Четырёхполосное шоссе, вечно чадящая пробка, рядом азиатский шалман и строительный рынок. Упираясь во всю эту лепоту, стоит новенький, красивый коттедж лямов за 30. Знакомая ведь картина. Налицо человеческая жадность. Купив за бросовые деньги неликвидный участок, человек обрёк себя на вечные муки и если он захочет от них избавиться и продать дом, то от вложенных тридцати миллионов он, дай Бог, вернёт миллионов десять. И опять же через муки.
При выборе участка есть золотое правило - дом (какой бы он ни был) на хорошем участке земли поднимает стоимость дома (иногда в разы), на плохом - да хоть бы дом был весь обмазан золотом, купят его только цыгане за три копейки. Если вы будете придерживаться этого правила вы избавите себя от многих проблем.
Выбор участка начинается с важного - направление. Почему, например, участок в 10 соток на Новой Риге под Истрой стоит четыре миллиона, а на Ленинградке, в таком же отдалении от Москвы, такой же участок будет стоить три миллиона. Вы, наверное, и сами поняли: На Ленинградке либо стой в адовых, нескончаемых пробках, либо плати, чтобы прокатиться по платнику. Новая Рига даже лучше, чем платная Ленинградка, всегда летит, и при том за нее не нужно платить.
А если вы не имеете машины, и передвигаетесь на общественном транспорте - принцип тот же самый. Есть направления, где в электричку не впихнёшься, а в автобусе попадёшь на ту же пробку. Изучите эти моменты.
А кроме того на Новой Риге, ввиду водозабора для Москвы, почти нет промышленных предприятий, а это экология. И такие направления, равно как и их прямая противоположность, в достатке, нужно их все изучить. Та же Дмитровка имеет в своём окружение второй московский водозабор с системой водохранилищ и там всегда будет хорошая экология.
Следующий важный момент - Перспектива. ОЧЕНЬ ВАЖНО смотреть градостроительные планы. Вот потрясающий пример. КП "Эсквайр парк" бизнес класса, на дорогом Новорижском направлении. Участки в этом КП от чётырёх миллионов и в среднем до восьми. Сайт рассказывает нам об удивительной экологии, тишине, о надёжном будущем. Но будущее совсем ненадёжное, не экологичное и совсем не тихое.
Если вы внимательно изучите градостроительные планы, то увидите - прямо по границе этого КП скоро начнут строить большую автомобильную дорогу - объезд Истры.
Ни сайт, ни риэлтор, ни сотрудник КП вам не скажет, что здесь будут строить дорогу. ХОТЯ ЗНАЮТ, смотря в лицо и ничего об этом не говорят. Такое везде, учитывайте такие моменты.
Проект дороги утверждён и через два-три участок купленный сейчас будет неликвид, стоящий на автостраде. А года через два-три к дороге подтянется стройрынок, заправка и шаурма с чебуречной. И будет всё то же самое, как описано в начале статьи.
Вы, наверняка, видите какое активное строительство дорог (и не только дорог) в Подмосковье, поэтому внимательно изучайте планы перспективного развития того района, где вы собрались покупать участок. А ещё у нас любят в совсем неподходящем месте построить мусоросжигательный заводик вырубив огромный участок леса.
Также важно здраво просчитывать, что будет с местом через пять или десять лет. Яркий пример - вам втюхивают участок у реки (или у соснового бора), и за это просят много денег. Но есть нюанс - между вашим участком и рекой небольшое поле, метров двести. Тут нужно знать на СТО ПРОЦЕНТОВ, как только вы купите свой участок - это свободное пространство застроят и не будет у вас никакого выхода к реке. Мало того, что перед носом вы получите вечную стройку, так ещё и ваш участок упадёт в цене раза в два. А ваша мечта выйти из дома и плюхнуться в речку растает.
Важно соблюсти правильную близость к городу-спутнику. Например, вы собираетесь купить участок в трёх километрах от Подольска. Вроде бы очень удобно касательно пользования инфраструктуры города. НО!!! Подольск расширяется. Может случится так, что через три года прямо по границе с вашим участком вырастет Новое Бутово с человейниками по 50 этажей.
