Градозащитники Петербурга забили тревогу после обнародования проекта поправок к городскому закону №820-7 о границах объединенных зон охраны. Если новый закон увидит свет, под угрозой сноса в Северной столице окажутся почти 400 старых построек. Участники рынка недвижимости ожидаемо восприняли документ с энтузиазмом. Ведь инициатива Смольного сделает доступными для точечной застройки отдельные лакомые куски земли в топовых локациях. Настолько ли город на Неве нуждается в обновлении, что его власти готовы провести зачистку объектов? И есть ли разумная альтернатива такой политике? Поделюсь своим мнением в этой статье.
Поделили на сорта
В 2022 году петербургский комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) заказал подготовку проекта обоснования охраняемых зон. Ведомство задалось целью провести оценку городских зданий на предмет их ценности для дальнейшего сохранения. В результате в вынесенном на историко-культурную экспертизу законопроекте представили три списка: ценных средовых объектов в количестве 909 единиц, средовых – 6115 и несредовых – 389.
Термином «средовой объект» чиновники вымещают в законе понятие «историческое здание». К последним сегодня относятся дома Северной столицы, построенные до 1917 года. И все они защищаются государством в равной степени без дифференциации на более и менее достойные охраны.
Плюс нововведения в том, что под охрану отныне могут попасть и многие здания послереволюционного периода, включая сталинки. Минус же в том, что законопроект делает беззащитными те самые 389 объектов старого фонда. И решать, какие постройки нужны Петербургу, а какими можно пожертвовать, опять-таки намерены госслужащие. И они решили, поделив здания на три сорта.
Ценные средовые объекты «формируют участки композиционно завершенных городских пространств». Это преимущественно лицевые корпуса. На Невском проспекте, к примеру, таких объектов насчитывается 25. Трогать дома из этой категории нельзя.
Средовые объекты «соответствуют средовым характеристикам конкретного участка». Их снос запретят, но разрешат изменять фасады при условии сохранения общей архитектуры здания. На уже упомянутом Невском таковых домов 102.
Несредовые объекты, по мнению чиновников, не соответствуют окружающей исторической среде. К ним преимущественно относятся дворовые флигели и иного рода пристройки. Их демонтаж разрешат. На том же Невском нашли пять таких зданий.
Впрочем, первый заместитель КГИОП Алексей Михайлов в комментариях для городских СМИ заявлял, что о сносе несредовых объектов сегодня речи не идет. По его словам, Смольный лишь ослабляет охрану этих зданий, а «дальнейшая их судьба индивидуальна».
Кому выгодно?
Тем не менее здесь едва ли обошлось без строительного лобби. Часть локаций на месте ныне снимаемых с охраны исторических зданий безусловно интересна девелоперам. И тем удобнее стало давать на снос таких построек зеленый свет, исходя из нового – субъективного критерия соответствия среде. Так считаю не я один.
«Думаю, что процентов десять адресов, может, меньше, уже пролоббированы для расчистки тех или иных участков под уплотнительную застройку или во всяком случае включены не просто так», – предположил в беседе с «Деловым Петербургом» координатор движения «Живой Город» Дмитрий Литвинов.
Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов в открытую заявил журналистам, что участники строительного рынка давно ждали таких изменений закона: «Порой некоторые здания, признанные историческими, но не несущие ценности с точки зрения архитектуры, являлись стоп-фактором для девелоперских проектов. Сейчас какие-то задуманные проекты станут экономически более целесообразными. Соответственно девелоперы, снеся старые, зачастую полуразрушенные строения, смогут реализовать в городе что-то действительно интересное».
В то же время к столь резкому изменению городского облика не готовы социально активные петербуржцы. Градостроители настаивают, что деление зданий на средовые и несредовые недопустимо. Что каждый дом центра града Петрова – памятник дореволюционной эпохи. Все эти строения формируют уникальную городскую среду со всеми ее архитектурными различиями, отраженную как в романах Федора Достоевского, так и в фильмах Алексея Балабанова.
«Часто именно эти скромные маленькие флигели определяют тот самый колорит исторического Петербурга, который мы так любим», – отметил, в частности, зампред общества «Старый Петербург» Александр Кононов.
Моя альтернатива
Как человек, имевший опыт редевелопмента исторических зданий в центре Петербурга, я готов понять и предпринимательское сообщество, и градозащитников.
Недвижимость в спальных районах не раз показывала низкую эффективность для инвесторов. В то время как лоты в центре неизменно демонстрируют высокие показатели доходности, ликвидности и динамики роста цен. И все же я выступаю против сноса старых объектов и точечной застройки в петербургских дворах.
Моя инвестиционно-строительная компания Inreit не возводит новые дома и тем самым не портит городскую среду. Мы даем старым и неэффективно используемым зданиям в центре новую жизнь. Превращаем низколиквидные объекты в современные апарт-отели.
«Оживление» и перепрофилирование ветшающих зданий ныне привлекает немногих предпринимателей. Специфика редевелопмента сопряжена с рисками финансовых потерь для застройщика в силу «сюрпризов» старого фонда и большим количеством административных барьеров от того же КГИОП. К историческим зданиям на балансе города не подступиться. В результате такие объекты зачастую не дожидаются своих спасителей, ветшают и рассыпаются на глазах. Притом, что каждому из них при желании можно подарить вторую жить и использовать на благо Северной столицы.
В том числе это касается и неугодных чиновникам флигелей. К примеру, открытый моей компанией в прошлом году апарт-отель в пер. Гривцова базируется как раз в одной из таких построек – в дворовом флигеле популярной до революции гостиницы «Россия». В числе ее постояльцев отмечались великий русский композитор Чайковский, «отец народов» Сталин, один из убийц Распутина Пуришкевич и другие знаменитые личности.
Апарт-отель в здании бывшего флигеля стал одним из самых доходных объектов нашей сети благодаря великолепной локации и небольшому номерному фонду. В этом году мы выкупили второй корпус этого дома и уже ведем там подрядные работы. В который раз доказывая другим, что обновление может быть куда эффективнее разрушения.
Пока остается лишь надеяться, что другие застройщики все же выберут этот путь, а не набросятся из желания сноса на оставленные без защиты исторические здания.