Абсолютное большинство россиян, а точнее 81%, считают недвижимость наиболее стабильным инструментом получения пассивного дохода. Такие результаты соцопроса озвучил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «ФЛИП» Евгений Шавнев. При этом оговоримся, что под недвижимостью большинство имеет в виду квартиры. В течение последнего года интерес соотечественников к сдаче жилья внаём заметно вырос вместе со спросом на него среди потенциальных квартиросъемщиков.
Как следует из данных «Циана» и «Яндекс.Аренды», долгосрочный наём квартир с 2023-го подорожал примерно на 25%. В Москве цена увеличилась на 13,4 тыс. с прошлого мая и теперь составляет 55,8 тыс. рублей в месяц. В Петербурге за тот же период она поднялась на 8,7 тыс. рублей и достигла 35 тыс. в месяц. Хотя майские цены в мегаполисах традиционно повышены в преддверии туристического сезона.
В среднем доходы россиян от сдачи жилья в аренду ныне составляют 260-265 тыс. рублей в год, уточнил Шавнев. Для столицы и города на Неве показатели на порядок выше – 506 и 360 тыс. в год соответственно.
Значит ли стремительное повышение арендных ставок на четверть, что наступает благоприятное время для сдачи квартир внаём? И какую доходность в действительности сегодня можно выкроить из наиболее популярного среди наших сограждан актива? Об этом ниже.
Аргументы за
Как пояснил недавно глава сервиса «Яндекс.Аренда» Роман Жуков, основная причина годового роста стоимости долгосрочной аренды – восстановление рынка после периода низкой активности в 2022 году. Свою роль сыграли также повышение ключевой ставки и изменение условий льготного ипотечного кредитования. В результате часть потребителей, ранее планировавших покупку собственной недвижимости, заняли выжидательную позицию и временно переориентировались на рынок долгосрочной аренды.
Основное число арендаторов сегодня составляют две категории. В первую группу входят те, кто в преддверии окончания программы льготной ипотеки приобрел строящееся жилье и пока вынужден снимать временное. Вторая группа – это те, кто откладывает покупку собственной недвижимости из-за невозможности взять ее в ипотеку или из желания выждать время. И те, и другие ради экономии снимают дешевые и малогабаритные квартиры. Как следствие, доля такого жилья сокращается, а средние ставки растут.
Иными словами, резкий скачок арендных ставок стал результатом наложения ряда благоприятных факторов. С учетом инфляции цены на аренду продолжат рост. А скорое закрытие программы льготной ипотеки подогреет спрос к долгосрочному найму жилья и дополнительно поспособствует его удорожанию. Как следствие, в 2024-м общий объем дохода владельца арендуемой квартиры наверняка еще вырастет.
Это безусловный аргумент в пользу сдачи жилья в аренду помимо традиционных: понятности, доступности и востребованности. Стоит ли в таком случае сделать упор на этот актив в текущем году? С моей точки зрения, нет. Вариант с апартаментами значительно интересней. Гораздо эффективнее продать вашу квартиру в спальном районе и на те же деньги приобрести юнит в апарт-отеле, причем в центре. Это возможно, поскольку апартаменты, как де-юре коммерческие помещения стоят на 15-20% дешевле квартир. Почему инвестору стоит непременно поменять квартиру на апартамент – объясню далее.
Аргументы против
Низкая доходность. Даже при указанном росте цен на аренду квартир этот инструмент по-прежнему едва ли обеспечивает собственника доходностью выше привычных 5% годовых. По информации консалтинговой группы SRG, средняя цена квадратного метра в Москве сейчас составляет 323 тыс. рублей, а в Петербурге – 208 тыс. Общепринятой нормой площади жилого помещения на одного человека считается 33 м². Умножим этот метраж на цену «квадрата».
Итого средняя стоимость квартиры в столице – 10 млн 659 тыс. рублей, а в Северной столице – 6 млн 864 тыс. рублей. Вспомним, что усредненная сумма аренды московской квартиры в год – 506 тыс. рублей, а питерской – 360 тыс. От цены жилья получается доходность 4,8% годовых для москвича и 5,3% годовых для петербуржца. И это при скачке спроса и цен на аренду. Даже с учетом дальнейшего повышения ставок наймодатель не увидит доходность выше 5,5–6% годовых.
Сервисные апартаменты в центральных локациях двух столиц приносят доходность от 10% до 14% годовых. Секрет в том, что их активно сдают в посуточную аренду туристам. Это гораздо выгоднее, чем долгосрок. Квартиру в центре тоже можно сдавать в краткосрочную аренду. Но готовы ли вы к работе в режиме 24/7? И способны ли заниматься поиском гостей столь же эффективно, как профессиональная управляющая компания при апарт-отеле? Не говоря уже о сопутствующих проблемах посутки.
Долгая окупаемость. Этот вывод вытекает из низкой доходности Если квартира за 10,6 млн рублей приносит в год условные 506 тыс., то срок ее окупаемости – 21 год. Однако и это далеко не предел для жилья. Упомянутый в начале статьи глава «ФЛИП» Евгений Шавнев отметил, что из-за роста стоимости квадратного метра срок окупаемости квартир ныне «достиг исторического максимума» и в среднем составляет… 32 года. А в Петербурге – 36 лет.
При средней доходности 12% годовых ваш апартамент окупится за 8 лет. Ведь от 10,6 млн рублей это почти 1,3 млн рублей в год. Подобные показатели предлагает сегодня инвестиционно-строительная компания Inreit.
Повышенные расходы. Рассуждая о повышении среднегодового дохода владельца жилого помещения, не нужно забывать и его расходах. Да, с доставшейся вам от родственников квартирой можно ничего не делать для заселения квартиросъемщиков. Стало быть, и расходы окажутся минимальными. Однако в случае «бабушкиного ремонта» спрос окажется ниже, и вам придется понижать сумму арендной платы до соответствующего уровня.
Можно потратиться на косметический ремонт, обновление бытовой техники, посуды и других комплектующих. Спрос увеличится, и цену аренды можно поднять. Но траты скажутся на годовой доходности.
Апартамент же продается уже с современным ремонтом и зачастую со всем необходимым для немедленной сдачи в аренду. Продав бабушкину квартиру, вы с высокой вероятностью сможете за те же деньги взять более презентабельный объект недвижимости.
Кроме того в теме расходов не нужно забывать о коммунальных платежах. По данным Росстата, в среднем россияне платят за коммунальные услуги 5,5 тыс. рублей в месяц. Это 66 тысяч в год – 13% от 506 тыс. рублей в Москве и 18% от 360 тыс. в Петербурге.
Да, коммунальные платежи для апартаментов примерно на 15% дороже, чем для квартиры. Но в случае с апарт-отелем плату за ЖКУ берет на себя УК. Собственнику юнита поступает на руки доход уже с учетом оплаченной «коммуналки».
О том, чем еще апартаменты выгоднее квартир для инвестора, читайте здесь.