Мало того расширяющийся город может поглотить ваш дом если он попадёт в зону КРТ - тогда у вас его вообще отберут с мизерной компенсацией. Поэтому не стройтесь совсем рядом с городами, особенно рядом с Москвой - акулы строительного бизнеса сожрут.
Следующий важный момент опять связан с водой, вернее насыщенность грунтов водой. Важно понимать не только этой насыщенности на участке, но и общую заболоченность местности. Если рядом болото, то у вас на 95% высокие грунтовые воды. Можно научиться определять это, оперируя подробными картами, которые есть в интернете, или поговорить с соседями и совсем уж просто узнать, сколько колец в колодце. Если вода стоит высоко - фундамент будет очень дорогим, будут и дальнейшие проблемы с отводом воды. Неправильно отстроитесь - дом придётся сносить. А кроме того сад не любит высокие грунтовые воды - вы можете столкнуться с тем, что у вас ничего расти не будет. Будете сажать, сажать, а все будет гибнуть. Многовековой опыт нашего народа говорит о том, что дома никогда не строили на заболоченных местах. Хотя часто строили у реки, но ТОЛЬКО на возвышенностях, там, где вода не стоит.
Деревня, посёлок, СНТ или КП?
Жить в деревне, конечно, дешевле. Практически никаких поборов, более того, если раньше был риск нездорового окружения - типа пьющих соседей, то сейчас всё меняется. Как правило, в деревнях хорошие, трудолюбивые соседи, в основном работяги (в хорошем понимании этого слова), которые всегда помогут, если что. Иногда, правда, могут попасться склочные, но это редко.
Сейчас деревня - это старая часть и новая - застроенная в последние тридцать лет, на колхозном поле. В новой части совершенно точно нет асоциальных элементов - у них нет денег на постройку дома и его содержание, тут естественный отбор.
Кроме того начал, наконец, решаться вопрос с газом, так что практически в каждой дерене имеется возможность подключиться. Где-то это дорого, где-то нет. Продавец, конечно, наплетёт вам с три короба, поэтому на счёт газа лучше изучить форумы или зайти в администрацию поселения.
В деревне вода и канализация - всё на ваших плечах. Думайте, где будет колодец или скважина, узнайте как глубоко вода и какая она - иногда стоимость получения воды больше, чем подключение к газу и часто вода требует очистки. Думайте, где поставить септик, причём так, чтобы его можно было легко обслуживать. Думайте, где пройдёт газовая линия, если вы будете подключать газ- если участок как кишка, то вместе с газовой трубой у вас дом будет очень узким, т.к. от газовой трубы нужен существенный отступ. Изучите отвод воды, особенно, если участок имеет уклон.
В деревнях много придомового пространства - общей земли за калиткой. И туда, например, вы вполне можете вывести свой септик и никто вам слова плохого не скажет. Отсутствие скученности даёт простор, поэтому деревня - это хороший выбор... единственное, нет охраны, случаи ограбления в деревнях нередки.
А ещё...ещё не забывайте, что сосед может держать невинных курочек и снабжать вас экологически чистыми яичками. Но может держать отару овец или автомобильную мастерскую, а вот это уже другой коленкор. Вдохните деревенский воздух - он вам расскажет о том, что творится рядом.
А вот домик в посёлке это уже жизнь сложная. Это самый невыгодный вариант. Как правило посёлки стоят при некогда существовавших предприятиях и колхозах. От них ничего не осталось, поэтому жизнь здесь имеет признаки депрессивности. Да, вы получаете там какую-то инфраструктуру, но в посёлке есть все городские язвы - пьянство, воровство, наркомания. Бывают исключения, особенно, где работает посёлкообразующее предприятие. Но если посёлок вымирающий (а это всегда заметно), даже при мизерной цене участка лучше там не брать. А кроме того поселки стоящие рядом с городами-спутниками склонны к высотной застройке, вы можете получить каменную хламиду по соседству.
