Сегмент индивидуального жилищного строительства последние два года обеспечивает бурный рост строительной отрасли. Смотрите сами - по данным Росстата, за первые 4 месяца прошлого года в России ввели больше 35 миллионов квадратных метров жилья. Из них - чуть меньше 15 миллионов квадратов - это многоквартирные дома. А весь остальной объём - 58% - пришёлся именно на ИЖС. Но в начале 2024 года доля ИЖС стала еще больше - почти 70%.
При этом, в прошлом году россияне вообще поставили рекорд по строительству частных домов. И, как прогнозируют участники рынка, в этом году рекорд будет побит. За счет чего происходит этот бум? В какие суммы москвичам нынче обходится строительство собственного дома? И чего ждать дальше на загородном рынке недвижимости? Давайте разбираться.
К тому, чтобы иметь свой собственный домик в деревне, многие жители столицы стремились всегда. Интерес к сегменту ИЖС резко вырос во время пандемии.
Но настоящий ажиотаж на этом рынке начался после того, как у людей появилась возможность получить льготный кредит на строительство или покупку дома. Ипотека с господдержкой под 8% годовых, семейная ипотека под 6% и IT-ипотека под 5% - все эти программы стали распространяться и на ИЖС.
А ведь еще лет пять назад получить такой кредит - причём по любой ставке - было практически нереально. К примеру, в 2019 году ипотеку на строительство дома смогли оформить лишь 15 тысяч человек. Это 1% от общего объема выданных жилищных кредитов. А в прошлом году, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, банки выдали уже 310 тысяч кредитов на ИЖС и покупку готового дома. А общая доля такой ипотеки выросла до 15%.
Согласно расчетам Frank RG, в прошлом году россияне взяли как на покупку готовых домов, так и на строительство новых - в общей сложности 1,3 триллиона рублей. А за первый квартал этого года только ипотеки на ИЖС банки выдали на 222 миллиарда рублей. И это на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом выдача кредитов на готовые дома упала почти на треть.
По прогнозам ВТБ, по итогам 2024 году выдача ипотеки на строительство частных домов - то есть без учета покупки готового решения - может превысить триллион рублей. Но тут, конечно, важный нюанс. 1 июля истекает срок действия программы ипотеки с господдержкой под 8%. И в Минфине несколько раз заявляли, что продлевать ее не намерены.
Другие программы - типа семейной и IT-ипотеки - останутся ещё на некоторое время. Но будет ли этого достаточно рынку для дальнейшего роста - большой вопрос.
Но в этом можно найти и позитивный момент. На фоне роста спроса стоимость как строительства, так и покупки готового жилья весьма существенно выросла. По расчетам аналитиков Метриум, средний размер кредита на ИЖС за два года вырос на 44%, а на покупку построенного дома – на 32%. Просто для сравнения. Если в марте 2021 года аналитики Банка Дом.РФ оценивали стоимость индивидуального жилищного строительства по России где-то в 4,5 млн рублей, то в сентябре 2023 - уже в 7 млн. Сейчас - еще на полтора миллиона дороже. Это за дом средней площадью в 140 квадратов.
Такой существенный рост цен - следствие не только растущего спроса, но и постоянно дорожающих стройматериалов. По данным ассоциации деревянного домостроения стоимость пиломатериалов и клеёных деревянных конструкций только с начала года увеличилась на 15%. А за год - на все 25 - 30%. Более того, участники рынка пугают, что к июлю ценники вырастут еще на 10 - 15%. Логичный вопрос - у нас что, дерева в стране не хватает? Этот вопрос, кстати, задаю не только я. Но и Федеральная антимонопольная служба
Из-за паводков, в Оренбургской, Курганской, Тюменской областях, Алтайском крае и других регионах производители резко повысили цены. Что не понравилось ФАС. По мнению ведомства, никаких оснований для повышения цен нет. Производителям стройматериалов было предписано довести это до своих дилеров и агентов.
Понятно дело, многие производители, под шумок, хотели заработать. Но есть и объективные причины для роста стоимости стройматериалов. Например, многие производители до сих пор зависят от импортного оборудования. А закупать его непросто - во-первых, из-за курсов валют, а во-вторых, из-за того, что пути доставки усложнились и стали дороже. Ну и к тому же, кредиты на закупку этого оборудования тоже недешёвые - из-за высокой ставки Центробанка. Но знаете, что при этом самое забавное?! Даже с учётом всех неприятных факторов, сейчас построить свой собственный дом все равно стоит дешевле, чем купить аналогичную по площади квартиру.
Если верить данным портала “Строим. Дом.РФ”, сейчас в Подмосковье люди строят дома средней площадью 154 квадратных метра. И обходится это - опять же, в среднем - в 9,5 миллионов рублей. То есть 61 500 рублей за квадрат. Получается - почти в четыре с половиной раза дешевле, чем средняя стоимость квадратного метра столичной квартиры.
Ну и какие выводы мы можем сделать? В наступающем июне нас может ждать ударное комбо. Заканчивается льготная ипотека под 8% - а значит, будет повышенный спрос, многие захотят запрыгнуть в последний вагон. Плюс высокий дачный сезон - значит, что и спрос на стройматериалы подскочит. Вместе с ценами на них. Ну а дальше - тут все зависит от ключевой ставки Центробанка. Снизят ли её в этом году и сделают ли ипотеку дешевле? Если нет, то опять же, остается вероятность, что снижение спроса хотя бы немного, но скорректирует цены на строительные материалы и уже готовые решения.
