Как не лишиться квартиры из-за банкротства продавца: практические советы

Обратил внимание, что возросло количество споров об оспаривании сделок купли-продажи квартиры при банкротстве.

Для добросовестного покупателя получить заявление об оспаривании, которое также содержит требование о возврате квартиры — это неприятно.

В этой статье приведу рекомендации, которые помогут избежать проблем с оспариванием купли-продажи квартиры.

Меня зовут Александр Малютин, я судебный юрист, и моя специализация — банкротство, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность руководителей.

В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.

Мои консультации помогают доверителям не только защитить свои права и избежать проблем в будущем, но и сохранить имущество.

Если вы хотите узнать больше о практических решениях в сложных правовых вопросах, подписывайтесь на мой ТГ-канал Прочёл в законе

Пять правил для покупателей недвижимости

На мой взгляд, чтобы снизить риск оспаривания такой сделки надо соблюдать следующие правила:

1. Не быть аффилированным с продавцом. Тем не менее, аффилированость не влечёт автоматической недействительности сделки. Что такое аффилированость при банкротстве писал тут;
2. Изучить актуальную выписку ЕГРН и проверить продавца на предмет банкротства;
3. Покупать квартиру по рыночной стоимости. Не соглашаться на «схемы» по занижению цены в договоре;
4. Оплачивать сделку в безналичной форме. Если деньги передаются наличными, то в случае возникновения спора придётся доказывать источник происхождения денежных средств. Одной расписки недостаточно.

Более подробно о том, как проверять продавца недвижимости читайте в материале, который был опубликован ранее.

Оспаривание купли-продажи квартиры банкротом: полезная практика

Представим, что продавец признан банкротом. Управляющим или кредитором подано заявление об оспаривании купли-продажи квартиры должником.

Подготовил подборку правовых позиций судов, которая поможет защитить интересы покупателя.

1. Совокупный доход супругов подтверждает возможность накоплений для приобретения квартиры

• Довод заявителя о том, что ответчик не представил в материалы дела доказательств аккумулирования накоплений, не опровергает наличия у супругов совокупного ежегодного дохода в размере более 1 000 000 руб. Сведения о трудовой деятельности после выхода на пенсию, справки о назначенных пенсиях и иных социальных выплатах в полной мере подтверждают наличие у ответчика наличных денежных средств в предусмотренной договором сумме;
• Представленных в материалы дела доказательств, в частности, нотариального заверенного договора купли-продажи, расписки и сведений о доходах супругов достаточно для признания сделки оплаченной со стороны покупателя.

Источник: Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.09.2023 делу № А43-3748/20.

Комментарий

Из дела следует вывод, что не обязательно доказывать источник происхождения денежных средств только через операции по банковскому счёту. Если доходы позволяли копить деньги на протяжении нескольких лет, то суд примет это во внимание.

2. Покупка квартиры за счёт кредитных средств

• Ответчики при совершении сделки действовали добросовестно, проявили требующуюся от них осмотрительность: получили выписку из ЕГРН на квартиру, с момента совершения сделки и регистрации договора купли-продажи недвижимость поступила в их полное исключительное распоряжение и владение (владение добросовестного приобретателя) с несением расходов по содержанию квартиры, получено нотариальное согласие супруги должника, квартира приобреталась и за счет кредитных денежных средств с оформлением ипотеки.

Источник: Постановление АС Московского округа от 29.06.2023 по делу № А40-95289/21.

Комментарий

Если покупатель не участник схемы по сокрытию имущества, на мой взгляд, покупка квартиры с оформлением ипотеки фактически исключает возможность оспаривания сделки.

3. Проживание покупателя в доме – не соответствуют признаку вывода активов

• Суды отметили, что согласно представленной в материалы дела справке сельской администрации от 07.09.2020, начиная с 29.07.2019 ответчик зарегистрирован в указанном жилом доме. Факт проживания семьи ответчика не оспаривался финансовым управляющим, в связи с чем суды заключили, что наличие указанных обстоятельств является не характерным для объектов, приобретаемых по сомнительным сделкам в целях создания условий для ухода от погашения иным лицом своих долгов.

Источник: Постановление АС Уральского округа от 14.12.22 по делу № А60-14617/20.

Комментарий

Вывод суда говорит о целесообразности указывать в отзыве на отсутствие признаков вывода активов. Рекомендую выделять на это отдельный раздел, в нём привести аргументы в пользу реальности сделки для покупателя.

Не уверены, как действовать в вашем случае? У каждого дела есть свои тонкости, и вовремя принятые меры могут сделать результат намного лучше. Хотите знать, как действовать подобных ситуаций? Пишите в Telegram или на электронную почту alexandremalyutin@yandex.ru

Подписывайтесь на мой Telegram-канал! Все самые полезные материалы именно там. Вы найдёте:

📌 Подробные гайды и пошаговые инструкции.
📌 Практичные образцы документов, которые можно сразу использовать.
📌 Советы по защите от субсидиарной ответственности и других рисков.
📌 Удобные юридические лайфхаки для сложных ситуаций

А если вам интересно, как я совмещаю спорт и юриспруденцию, загляните в мой спортивный Telegram-канал. Тут общаются и мотивируют друг друга на занятие спортом!

Кроме того, я веду и сообщество в ВК, а там публикуются короткие видео на тему права. https://vk.com/readinlaw

• Запись на консультацию и по иным запросам: Пишите в Telegram или на электронную почту alexandremalyutin@yandex.ru
• Если вам нужен опытный финансовый или конкурсный управляющий, рекомендую обратиться к Корчмину Дмитрию Витальевичу — специалисту с большим опытом. Связаться с ним можно в Telegram или по телефону +7-905-132-93-00