Тинькофф запустил интересный фонд недвижимости «Тинькофф Квадратные метры». Этот фонд доступен любому инвестору, и для покупки не нужен статус квалифицированного инвестора. Стоимость одного пая по состоянию на 2 мая составляет всего 5,69 руб.
Давайте разбираться, насколько интересно инвестировать в этот фонд. Сразу оговорочка. Всё, что написано в этой статье, не является инвестиционной рекомендацией и является лишь моим личным мнением.
Тинькофф не изобрел что-то новое. Фондов, инвестирующих в недвижимость, на российском рынке достаточно много. Однако Тинькофф сделал достаточно интересный ход. Он сделал этот фонд доступным для широких масс. Если инвестор обладает скромным капиталом и очень любит недвижимость, то этот фонд поможет реализовать мечту, но с нюансами.
Что такое фонд недвижимости?
Это инструмент коллективного инвестирования в недвижимость. Инвесторы объединяются, наполняют фонд деньгами, а управляющая компания по своему усмотрению самостоятельно подбирает, приобретает и реализует объекты недвижимости.
В отличие от самостоятельной покупки недвижимости, инвестор не владеет объектом, он владеет частичкой фонда. В качестве подтверждения его собственности он получает пай, который хранится на брокерском счете. Пай — это ценная бумага, как акция и облигация. Т. е. инвестор фактически покупает ценную бумагу, а не недвижимость.
- Плюс инвестирования через фонд. Управляющая компания может получить большую скидку за покупку большой доли объекта. Такие скидки практически невозможно получить, если вы инвестируете самостоятельно. По заверению Тинькофф, ему была предоставлена дополнительная скидка в 10%. Т. е. это потенциальная прибыль владельцев фонда — пайщиков.
- Минус инвестирования через фонд. Управляющая компания за свои услуги берет комиссию. В фонде Тинькофф она составляет 2,9% годовых. Но справедливости ради подмечу, что эта комиссия окупается за счет предоставленной скидки.
Как покупать и продавать паи?
На этапе формирования управляющая компания ищет крупных инвесторов, которые будут костяком. Далее готовит все необходимые документы и презентует фонд более широкому кругу инвесторов. Набирается необходимый объем денег, фонд формируется, и происходит покупка недвижимости.
Но в отличие от фондов в биржевые ценные бумаги в фонд недвижимости нельзя зайти в любое время и выйти. Недвижимость — низколиквидный инструмент. Если инвесторы заходят забрать свои деньги, то управляющая компания просто не сможет их освободить. Поэтому фонды недвижимости — закрытые. Войти в них можно только на этапе формирования фонда, а выйти — только когда фонд завершит свою деятельность. Зарегистрированный срок жизни фонда Тинькофф аж 14 лет, до декабря 2037-го.
Однако вы можете продать свои паи кому-нибудь другому. Тут как раз команда Тинькофф большие молодцы, т. к. организовали вторичный внебиржевой рынок. Это позволяет инвесторам через Тинькофф выставить заявку на покупку и продажу паев в любое время. Вы можете купить и продать паи другим инвесторам Тинькофф.
Специфические риски
Ликвидность. Пока в Тинькофф достаточно покупателей и продавцов паев. Как правило, якорные инвесторы, которые формировали фонд, не дожидаются окончания и продают часть своих паев после запуска фонда, фиксируя краткосрочную прибыль. Однако сложно будет сказать, какой спрос будет через несколько лет. Но уверен, что среднестатистический инвестор всегда найдет необходимый объем.
Несправедливая цена пая. Так как фонд инвестирует в недвижимость, то, в отличие от фондов в ценные бумаги, сложно оценить его имущество. