Вчера в одном из телеграмм каналов на который я подписана был выложен документ - информационное письмо Москомэкспертизы. Документ написан очень не просто, поэтому предлагаю разобраться в нем вместе. И подумать откуда ноги растут.
Про послание Президента и информационное письмо
Недавно наш Президент озвучил национальные цели к 2030 году и обозначит, что на каждого человека должно приходиться не менее 33 квадратных метров, а к 2036 аж 38 квадратных метров. Не ясно конечно как это можно реализовать. Вот у нас с мужем трое детей, то есть на нашу семью из пяти человек к 2036 году нужна квартира площадью 190 квадратных метров. В нашем районе количество домов в которых есть такие квартиры можно пересчитать по пальцам двух рук. То есть очевидно, что в нашем районе таких квартир меньше чем многодетных семей здесь проживающих. Но хватит об этом.
Москомэкспертиза посмотрела на цели к 2030 и 2038 годам и выпустила информационное письмо в котором обозначила минимальные площади для квартир:
- Не менее 28 квадратных метров для однокомнатных квартир;
- Не менее 44 квадратных метров для двухкомнатных.
Данные требования распространяются только на новые проекты, документация по которым еще не утверждена. Но при этом в информационном письме отметено, что студии жилыми помещениями не являются. И вот тут начинаются проблемы трактовки, попадают ли студии под действие данного документа. Многие информационные агентства считаю, что попадают. Я вот тоже склоняюсь, что в новых проектах застройщики не смогут размещать студии площадью менее 28 квадратных метров, сейчас объясню почему.
Когда тот же ПИК строит дом, у него по документам нет студий, у него все квартиры. Открываю свой ЖДУ по которому я покупала "студию" и вижу, что это квартира, в которое есть крошечная кухня и комната. То есть по сути - это однокомнатная квартира в которой кухня объединена с комнатой. А вот термин "студия" он нигде не фигурирует. Получается, что "студия" - это квартира которая теперь не может быть меньше 28 квадратных метров.
Студии теперь подорожают
Раньше многие застройщики строили небольшие студии порядка 18-22 метров, в новых проектах они будут вынуждены делать их больше. Я не знаю что будет с ценой квадратного метра, но понимаю, что если квадратов станет больше, то квартира подорожает в любом случае. Если тот же ПИК раньше строил студии по 20 квадратов, а теперь будет 28, то это на 40% больше по площади, а значит и ценник надо домножить на те же 40%. Но повторю, это не касается квартир в домах чья стройка уже началась.
А дальше встает вопрос о том, насколько интересны станут студии после того как из микроквартир они превратятся в макроквартиры. Вот сейчас я смогла найти небольшую студию рядом с метро Черкизовская которую сдают за 45000 рублей/месяц. Сейчас аналогичную квартиру площадью 20.1 кв.м. можно купить на стадии котлована за 7 717 000 рублей. Если бы она была не 20 метров, а 28, ПИК бы ее продавал уже за 7 717 000/20 х 28=10 803 800 рублей, но я не уверена, что ее согласятся снять за 45/20 х 28 = 63 000. За эти деньги уже полноценную однушку можно взять. Все-таки ценник в 63к уже начинает поддавливать. А если сдавать ее за 55000, то доходность получается уже 55000х12х0.96/10803800=5.8% годовых. Понятно, что это недвижимость, ее покупают не только ради ежемесячных платежей. Но подобная доходность при текущей ключевой ставке уже заставляет задуматься, правда каждого о своем.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.