Предупреждаю, все, что будет написано ниже – только мысли. Продукт природного любопытства автора, который, являясь не теоретиком, а практиком рынка недвижимости, просто хочет сформулировать какое-то понимание вопроса для себя. Когда пишешь, лучше формулируется.
Надеюсь, во всем этом все же будет и какой-то практический смысл тоже. Хотя бы потому, что каких-то разумных текстов на эту тему не встречал, а думать в эту сторону нужно. В противном случае в будущем нас могут ждать неприятные сюрпризы. А их сегодня и так хватает.
Ну, и, если кому-то из читателей попадалось что-то по этой теме, пожалуйста, скиньте ссылки в комментариях.
Исходить будем из того, что сейчас идет революция. На смену индустриальному укладу приходит постиндустриальный. Приходит не везде, и приходит по-разному.
На тему, что такое постиндустриальный уклад, есть много всяких определений, но на практике это означает, что в тех местах, где он развивается, индустриальный этап развития в целом завершен и больше не дает заметного движения вперед.
Что при этом происходит с рынком недвижимости?
Все переходные процессы имеют что-то общее. Поэтому посмотрим, как все происходило в прошлом, например, при переходе от феодального уклада к индустриальному. Было это не так уже давно, поэтому информации на эту тему много.
У этого перехода было несколько сторон. Отметим те, которые наиболее заметны.
Сторона №1
Индустриальный уклад зародился в условиях феодального уклада. Не сразу и не везде одновременно. Феодальный уклад при этом никуда не делся. Ведь бенефициары природной ренты это по сути те же феодалы. Ну, и сельское землепользование тоже никуда не делось, оно просто ушло в то, что называют инфраструктурой.
Рынок недвижимости во время этого перехода разделился на рынок той недвижимости, которая была востребована при феодальном укладе, - в те времена это в основном сельскохозяйственные земли и усадьбы-имения - и ту недвижимость, которая была нужна или пригодна для индустриальных технологий. И которой было мало, поэтому начался активный процесс урбанизации. Вероятно, похожее разделения ждет нас впереди.
«Вишневый сад» Чехова именно об этом. Усадьбы с садами, длинными аллеями и прудами процветали за счет сельскохозяйственной ренты. То есть при условии, что именно сельское хозяйство создает в экономике значительную часть добавленной стоимости, т.е. прибыли. При индустриальном экономическом укладе центр образования добавленной стоимости перемещается в индустриальный и финансовый сектора. Соответственно, для поддержания усадьбы, ее собственник должен каким-то образом вписаться в новые индустриальные экономические отношения. В противном случае ее экономическая эффективность падала, усадьба постепенно запускались. Или сады нарезались на дачные участки.
Хороший иллюстрация этого процесса – история района Ольгино и Новое Ольгино в восточном пригороде Москвы. В начале прошлого века известный предприниматель, директор-распорядитель товарищества Буньквской мануфактуры и купец I Гильдии Ф.М. Миронов выкупил эту землю у князя Голицына и подарил своей молодой жене Ольге Гавриловне (в девичестве Корякиной). Заодно разделив на участки, устроив дренажные канавы и проезды. В честь Ольги Гавриловны Мироновой эти районы сегодня и названы. Надеюсь, после этой статьи не переименуют.
Этот проект принес около миллиона рублей прибыли. Довольно большую по тем временам сумму. К слову, до этого отец Ольги Гавриловны, Гавриил Михайлович Корякин, предприимчивый купец из Вологды, сделал неплохие деньги на строительстве первых доходных домов в Москве. Которые тоже стали возникать в городах вследствие развития индустриального экономического уклада.
Однако, жить постоянно в «каменных мешках» - как называла многоквартирные дома сама Ольга Гавриловна, - обитателем доходных домов было не очень комфортно, и после организации пригородного железнодорожного сообщения такие поселки, как Ольгино, стали очень востребованы.
Сегодня, через 120 лет, на излете индустриального уклада, земли Ольгино тоже востребованы и принесли (и приносят) прибыль – правда, уже другим семьям. Это происходит за счет их локации. Не так далеко от Москвы и неплохая транспортная доступности. Поэтому их пока выгодно застраивать многоквартирными и даже многоэтажными домами.
