С одной клиенткой произошел серьезный спор после сделки. Суть претензии с её стороны заключалась в том, что мы занизили стоимость квартиры. Продали её дешевле, чем средняя рыночная цена в этом районе. Почему она такие выводы сделала? И в какой момент?
Почему моя квартира дешевле, чем у соседа?
Сделка была альтернативная, с участием опеки. В таких ситуациях для одобрения сделки заказывается профессиональная оценка квартиры. Люди должны документально подтвердить продажу квартиры за рыночную стоимость. И она увидела, что квартира, которую продают участники сделки, расположена буквально в соседнем доме, но стоит гораздо дороже. Её квартира – 278,8 тыс. р, а у соседей – 349 тыс. р. за квадратный метр. Несправедливо мы её квартиру оценили.
Это типичная ситуация в работе с клиентами. Потому, что люди не понимают причины, по которой их квартира сильно дешевле, чем в доме напротив. В её случае главная причина одна. Дом, в котором находилась квартира клиентки - 1951 года постройки. Послевоенная эпоха. Типичная 5-этажка. Без лифта и мусоропровода. С газовой плитой и кухней 8 кв. м. Даже центрального горячего водоснабжения нет в доме. Воду в квартире греет газовая колонка.
Результат профессиональной оценки стоимости квартиры
Для сделки была сделана профессиональная оценка квартиры. Оценщик оценил квартиру в доме на Маршала Мерецкого д. 4, площадью 78, 9 кв. м., расположенную на 4 этаже 5-этажного дома, в сумму 21 500 000 р. Продали её за 22 млн. р. Износ дома в официальном оценочном листе – 48%.
Квартира, которая участвовала в альтернативной сделке, также получила профессиональную оценку. Второй объект, который и стал яблоком раздора, расположен по адресу: ул. Маршала Соколовского, д.1. Площадь квартиры – 97,4 кв. м. Находится на 18 этаже 20-этажного дома. Год постройки – 2004. Закрытый двор, шлагбаум. Степень износа – 12%. Цена квартиры в официальном оценочном листе стоит 35 000 000 р.
Разница между двумя этими квартирами очень большая. А расположены они буквально в 3 минутах ходьбы друг от друга. До метро – 5 минут пешком, что в первом, что во втором случае.
Наглядное сравнение двух московских квартир
Сейчас обе квартиры проданы, и я не могу вам показать их реальные фото. Но я нашла на сайте Циан аналогичные квартиры в доме на Маршала Соколовского и в соседнем доме, который точь-в-точь как на Маршала Мерецкого, просто расположены по другую сторону от дороги. Если откроете Яндекс карты, то все увидите сами.
А дальше смотрите фото. Как выглядят типовые квартиры в этих двух домах.
Вот так выглядит дом 2004 и 1951 года постройки. и 2004 года постройки.
Квартира, которую я взяла как аналог – пятиэтажка на Маршала Бирюзова, д. 16, площадь 81,3 кв. м., цена – 19 900 000 в объявление на Циане. Состояние самой квартиры чуть похуже, конечно. Зато на Маршала Соколовского все квартиры примерно в одном состоянии. С красивым современным ремонтом из качественных материалов и оборудованные техникой для комфортной жизни. Горячая вода в доме центральная.
Надеюсь, вы теперь понимаете, почему два дома стоЯт напротив друг друга, а так по-разному стОят квартиры в них.
Какие факторы влияют на стоимость квартиры
Когда люди пытаются оценить стоимость своей квартиры, они ориентируются на все, что есть вокруг в продаже. На среднюю цену, которую заботливо посчитали аналитики разных порталов. Только эта средняя рыночная цена недвижимости, как средняя температура по больнице.
Нельзя сравнивать два совершенно разных дома и оценивать своё по стоимости у соседа. На цену влияет огромное количество факторов. Возраст дома, процент его износа, этажность, наличие лифтов, мусоропровода, детских площадок, парковки, качество строительных материалов, отделка подъездов и лестничных маршей. Но даже в одном доме две абсолютно одинаковые квартиры могут стоить по-разному. Вот вам пример с сайтов объявлений.
Ул. Маршала Соколовского, д. 1. Выставлены на продажу 3 квартиры:
▪️ 2-комнатная, 68,8 кв. м. – 39 млн. р. цена за кв. метр – 566 860 р.
▪️ 4-комнатная, 123,5 кв. м. – 50 млн. р. цена за кв. метр – 404 858 р.
▪️ 2-комнатная 68,8 кв. м. – 33 млн. р. цена за кв. метр – 479 651 р.
Ул. Маршала Бирюзова, д. 16 выставлена 1 квартира:
▪️ 3-комнатная, 81,3 кв. м. – 19,9 млн р. цена за метр – 244 772 р.
Ул. Маршала Бирюзова, д. 14 продаются 2 квартиры:
▪️ 3-комнатная, 64, 3 кв. м – 16,5 млн р. цена за метр – 260 252 р.
▪️ 3-комнатная, 97 кв. м -18,95 млн. р. цена за метр – 195 361 р.
Все квартиры - вторичный жилой фонд города Москвы. Соседние дома. Разброс цен – от 195 361 р. до 566 860 р за квадратный метр. На цену квартиры еще влияет ремонт, факт перепланировки, состояние документов и условия сделки, подходит под ипотеку или нет. Масса факторов.
Плюс учитывается конкуренция и спрос в конкретной локации.
Однако в истории с ценой есть еще один важный момент.
Цены, которые мы с вами видим на Циане и Авито – это «хотелки» продавцов, а не та цена, по которой квартиры реально будут проданы. Этот факт никто из продавцов недвижимости почему-то не учитывает, когда назначает цену за свою квартиру.
Риэлторы и профессиональные оценщики ориентируются на реальные сделки и суммы в расчетах между продавцом и покупателем. Владельцы всегда хотят получить за свою недвижимость больше. Смотрят на показатели средней цены и стоимость квартир по соседству. Однако не могут оценить реального спроса на объект и то насколько на стоимость квартиры влияет тот или иной фактор.
В случае с моей клиенткой её квартира была продана на 500 тысяч рублей дороже оценочной стоимости. По справедливой, рыночной цене объекта.
Оставляйте заявку на оценку квартиры на сайте и узнайте за сколько вы сможете продать свою недвижимость в Москве на данный момент.
