6055 подписчиков

Рентал ПРО. Стоит ли участвовать в IPO? Инвестиции в индустриальную недвижимость.

28 мая 202428 мая 2024

625

7 мин

Оглавление

PNK RENTAL.
ЗПИФ «Рентал ПРО».
Портфель проектов Фонда.

Приветствую на канале, посвященном инвестициям! 06.06.24 стартуют торги инвестиционными паями одного из крупнейших фондов индустриальной недвижимости «Rental PRO» (RU000A108157). В данном обзоре рассмотрим данный фонд и постараемся ответить на вопрос, стоит ли участвовать в этом IPO.

Больше информации и свои сделки публикую в Телеграм.

PNK RENTAL.

С 2020 по 2023 год на Московской бирже торговались паи фонда недвижимости «ПНК-Рентал». Это был инвестиционный фонд индустриальной недвижимости с доходом от арендных платежей. Управление осуществляла ООО УК "А класс капитал".

Фонд инвестировал только в складские и производственные объекты, уже сданные в долгосрочную аренду. Причём покупал у материнской PNK group - крупнейшего российского девелопера промышленных объектов. Также Фонд осуществлял ротацию, т.е. обновлял объекты в фонде с целью получения дополнительной прибыли. У Фонда было три объекта, плюс несколько объектов в очереди.

Но в марте 2023 года Управляющий уведомил о начале процедуры прекращения ЗПИФ «ПНК-Рентал». Основная причина – многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новые складские помещения. Падение спроса лишило фонд возможностей к диверсификации. В связи с чем возникли риски неполучения арендного дохода.

Таким образом в мае 2023 года фонд был закрыт, недвижимость, входящая в состав фонда продана, средства возвращены пайщикам. Общая доходность фонда за весь период с 30.06.2020 по 29.05.2023 составила 72,8% или 25% годовых.

ЗПИФ «Рентал ПРО».

И вот, год спустя после закрытия ЗПИФ «ПНК-Рентал» появился новый продукт ЗПИФ «Рентал ПРО». Управляется он той же ООО УК "А класс капитал" (УК), у которой опыт 20 лет, и всего активов под управлением на 170 млрд ₽.

Характеристики ЗПИФ «Рентал ПРО» (Фонд):

Текущая стоимость чистых активов (СЧА) 25 млрд.
Один фонд будет включать в себя несколько объектов недвижимости.
В перспективе стратегия Фонда предполагает увеличение стоимости его чистых активов до 100 млрд рублей и выше.
Новые объекты будут добавляться в Фонд посредством доп эмиссии.
Объекты сдаются в долгосрочную аренду с фиксированной ежегодной индексацией ставок.
Предусмотрена ротация (продажа) объектов с целью получения дополнительной доходности.
Инвестиции как в готовые объекты, так и в проекты на этапе строительства.
Приобретаются только те строящиеся объекты, по которым между девелопером и арендатором подписан предварительный договор аренды.
Получение стабильного дохода. С ежемесячными выплатами пайщикам.
Прогнозная доходность в первый год – 20%, на горизонте 10 лет – более 22% годовых: арендные платежи 12,7%; плюс доход от роста стоимости активов 9,3%.
Налоги с доходов будет удерживать УК.
Если объект приобретен на этапе строительства, то пайщики будут получать проценты равные арендной плате. Таким образом застройщик будет получать недорогое финансирование.
Объекты Фонда страхуются от пожаров и прочих рисков.
Комиссии Фонда: 1млн в месяц, плюс 3% от дохода.
Кредитное плечо не предусмотрено.
Фонд сформирован на 15 лет. После этого будет приниматься решение о продлении.

Портфель проектов Фонда.

Вообще фонд нацелен покупать объекты с апсайдом, с надёжными арендаторами и привлекательными арендными ставками. Объекты должны быть ликвидными и соответствовать международным стандартам FM Global, быть универсальными, технологическими и не старше 2023 года. Причем в основном предполагаются покупки объектов на ранней стадии строительства, вероятно, преимущественно у материнской PNK group.

На данный момент уже куплен в управление объект «ЦОД Медведково». Стоимость приобретения 21,5 млрд (до НДС). На данный момент уплачено 19,3 млрд. Площадь 24тыс кв.м. Объект введен в эксплуатацию 10 октября 2023 года. Основным арендатором и оператором ЦОД является «Гиперскейл» – компания, предлагающая размещение крупных коммерческих дата-центров, их техническое обслуживание и организационное сопровождение.

Также уже есть 4 объекта, которые находятся на этапе строительства: Домодедово-2 к., Саратов к. 1, Домодедово 2 к. 6, Вешки-2 к.1. Их строительство должно завершится в 2024 году. По всем объектам подписаны долгосрочные арендные договора (от 7 до 10 лет) с крупными компаниями: Озон, Хайер и Вкусвилл.