Что мы видим из этого примера? Рынок недвижимости при смене укладов реально меняется. И востребовано на этом рынке становится та недвижимость, которая востребована новыми экономическими субъектами. Субъектами именно постиндустриального рынка. Как те же доходные дома и дачные участки на рубеже прошлых веков.
Соответственно, та недвижимость, которая не востребована («вишневые сады»), трансформируется под потребности субъектов нового экономического уклада. Например, с СССР бывшие усадьбы часто использовались под санатории, госпитали и пионерские лагеря. Например, на даче Ф.М. Миронова в Сокольниках был устроен госпиталь, а усадьба в Каменке, где родился А.В. Суворов, до сих пор место летнего лагерь для школьников.
Соответственно, при переходе к постиндустриальному укладу недвижимость для концентрации больших масс людей в одном месте – заводе или фабрике - будет постепенно покидаться жителями. Конечно, не всеми, а теми, кто не занят в индустриальной экономике или бюджетной сфере.
Пока мы видим это на примерах так называемых моногородов и поселков. С другой стороны, урбанизация больших городов по-прежнему растет, но прирост городского населения в развитых странах уже идет в основном не за счет собственного населения, а за счет мигрантов из других стран.
Ну, и процесс урбанизации перешел от концентрации людей около заводов и фабрик к развитию городских региональный агломераций, в которых человек может поддерживать образ жизни, близкий к городскому.
В Азии, как отчасти и в наших краях, еще идет процесс уплотнения городского населения. На месте городских фабрик и заводов пока еще строят высотные дома, но это делается скорее по инерции или в силу отсутствия возможности разумного управления процессом и долговременного планирования. Которое пытаются заместить концепцией 15 минутного города.
Перейдем ко второй стороне постиндустриального перехода.
Сторона №2
Вторая сторона не так заметна, но лежит более глубоко. Суть в том, что, по большому счету, сам рынок недвижимости в виде, в котором мы его имеем сейчас, вообще возник вследствие развития индустриальных отношений. Кому интересно, что было до Гражданского кодекса Наполеона, может почитать вот это. Соответственно, имеет смысл ожидать, что в новой постиндустриальной формации того рынка, к которому мы привыкли, уже не будет.
А что будет?
При постиндустриальном укладе значительная часть населения оказывается в той или иной степени живущей на дотации. Это значительная часть индустриального сектора и службы, обслуживающие инфраструктуру. Дотации идут от постиндустриальных экономических субъектов, в некоторых случаях, получателей разного рода природных рент. А те, кто живет на дотации, закрывает свои потребности в жилье также за счет дотаций.
Что это значит? Это означает, что дотации будут распределять разного рода территориальные юрисдикции. И тут возможны два способа.
Первый - человек, связанный с бюджетом, из которого распределяются дотации, получает полную сумму денег на свое содержание. И часть этих денег идет на строительство или просто покупку недвижимости через механизм ипотеки. Второй - человек получает из того же бюджета одну часть деньгами, другую часть недвижимостью, которая дается ему в пользование. Первый вариант используется у нас сейчас, второй был развит в СССР.
Вероятен и третий вариант, люди будут получать цифровые деньги на жилье, на продукты, на одежду. Тогда, может быть, у человека будет выбор, тратить «жилищные деньги» на ипотеку или на аренду недвижимости.
Что ждет конкретно нас?
Сейчас в ходу в основном первый вариант. Большинство ипотечников получает средства к существованию из бюджетной и около бюджетной сферы. При этом обеспечивается развитие строительной отрасли, обеспечивается лояльность людей к работодателям и работодателям работодателей, и… люди как-то обеспечиваются жилплощадью, в чем-то живут.
Механизм работает, убивается сразу целых три зайца, и у всего этого есть свои бенефициары: строители, банки, те административные и финансовые группы, которые получают от этого прибыль. Однако, любой процесс не бесконечен и эту ситуацию, видимо, имеет смысл рассматривать как переходную.
В какой-то момент все может измениться, и второй вариант обеспечения населения недвижимостью станет превалирующим.
