В «Российской газете» опубликована статья Н. Козловой под названием «И в тесноте, и в обиде»[1]. Публикация обращает внимание на проблему с несколькими хозяевами одной квартиры и комментирует определение ВС 2018 года.
Комментирует Бандо Михаил Владимирович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права УрГЮУ.
В этом определении Верховный Суд подтвердил следующий подход: гражданам, обладающим долями в праве собственности, которым соответствуют недостаточные для установления права проживания части жилых помещений, нужно отказывать во вселении в такие квартиры, но при определении порядка пользования таким помещением устанавливать денежную компенсацию за использования помещения.
Проблема «дробления» права собственности на большое количество долей, в общем, давно известна, но, к сожалению, не утрачивает своей актуальности. Логика здесь простая: жилое помещение предназначено для проживания, доля может создавать право проживания, только если ей соответствует достаточная площадь жилого помещения. В 2022 году законодатель сделал важный шаг на пути решения этой проблемы: установил запрет на совершение сделок, которые приводят к такому дроблению, в результате которого на одну из долей (неважно сколько процентов она составляет) приходится менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения (ч. 1.1. ст. 30 ЖК РФ). Шесть квадратных метров – это так называемая «норма общежития». Правда для общежитий она применяется к жилой площади. То есть при поселении в комнату в общежитии на одного проживающего должно приходиться не менее шести метров именно жилой площади. На мой взгляд, и для минимальной доли в праве общей собственности норма должна была быть установлено в жилой площади, ведь из шести метров общей площади, приходящихся на долю, жилых может быть, скажем, только три, что очевидно недостаточно для проживания, то есть использования помещения по назначению.
К сожалению, указанное нововведение не решает обозначенную проблему полностью. Во-первых, как уже отмечалось, не исключены ситуации, когда будут установлены доли, которые по общей площади формально соответствуют требованиям закона, а вот жилой площади на них приходится явно недостаточно. Во-вторых, новелла не исключает дробление на меньшие доли в результате наследования (в том числе по завещанию) или приватизации.
Таким образом, подход, выраженный в определении Верховного Суда РФ в 2018-м году для этих ситуаций остается актуальным. В современной практике суды скорее всего будут ориентироваться на норму в шесть метров общей площади.
Также следует упомянуть альтернативу определению порядка пользования с установлением компенсации: признание доли незначительной и прекращение права собственности с возложением на основного собственника обязанности компенсировать стоимость доли (по сути, принудительный выкуп доли). Такая возможность предусмотрена п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ и поддерживается судебной практикой (см., например, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.12.2022 по делу N 33-20253/2022).
