сумму турист теоретически может остановиться как в «тройке», так и в «четверке». На стоимость помимо категории влияют локация, концепция, объем номерного фонда, расценки близлежащих конкурентов, подход к сезонности и прочие факторы.
Когда же мы сравниваем два апарт-отеля 3 и 4 звезды одной гостиничной сети в схожих локациях, уровень арендных ставок определенно окажется выше у «четверки». Стало быть, и арендная доходность в 4-звездочном объекте получится выше.
Да, юниты в «четверке» чаще всего обходятся инвестору на один-два миллиона дороже, чем в «тройке». И тогда получается, что доходность сопоставима. Кроме того за счет более низкой цены срок окупаемости студий в «тройке» ниже. Но после окупаемости обоих объектов «четверка» продолжит приносить ее инвесторам больше прибыли. И потому выиграет в долгосрочной перспективе.