Стратегия Фонда заключается в продаже ЦОД и всех Строящихся объектов в течение года. После продажи планируются к приобретению аналогичные объекты с сопоставимыми параметрами.

Перспективы.

По данным NF Group в РФ большой недостаток качественных индустриальных объектов по сравнению с развитыми странами. Существует кратный потенциал роста рынка. В Москве обеспеченность в разы выше, чем в регионах.

Спрос на индустриальные площади значительно превышает объемы предложения. Причём на конец года доля свободных индустриальных площадей в Москве была на историческом минимуме: менее 0,1%. Ставки на аренду сейчас на самых максимумах в районе 9 тыс ₽ м2/год.

Риски.

Рост ключевой ставки ЦБ. Арендные ставки по договорам аренды в районе 12%, что ниже ставки ЦБ. Таким образом, при дальнейшем росте ключевой ставки будет снижаться привлекательность арендных доходов.
Инфляция. В договорах аренды объектов прописана ежегодная индексация на 5-7% в год. Поэтому если инфляция будет выше, то это также снижает привлекательность. Но с другой стороны, при инфляции дорожают сами объекты недвижимости.
Снижение цен на индустриальную недвижимость. Стратегия фонда предусматривает регулярные продажи объектов. И если цены будут снижаться, то это может существенно снизить итоговую ожидаемую доходность.
Снижение арендных ставок. Они сейчас на максимумах, и не исключено их снижение. Таким образом, у будущих объектов может быть меньшая доходность.
Завышенная цена покупки объекта. Т.к. фонд планирует покупать объекты на этапе строительства у материнской PNK group, то не исключено, что цены могут быть не совсем рыночными. Правда, при осуществлении сделок должны работать независимые оценщики.
Инвестиции в объекты на раннем этапе строительства. Т.е. есть риск того, что объект будет не достроен.
Не весь ущерб объектов может быть признан страховым случаям, или суммы страховки может быть недостаточно для его возмещения.
Налоговые и прочие законодательные риски.

IPO.

Цена за один инвестиционный пай 986₽.
Продавец: Управляющая компания Д.У. Комбинированным ЗПИФ «Универсальная индустриальная недвижимость».
Общее количество паёв 26,1 млн. Размер размещения более 20 млрд. Ожидается, что по результатам IPO Продавец останется соинвестором Фонда.
Продавец не будет продавать акции в течение 90 дней после IPO.
В рамках IPO на срок до 30 дней после начала торгов предусмотрен механизм стабилизации в размере до 7% от базового размера размещения.
Сбор заявок на IPO: до 05.06.2024. Начало торгов 06.06.24.
Торговый код RU000A108157. Уровень листинга третий.
Организаторы сообщают, что есть спрос со стороны институциональных инвесторов.
IPO доступно только квалифицированным инвесторам из-за дополнительного риска, который возникает из-за того, что фонд планирует инвестировать в объекты на ранней стадии строительства.

Выводы.

ЗПИФ «Рентал ПРО» нацелен на инвестиции в индустриальную недвижимость с уже подписанным договором аренды. Причём фокус на покупку объектов на ранней стадии строительства. Стратегия предусматривает продажу объектов в короткий срок после ввода в эксплуатацию

Полагаю, что одна из целей фонда – это недорогое кредитование материнской компании – девелопера PNK group. Но при этом PNK всё-таки делится небольшим доходом с пайщиками. Ожидается, что от роста активов инвесторы в ЗПИФ будут зарабатывать ориентировочно 9,3% в год. Плюс с аренды ежемесячно должны стабильно получать в среднем 12,7%/год. Таким образом, итоговая доходность прогнозируется на уровне 22% в год на десятилетнем горизонте.

Комиссии управляющей компании в среднем ниже, чем у аналогов на рынке. Фонд будет работать без привлечения кредитов.

Текущая ситуация благоприятная для инвестиций в индустриальную недвижимость, т.к. сейчас есть её дефицит.

Среди возможных рисков: инфляция, рост ключевой ставки, падение цен на индустриальную недвижимость и арендных ставок.

IPOдоступно только для квалицированных инвесторов. Таким образом, часть физ лиц не смогу поучаствовать в размещении, что должно сказаться на снижении спроса. Но вообще, на мой взгляд, ЗПИФ «Рентал ПРО» - неплохой вариант для вложений в индустриальную недвижимость и для диверсификации портфеля. Ранее я инвестировал в паи «ПНК-Рентал», а сейчас планирую участвовать в IPO «Рентал ПРО». Напомню, что о всех своих сделках пишу в нашем телеграм канале.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

-----------------------------------------------------------

Благодарю за лайки и подписку на наши каналы: