Самое большое и идиотское заблуждение: думать, что оценка стоимости квартиры профессиональным оценщиком – это что-то большее, чем мнение оценщика.
В моей практике навскидку я вспомню минимум 10 случаев, когда собственник продаваемой квартиры тряс у моего лица оценочным альбомом и кричал, что его квартира стоит вот именно столько, сколько, во сколько её оценила оценочная компания.
Причём в половине случаев оценку делал сам собственник ДО начала продажи (спойлер – выбросил деньги на ветер).
Развеивается миф просто, если вспомнить базовое правило продажи квартиры
Любая цена квартиры, звучащая из уст того, кто не покупает квартиру – не более чем мнение.
Только цифра, которую назовёт покупатель – точка отсчета для начала переговоров.
Все остальные цифры и их обоснования – не более чем мнения. От самого владельца квартиры до его агента, соседей и тех потенциальных покупателей, которые не готовы купить. Сюда же все оценки как оценщиками, так и сервисами Авито, Домклик, ЦИАНа и прочими.
Возвращаясь к оценщикам и их способности определять рыночную цену, вот вам выдержка их определения Верховного суда РФ
«Из заключения судебной экспертизы … следует, что выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода.
По смыслу законодательства об оценочной деятельности и методических рекомендаций по оценке, при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, наиболее близкие по характеристикам к предмету оценки.
Между тем при проведении экспертизы эксперт подобрал и использовал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегменты рынка, площадь, местоположение, вид разрешенного использования), не указав причин, по которым он не использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, наиболее схожие с объектом оценки.
Суд апелляционной инстанции, положив в основу судебного постановления названное выше заключение судебной экспертизы, не дал ему правовой оценки, ограничившись лишь формальным его изложением в судебном постановлении, не проверил его соответствие требованиям закона»
Выводы
Оценочная стоимость – мнение оценщика, которое может вообще никак не связана с реальной ценой продажи вашей недвижимости.
Например, я в своё время мог добиться того, чтобы оценочная стоимость квартиры, которую покупал в кредит мой клиент была выше цены продажи.
Как? Просто указать оценщику те аналоги, которые надо использовать для оценки квартиры. Как я о них узнал?
Да потому что я, в отличие от оценщика, сам их смотрел ( вместе с клиентом на просмотрах). И мог спокойно назвать самые близкие налоги квартиры, которую в итоге выбрал клиент.
Было это в те времена, когда банки «просили» оценщиков занижать оценочную стоимость квартиры – будущего залогового имущества.
Сейчас занижение тоже можно встретить, но у клиента банка появилась свобода сделать оценку в любой компании (раньше список оценочных компаний был сильно ограничен самим банком).
Так что цена в оценочном альбоме – просто мнение оценщика, который тоже может ошибаться (и часто это делает). Не более.
P.S. Само дело, откуда я взял цитату, – очень интересное.
Управляющий делами банкрота мужа посчитал, что жена, которая просила разделить имущество (примерно на 500 миллионов рублей!), могла повлиять на оценочную компанию и указала слишком высокую цену одного из многочисленной недвижимости. Само определение можно найти по этой ссылке.
_________________
Больше полезной информации по рынку недвижимости – в ТГ канале «Риэлтор не нужен!»
Подписывайтесь - https://t.me/no_realtor
