Итогом программы льготной ипотеки стали завышенные цены на жилье. В преддверии ее завершения на конференции Ассоциации банков России обсудили, как поддержать строительную отрасль без ущерба для конечного потребителя.
По итогам 2023 года в России ввели 110 миллионов квадратных метров жилья. Но перед строительной отраслью стоят важные вызовы — как обеспечить спрос и рентабельность проектов.
Депутаты в поисках альтернативы
Дверь под названием «льготная ипотека» окончательно закрывается, заявил председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. Депутат заметил, что в последние годы россияне использовали инструмент для покупки жилья в качестве инвестиции, а не для улучшения жилищных условий.
— Это не плохо, но льготную ипотеку вводили не для этого, а для того, чтобы улучшить жилищные условия для 5 миллионов российских семей. Отвечает ли она этому требованию? Скорее нет, чем да, — заметил депутат.
Хотя как помощь в приобретении жилья программа полностью провалилась, она все же достигла второй цели, а именно поддержала строительную отрасль в период пандемии.
Пахомов допустил, что поддержка станет более адресной. В профильном комитете Госдумы в настоящее время идет обсуждение законодательных инициатив. Депутат подчеркнул, что демография в приоритете: задачу по сохранению семейной ипотеки поставил президент страны. Также продлятся программы дальневосточной, сельской и ИТ-ипотеки.
Переходя к конкретным предложениям, Пахомов рассказал о целевом вкладе для накопления первоначального взноса по ипотеке. Законопроект, предполагающий появление такого механизма, внесли на рассмотрение Госдумы. Депозит будет безотзывным, средства получится направить только на приобретение жилья.
— Это может стать неплохим дополнительным финансовым инструментом для жителей, которые хотят купить квартиру, — сказал Пахомов.
Сделать жилье более доступным для населения также мог бы механизм найма жилья с возможностью его последующего выкупа. По мнению депутата, лизинг недвижимости стал бы полезным инструментом, так как многие люди не могут накопить на первоначальный взнос из-за того, что живут в съемном жилье и платят арендные платежи. По данным «Дом.РФ», около 7 миллионов семей не могут позволить себе собственное жилье именно из-за этого.
Также Пахомов считает необходимым появление программ для представителей отдельных профессий, а именно врачей, учителей и других бюджетников.
Большие перспективы профильный комитет видит в программе сельской ипотеки. Депутат обратил внимание, что половина из вводимых квадратных метров достигается за счет индивидуального жилищного строительства.
Закон, согласно которому механизм эскроу-счетов распространится на индивидуальное жилищное строительство по договорам подряда, планируют принять на ближайшей сессии Госдумы. Пахомов уверен, что распространение этого механизма на ИЖС по договорам подряда позволит защитить средства граждан, так как средства с эскроу-счетов подрядчик сможет получить только после завершения строительства. В случае принятия закона он вступит в силу в сентябре.
Снижение цен даже на 1% станет катастрофой для рынка
Президент НОЗА, председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец привел несколько тезисов в пользу ипотеки:
— ипотека — это не поддержка застройщиков, а возможность для людей купить квартиру;
— увеличение средней ставки по ипотеке не влияет на рост стоимости квартиры;
— ипотечная закредитованность граждан снижается.
Свои тезисы Казинец подкрепил официальными данными: большую часть сделок на первичном рынке заключают с помощью программ с господдержкой – льготной и семейной ипотеки.
Далее докладчик показал слайд, на котором было продемонстрировано, что объем средств на счетах эскроу в процентном отношении к выданным средствам уменьшается. Это значит, что основная доля проектного финансирования привлекается не со счетов эскроу.
Казинец предупредил, что снижение цен станет катастрофой для первичного рынка, потому что банки из положительного тренда сделают негативный прогноз. Снижение даже на 1% вызовет у банков шок и пересчет финансовых моделей. Это приведет к росту проектного финансирования, а покупатели отложат покупку в надежде, что цены упадут еще ниже. В какой-то момент произойдет приостановка вывода объемов жилья на рынок и еще больший рост цен.
