Сегодня мы поговорим о насущном вопросе для застройщика и клиента. А именно — ипотечном кредите.
Читатель, ты удивишься, но получение ипотеки — не только забота покупателя. Разумеется, если речь идет не о самостоятельном строительстве.
В 90% процентах случаях банки рассматривают не только финансовые возможности клиента — а заплатит ли он, но и девелопера. Что и как он построит. Ведь при несостоятельности заемщика «строение» банку придется продавать. И желательно, максимально эффективно — быстро и дорого.
Сегодня в статье разберемся с ипотечным вопросом по классической парадигме — «кто прав, кто виноват». И ответим на вопрос, который волновал Николая Чернышевского еще в середине 19 века — «Что делать».
Проблемы клиента как заемщика
Сложности с получением ипотечного кредита могут возникнуть при следующих обстоятельствах:
- Высокая кредитная нагрузка;
- Нерегулярность и отсутствие подтверждения доходов;
- Наличие финансовых обременений — долгов, алиментов и прочих списаний.
Требования к заемщикам у банков ежегодно повышаются. И не всегда это их пожелания. ЦБ РФ регулярно ужесточает макропруденциальные меры, которые как раз отвечают за выбор потенциальных клиентов банка.
Что делать клиенту в случае отказа в ипотеке
Сегодня мы дадим вам ряд полезных советов — как понять причину неприятной ситуации:
- Проверьте все возможные бюро кредитных историй — НБКИ, Equifax, их много. Просто запросить кредитную историю в Сбере — не даст вам полной картины информации. Ваша информация может храниться в нескольких бюро кредитных историй. Если рейтинги в БКИ везде высокие, а кредита нет — не поленитесь и направьте свой запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ). Это можно сделать даже удаленно через Госуслуги. Возможно вы стали жертвой мошенников, которые испортили ваш статус заемщика. Отсюда и проблемы с ипотекой.
- Изучите причины и доводы, которые привел банк. Если речь идет о низком доходе, рассмотрите возможность залога иной недвижимости или кредитования под залог участка. По возможности, используйте любые способы белого подтверждения дохода. Да, банки крайне неохотно кредитуют самозанятых и ИП, но если вы предоставите исчерпывающую информацию, подтверждающую финансовую состоятельность — решение может стать положительным;
- Увеличьте первоначальный взнос. Мы не будем советовать вам «серые» схемы с бумажными расписками, но настоятельно порекомендуем взять потребительский кредит в другом банке. Да, это увеличит кредитную нагрузку, но в 80% случаев (привет, «ВТБ») в моменте банк будет отслеживать нагрузку по своим кредитам.
То есть по картам, которые проходят внутри его системы. И если вы откроете кредитку в банке, где планируете взять ипотеку — шанс на снижение лимита или отказа очень велик. А если вы «компенсируете» первоначальный взнос в другом банке, то есть шанс успеть во временной разрыв учета данных в разных БКИ. При этом помните — по всем своим счетам рано или поздно придется платить.
Какие проблемы могут возникнуть у застройщика
Застройщик — гарант качественного строения. Поэтому при одобрении ипотеки у банка могут возникнуть вопросы:
- К качеству возводимого объекта;
- К опыту и компетенциям строительных бригад;
- Финансовой состоятельности юридического лица, от имени которого заключается договор строительного подряда.
Как застройщику ответить за базар на вопросы банков
При возникновении вопросов к юридическому лицу застройщика или его опыту строительства — лучше действовать превентивно. То есть не ждать, пока банковский петух начнет клевать мягкие «узкие» места. Что нужно делать:
- Озаботиться хотя бы частичным «белым» освещением строительства объектов, которые официально пройдут через ФНС и ваш бухгалтерский баланс, а лучше — отчет о прибылях и убытках;
- Пройти аккредитацию в ведущих банках — ДОМ.РФ, Сбер, ВТБ и прочие. Тем самым подтвердить свою репутацию и опыт строительства. Снизить риски неодобрения ипотеки по вине несостоятельности объекта до минимума;
- Банально, но — строить хорошо, без судебных историй и иных обременений. А если вы строите хорошо и стали жертвой потребительского терроризма — бороться до конца, до обеления своего имени. Ведь репутация — главный актив застройщика.
Вывод
Проблемы с выдачей ипотечного кредита могут коснуться как самого объекта, так и участников ипотечного договора.
Для клиента важно трезво оценивать свои силы, возможности и потенциальные лимиты при выборе объекта. Финансовая нагрузка просчитывается и оценивается банками. Но только по объективным и учтенным данным. Поэтому для клиента ключевой задачей будет «подружить» реальность с объективностью финансового учета.
У застройщика проблемы схожие. Только его реальность «инвертивна» ситуации клиента. Доходы и объемы не показываются по причине отсутствия желания их показать, а не возможности — когда клиент работает в «серую» за конверт.
Единственный выход — «белая» работа всех участников цепи строительства. И клиентов, и девелоперов, и субподрядчиков.
Тогда мы перестанем жить в парадигме кота Матроскина — «чтобы купить что-нибудь ненужное, нужно в начале продать что-нибудь ненужное, а у нас — денег нет».
А будем работать с реальными доходами и расходами, которые прозрачны и видимы банкам. И проблем с ипотекой не возникнет ни у застройщика, ни у клиента.