Почему это может произойти, как это будет на практике? По чисто экономическим соображениям. Прибыль, получаемая нынешними бенефициарами этой системы, может уменьшится. А расходы на содержание наоборот увеличатся.
Одна из причин схлопывания в текущем устройстве строительного бизнеса. Нормальная строительная компания для стабильного функционирования и генерации прибыли обычно стремиться иметь в что-то вроде пирамиды объектов.
Посудите сами, чтобы строить и продавать, например, квартиры на стадии строительства по договорам долевого участия, компании обычно нужны заемные средства. Чтобы вернуть кредит и даже его получить, в проекте у компании должен быть следующий дом, лучше два. А для заключения инвестконтракта тоже нужны какие-то средства. Соответственно, достройки этих домов нужно будет снова брать кредит, показав, что в портфеле у нее еще четыре или пять домов, и так далее.
В идеальном случае эта пирамида должна быть хотя бы непрерывной цепочкой домов. Но на практике это получается крайне редко. Я знал такие компании, но их цепочки в какой-то момент прерывались кассовыми разрывами, а результатом их деятельности становились не только построенные дома (кстати, часто неплохо построенные), но и обманутые дольщики.
Компании-пирамиды живут дольше, но потом в конечном итоге их все равно приходится «спасать». А деньги на спасение идут из бюджета.
Иными словами, вышеописанная схема организации рынка недвижимости приносит прибыль пока идет расширение этого рынка. Например, пока идет увеличение населения Москвы, в ней выгодно строить. Но количество населения нельзя увеличивать до бесконечности. Есть мнение урбанистов, что предел естественного роста московской агломерация (Москва и пригороды) 35 – 37% от общего населения страны. Дальше рост замедлится или вообще прекратится.
Другая причина в том, что строить и продавать выгодно одно, а эксплуатировать совсем другое. Сложившаяся система устроена так, что из земельных участков, на которых ведется строительство, пытаются выжать максимальную прибыль. С точки зрения, так сказать, чистого сиюминутного бизнеса, это нормально. Поэтому продвигается, так называемый, вертикальный город.
Засада в том, что эксплуатировать вертикальный город намного дороже, чем горизонтальный. Сравните хотя бы затраты энергии на подъем килограмма груза вверх с затратами на его транспортировку по горизонтали.
К этому прибавляются усложнение технических устройств, используемых в высотных домах, и плотность коммуникаций, которые зарываются все глубже и глубже в землю, то есть становятся многократно дороже и при прокладке, и в реновации. Любой строитель знает, что построить наземный этаж обычно дешевле чем подземный. В отношении коммуникаций разница еще больше.
Да, есть места, где вертикальный город экономически и функционально уместен. Во всяком случае, при индустриальном экономическом укладе. Однако, опыт развитых стран, где такие дома активно строились в шестидесятых годах прошлого века говорит, эксплуатация и реновация городской среды из домов-человейников высотой в три – четыре десятка этажей существенно выше чем эксплуатация микрорайонов из трех-четырех этажных строений.
Еще одна причина по которой может произойти переход на второй принцип финансирования – постепенное замещение населения крупных городов. Демографы знают, что в условиях крупных городов-мегаполисов население не воспроизводится. В развитых странах оно растет уже не за счет населения этих стран, а за счет мигрантов. Мигранты, если и адаптируются, то на порядок чаще становятся арендаторами. А, если не адаптируются, становятся получателями разного рода велферов, а то и окупасами или сквотерами.
Да, знаю случаи, когда люди с видом на жительство в РФ берут ипотеку, а то и покупают недвижимость без ипотеки, но массово финансировать через них строительство все-таки не получится.
Так значит назад в СССР?
Все не так просто и однозначно. Во-первых, не все будут жить на дотации. И, если вы попадаете в класс таких людей, в СССР вас никто не вернет, если вы этого сами по какой-то причине не захотите.
Экономисты говорят, что постиндустриальное экономическое пространство состоит как бы из ярусов. Первый ярус – эксплуатация природных ресурсов (земли, недр и вод), вторая - индустрия для превращения этих ресурсов в готовый продукт (хлеб, бензин, смартфоны) и третья – разработка продуктов, технологий, образов, моды и т.п.