Выиграли застройщики и банки, но не покупатели
Все эти тезисы оспорила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Она заявила, что льготная ипотека работает в том случае, если темпы роста доходов населения превышает темпы роста стоимости недвижимости. Сейчас дела обстоят с точностью до наоборот.
— Застройщики оказались в большом плюсе, мы это видим по рентабельности их деятельности, — заметила Носова.
После каждого анонсирования окончания программы льготной ипотеки происходил всплеск спроса, потому что покупатели пытались «запрыгнуть» в вагон уходящей ипотеки. После этого неизбежно происходил рост цен. Граждане, которым не хватало денег на первоначальный взнос, брали потребительский кредит.
Еще один признак ажиотажного спроса — увеличение среднего срока кредита. Если до введения льготных программ он был равен 18 годам, то сейчас показатель вырос до 25 лет. При этом средняя площадь приобретаемого жилья сокращается.
— Люди больше не могут позволить себе жилье, которое они хотели, покупают более низкие этажи, худший район. Даже квартиры площадью 18-20 метров расходятся «на ура», потому что людям хочется иметь крышу над головой, — рассуждала эксперт.
Она также рассказала, что в погоне за прибылью банки снижали стандарты кредитования заемщиков. На фоне текущего удорожания жизни качество ипотечного портфеля ухудшается. Причина в том, что застройщики предлагали траншевую ипотеку своим клиентам.
На снижение спроса влияют высокие процентные ставки и низкая ценовая доступность жилья. По мнению Носовой, вторая причина более серьезная, чем высокая ставка. Стоимость жилья, в отличие от ключевой ставки, значительно не снизится.
Чтобы поддержать спрос на жилье, эксперт считает необходимым не допускать снижения стоимости жилья и повысить ценовую доступность жилья, а не доступность ипотеки. Нельзя допускать замедления строительства нового жилья, чтобы не возникло искусственного дефицита квартир.
Центральный банк следит за рисками
Длительное использование льготных ипотечных программ привело к смягчению денежно-кредитных условий, заметила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. По ее словам, сворачивание льготной программ с 1 июля и изменение условий семейной ипотеки может привести к снижению спроса на жилье, ипотечные и кредитные продукты. Это повлияет на совокупный спрос в экономике и замедление инфляции.
— Видя такие эффекты в экономике, Банк России может пойти на смягчение денежно-кредитной политики. Наша денежно-кредитная политика как раз реагирует на замедление совокупного спроса, снижение кредитования, снижение инфляции, — сказала Данилова.
В случае замедления темпов ипотечного кредитования, замедлятся и другие виды кредитов. После этого произойдет смягчение денежно-кредитной политики и снижение процентных ставок, добавила директор департамента финансовой стабильности ЦБ.
Данилова также подчеркнула, что Банк России следит за тем, чтобы системные риски не накапливались, а доля необеспеченных кредитов не росла.
Спикер перечислила дисбалансы в ипотеке, смущающие регулятора. Во-первых, это разрыв между первичным и вторичным рынком. До введения льготных программ разрыв составлял менее 10%, а на 1 апреля 2024 года, по данным Росстата, этот показатель достиг 55%. Во-вторых, это снижение среднего первоначального взноса при завышенных ценах на рынке. В середине 2023 года более половины ипотечных кредитов выдавалось с первоначальным взносом менее 20%. После вмешательства ЦБ в первом квартале 2024 года доля выдач таких кредитов снизилась до 17% на первоначальном рынке и на 2% на первичном.
Отдельно Данилова остановилась на долговой нагрузке. На макроуровне произошел рост доходов и ипотечного кредитования. Однако ЦБ зафиксировал ухудшение стандартов кредитования: кредиты с показателем долговой нагрузки более 80% составляли 45% от общего объема. Регулятор принимал меры и трижды повышал надбавки на кредитование. В начале года доля таких кредитов снизилась до 34%, но это по-прежнему слишком высокий показатель.
Ипотечное кредитование замедлилось, после 1 июля оно замедлится еще больше. Тем не менее, по итогам года регулятор ожидает роста в 7-12%.
Автор материала: Алия Резванова