СНТ. Есть, конечно, СНТ реинкарнировавшие, но в основном это городской кооперативный дом, выехавший за город на лето. В межличностном отношении всё тоже самое. Старая московская интеллигенция, в основном не богатая, но с инженерным и творческим складом ума. Самоделкины, которые из старого запорожца и украденного дедом в 1972 году крыла самолёта с секретного завода могут построить самоподогревающийся туалет-трансформер имеющий функции превращения в мангал и разбрасывания по участку свежего удобрения через вентилятор.
Самый большой минус СНТ - это скученность. Узкие проезды, маленькие участки, всё это напоминает садовые человейники, разделённые сеткой рабицей, жизнь в эдаком аквариуме. Правда жизнь эта очень душевная, все дружат соседями, знают друг дружку, а каждые выходные - это не прекращающийся праздник с музыкой и туманом-дурманом одной большой шашлычной. В отличии от деревни в СНТ всегда весело, всегда движуха. Однако та самая скученность подразумевает, что ваш колодец будет стоять рядом с септиком соседа или наоборот. И вот тогда война...
Если вы романтики - берите прилесной участок - вышел и сразу грибы, белки, а ещё...Правильно - комары. Прилесные участки несут два риска - много комарья и их обязательно обворовывают. Зато летом прохладно.
Обязательно посмотрите, как идёт солнце относительно такого участка, плохо если участок будет постоянно в тени - сырость будет всегда. Что касаемо приречных участков (либо приручьевых), знайте, обязательно раз в 20 лет речка/ручей разольётся. Это не относится к прудам, запруженным водоёмам и оврагам.
КП. Здесь много подводных камней и риск велик, ибо при покупке участка в КП подразумевается, что на строительство дома вы потратите не менее 10 миллионов. А в среднем миллионов 20. И в этом ключе крайне важен следующий вопрос - какова перспектива у КП будет ли он жить или умрёт. Приведу вам ярчайший пример.
Дал как-то губернатор Подмосковья одному известному нашему актёру землю на Новой Риге под создание фехтовальной школы. А тот возьми да построй вместо этого Коттеджный посёлок. Да не простой, а удивительный красавец - в стиле французских замков, везде изваяния мушкетёров, красивый заборчик, сами дома уютные и качественные, встроенные в еловый лес. И что вы думаете? Нет, посёлок не стал местом для олигархов средней руки...Даже после демпинговых цен продажи не идут и если такое продолжится КП умрёт. Почему это происходит и какие последствия?
С западной и северной стороны КП расположены СНТ и дорога к ним идущая по границе с КП, с восточной - проездная дорога между двумя шоссе, ну а с южной стороны самое неприятное - Новая Рига, которая даёт дикий шум в любое время. Вот и выходит, что это анклав, зажатый между дорог, не имеющий никакой инфраструктуры. Есть только Пятёрочка, да и то до неё нужно идти по автомобильному шоссе.
Естественно, респектабельные граждане не захотели жить в таком месте. Тогда стоимость коттеджей застройщик снизил. Но средний класс также, увидев это окружение и понимая, что абонентская плата в КП немалая, отказался покупать там жильё. Снизили ещё. И вот тогда начали уезжать те, кто купил раньше, понимая все риски. И теперь совершенно красивый КП стоит почти пустой и скучный. А на обслуживание коммуникаций нужны деньги. А брать-то не ского - жителей нет. Это значит, что тот, кто купит там дом, столкнётся не только с Новой Ригой, но и с тем, что ремонтировать всю инфраструктуру придётся за свой счёт. А это миллионы!!! Я бы хотел искренне пожелать Удачи этому замечательному КП, но если продажи будут стоять и дальше, неизменно всё придёт к тому, что жители купившие дома в этом КП, не желая платить за себя и "того парня", останутся без воды, канализации, уборки дорог и даже без света, наедине с собой и гудящей Новой Ригой.
Это пример яркий, но подобных много - смотришь в объявлении - хорошее место, зелёное, участки недорогие. Приезжаешь, а там недострои стоят с нулевых. Это загубленные КП, в них брать ни в коем случае землю нельзя.
