Прежде всего отметим, что для предоставления квартиры в пользование другим лицам, то есть для сдачи ее в найм, необходимо согласие всех собственников.
В силу ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Таким образом, собственники жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, должны осуществлять владение и пользование им по соглашению и не вправе единолично распоряжаться им без согласия остальных собственников.
Если один из собственников сдал квартиру в найм без согласия других собственников, то те вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора найма.
Во избежание таких рисков, будущему нанимателю нужно выяснить, находится ли квартира в долевой собственности и, если да, то убедиться, что согласие остальных собственников было получено.
Для начала необходимо проверить следующие документы:
• Выписку из ЕГРН, в которой будет указано имя собственника и размер его доли.
• Паспорт и свидетельство о заключении брака.
Дополнительно можно запросить договор купли-продажи или другие документы, на основании которых квартира была приобретена в собственность.
Если собственник квартиры находится в браке, необходимо узнать, когда и каким образом была приобретена квартира, и, соответственно, является ли она совместной собственностью супругов.
В силу ст. 253 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
В связи с этим, для сдачи одним из супругов в найм квартиры, принадлежащей супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Важно сравнить дату заключения брака и момент регистрации права собственности на жильё: если дом или квартира куплены до заключения брака, её можно сдавать или продавать, не спрашивая второго супруга. Аналогичная ситуация будет в том случае, если квартира получена супругом в дар или в порядке наследования, хотя и во время брака.
Если при подписании договора найма присутствует только один из собственников квартиры, нужно убедиться, что у него есть следующий документ:
• заверенное у нотариуса письменное согласие других собственников на сдачу квартиры в найм или
• нотариальная доверенность, выданная другими собственниками, на заключение договоров найма.
Во избежание дополнительных рисков, важно правильно составить договор найма жилого помещения, в котором будут закреплены гарантии от собственника, а также его материальная ответственность при возникновении претензий со стороны третьих лиц.
Заказать услугу по оформлению договора найма жилого помещения можно тут.