Если при феодальном укладе основная прибыль и власть была в первом ярусе, при индустриальном условия диктовали владельцы средств производства и владельцы капиталов, то в грядущем мире власть будет у тех, кто может вдохнуть в эти средства производства и капиталы жизнь, заставить их эффективно работать.
То есть, если у вас есть месторождение какого-нибудь лития или миллиард долларов, или тысяча квадратных километров чернозема, вы не будете иметь того влияния на мир, какое будет иметь человек, который придумал новый литиевый аккумулятор или может истратить ваш миллиард так, что через пару-тройку лет на выходе будут уже два миллиарда.
Много-ли будет таких людей?
Да, с одной стороны, таких людей может быть не так много, как было немного относительно всего населения предпринимателей-фабрикантов во времена индустриализации. Но каждый такой предприниматель создавал рабочие места.
В постиндустриальном обществе тоже будут такие рабочие места. Будут лаборатории по созданию новых продуктов, будут творческие мастерские, научные структуры и много чего еще. Более того, их будут финансировать даже, если их деятельность принесет прибыль с вероятностью в всего несколько процентов. Потому что реальную прибыль будет действительно приносить в основном венчурное финансирование.
Поэтому прослойка людей, не сидящих на дотациях и основном безусловном доходе будет не только заметная, но и самая влиятельная. В тесной связи с ней будет развитая индустрия обслуживания. В общем для тех, кто не хочет сидеть на безусловном основном доходе или довольствоваться зарплатой из дотационных бюджетов, пути выхода в постиндустриальный мир закрыты не будут.
А те, кто в какой-то форме станет субъектом этого постиндустриального мира, сформируют свой рынок недвижимости. И часть того рынка, которая не перейдет в инфраструктуру, перейдет в рынок постиндустриальный. Соответственно и собственники такой недвижимости при этом как минимум ничего не потеряют. Они останутся владельцами собственности, которая имеет неинфраструктурную ценность, став таким образом, субъектом постиндусриального рынка тоже.
Что это за недвижимость?
Сказать элитная, было бы не совсем правильно. Не всякая недвижимость, за которую сейчас дают большие деньги, будет иметь ценность в посиндустриальном мире, но какие-то закономерности тут выделить можно.
Например, в инфраструктуру перейдет та недвижимость и те локации, которые мы сегодня называем массовыми. Там останутся, так сказать, массы. Хотя какая-то часть массовой недвижимость может со временем превратится в некую антикварную ценность, как, например, некоторые дома серии WBS 70 в Германии. Это что-то вроде хрущоб времен ГДР, которые к сегодняшнему дню в основном снесли или реконструировали, поэтому их осталось не так много, и им недавно присвоен статус памятника архитектуры. Давал ссылку на статью об этих домах на своем канале, желающие могут найти, что это за серия, и на что она похожа.
С другой стороны, частные дома и камерная, близкая к природе среда с хорошей инфраструктурой, имеет больше шансов войти в постиндустриальный рынок.
Есть и еще один момент, который следует упомянуть. Корпорации.
Есть точка зрения, что постиндустриальный мир будет миром господства корпораций. Если смотреть с такой позиции на возникший сейчас кризис, включая ковидные ограничения и военные конфликты – в этом можно узреть не что иное, как следствие борьбы корпораций с государствами за господство.
Действительно, в каком-то смысле корпорации и государства имеют много общего. Но государства привязаны к территориям, и при индустриальном укладе правила на своих территориях диктовали именно они. Но так было не всегда.
Корпорации экстерриториальны, и они, как экономическая жизнь вообще, имеют стремление к глобализации. Поэтому между интересами крупных корпораций и государствами, в той форме, в которой они существуют сейчас, много противоречий. А бюджет крупных трансконтинентальных корпораций давно сопоставим с бюджетами многих развитых стран.
За что идет борьба? Корпорациям – об этом мало кто думает – интересен многополярный мир. Для диверсификации рисков и возможности лавирования между юрисдикциями. И не выгодны большие государственные структуры. Отсюда растут ноги у ползучей приватизации государственных и межгосударственных институтов крупных держав. И странного поведения руководства государств более мелких.