Начните выбирать сначала в интернете. Нашли интересный КП - почитайте отзывы - там вся правда. Потом поезжайте на места, покатайтесь в округе - места на карте и в картинках сильно отличаются от реальности. Более того, часто бывает так, что в сети нет предложений, которые можно увидеть катаясь по выбранному району.
Важно знать, кто владелец земли в КП. Важно знать кто соседи - узнайте у продавца, кто покупает здесь землю - если чиновники - хорошо. Силовики - ещё лучше. Эти никогда не пропадут, а с ними и КП не пропадёт. Часто в землю вкладываются люди из регионов - это значит, соседние участки будут долго пустовать. Узнайте, какова политика владельцев земли - они продают всем подряд или стараются создать более клубный посёлок в едином стиле? Последнее лучше.
Ежемесячный платёж в Подмосковных КП примерно 10 тысяч рублей. Это нормально. Важно, что туда входит, обязательно это изучите.
По коммуникациям рассказывать смысла нет, и тут важно знать, что если газа, например, нет, а его вам обещают завтра довести, это может означать, что газа, возможно, не будет ещё лет десять - ну просто потому, что у газовщиков мощности разобраны. Какая мощность по электричеству? Идеально три фазы и на каждую по 15 киловатт. Но, можно и раза в три меньше, если газ есть - сейчас масса энергосберегающих технологий. Но если вдруг вам электричества не хватит, без всяких проблем со временем можно подкупить электрической мощности, правда стоимость дополнительных мощностей стоит немалых денег, учитывайте это. И не забудьте узнать про выделенную линию интернета.
Узнайте, есть ли обременения на участок, например, из-за ЛЭП, газопровода или близости к воде. И если рядом нет домов, представьте визуально, как будет выглядеть место после полной застройки территории.
Есть ещё важный момент - часто говорят - мне не нужно много земли, я не садовод, достаточно будет и шести соток. Смотрите - земля нужно не только для сада или бани с бассейном на участке. Дома сейчас строят большиие и он может вполне занять четыре сотки. даже при площади участков в семь-восемь соток, дома фактически будут стоять стена к стене и вы получите эдакий питерский колодец, где никогда не бывает солнца. Поэтому, покупая по 10 или 15 соток, вы приобретаете не столько возможность поставить баню или сад, сколько визуально расширить своё пространство и не жить зажатым между домами.
Если водоотведение (канализация) общее, уточните, не нужно ли поднимать отвод воды из дома насосом - это дорого и трудозатратно. Узнайте есть отвод верховодки - талой и дождевой воды от участков которые стоят выше.
Очень важна инфраструктура - рестораны, кафе, куда съездить с ребёнком на мастер-класс или где ближайший фитнес и салон красоты. Есть ли доставка. И есть ли на территории КП общие зоны - спорт, релакс, площадки для собак и тп.
С риэлторами или без? Они совсем не обязательны. Но!!! Риэлтор - это голова напичканная знаниями обо всех перечисленных нюансах плюс ещё три раза по столько же. В этом их главная ценность. Хотя обычно к ним обращаются, когда нет времени и есть деньги, чтобы они сделали вашу работу за вас. Но такое не прокатит. Покупая недвижимость вам придётся очень попотеть даже с агентом по недвижимости и потратить много времени, чтобы поездить, посмотреть участки и в целом изучить рынок. Покупка недвижимости - это долгий процесс. Торопиться здесь нельзя. А для составления договора лучше подходят профильные юристы. Особенно учитывая то, что ваш агент имеющий дело с агентом продавца всегда могут меж собой схитрить. Поэтому ищите агента, которому можно доверять.
КАКОВ ЖЕ САМЫЙ ЛУЧШИЙ УЧАСТОК? - об этом знает только ваше сердце. Если вы приехали и вам в этом месте очень хорошо, душевно и прямо птицы запели внутри, то берите не задумываясь, даже если придётся переплатить. Зато вам всегда будет также хорошо... Берите, но предварительно ещё раз сверьтесь с этой статьёй.