Если эта тенденция сохраниться, сами корпорации могут стать чем-то вроде юрисдикций, имеющих равные или даже большие права с государственными образованиями. У них могут быть свои территории в рамках существующих государств. Примерно, как территорий посольств, которые считаются территорией стран, которые их представляют.
Какая недвижимость заинтересует корпорации?
Не только коммерческая. И эта недвижимость будет как-то объединяться во что-то вроде корпоративных анклавов, которые, с одной стороны, буду расположены на территории каких-то государств, с другой – там будут свои правила.
Соответственно, недвижимость, оказавшаяся в этих местах, так же будет исключена из числа общей массовой инфрастркутурной недвижимости. Ну, а будет ли на иметь рыночную ценность и по каким правилам будет осуществляться ее владение, зависит уже от той конкретной корпорации, которая обоснуется в данной локации.
Вероятно, корпорации заинтересуют локации, которые находятся близко к логистическим центрам, портам и аэропортам. Острова, полуострова, которые легко контролировать и защищать.
Кто или что еще будет иметь значение в постиндустриальном мире?
Многие считают, что сети.
Действительно, современный человек находится внутри разного рода сетей, сообществ, групп по интересам. А сети - это не только инструмент нахождения человека в определенном информационном поле, но и элемент управления. Информационные поля управляют.
О том, как работать с информацией, и какой информации можно доверять, есть тут и тут, но факт есть факт. Сетевые структуры имеют множество конкурентных преимуществ, и влияние этих структур тоже будет возрастать. Соответственно, возникнут какие-то локации, где влияние сети или сообщества будет определяющим.
В какой форме это будет происходить – тема для еще более длинного текста, чем этот, но уже сейчас агрегаторы типа Booking или AirBnb оказывают большое влияние на рынок недвижимости и вообще образ жизни людей.
Теперь о стороне №3.
Она самая неприятная. Переход от одной экономической формации к другой обычно проходил с потрясениями и войнами. Они затрагивали разные локации по-разному, но мы живем в той части суши, которую обычно «трясло» по максимуму.
Не знаю, считал ли кто-нибудь, сколько барских усадеб не перешли в каком-то виде в новую экономическую реальность и не отошли в мир иной по естественным экономическим причинам, а были просто разграблены и сожжены.
Немного лучше была ситуация с церквями, а это значительный сектор дореволюционной недвижимости. Не так много из них было взорвано, часто их, как недвижимость, спасала локация, они просто перепрофилировались под иные цели.
Соответственно, нужно быть готовым к тому, что значительная часть недвижимости может оказаться в зоне подобного рода рисков.
Немного о том, как понять, какая недвижимости может оказаться в зоне риска, и в каких локациях могут возникнуть проблемы, можно, например, отсюда. А вот тут целая подборка на эту тему. Не хотелось бы, чтобы кому-то эти знания пригодились, но мы живем в такое время, когда сказать о чем-то, что «этого не может быть» уже нельзя.
Впрочем, быть реалистом не означает, что нужно находиться в постоянном ужасе. Конечно, разрушительная сила человека со времен октябрьской революции - или переворота, тут что кому ближе - выросла многократно, но и созидающая сила тоже выросла.
Еще один повод для оптимизма в долгосрочной перспективе в том, что уровень жизни при доминирующем постиндустриальном укладе будет выше, чем в индустриальном. А в чем это выразится лично для вас, в лучшем обеспечении реальной недвижимостью или виртуальной реальностью, в конечном итоге во многом зависит от вас самих.
Будет ли вообще кризис, это тоже зависит, двух вещей. Как от недвижимости с ее типом, локацией, этажностью, так и лично от вас и вашего положения в этом мире.
Такие пироги.
Понимаю, что не все сейчас могут воспринимать длинные тексты, однако, надеюсь тот, кто дошел до этих строк, все-таки нашел что-то полезное. О том, что происходит на рынке недвижимости здесь и сейчас, в канале «Механики» и следующих текстах.
Ну, и удачи!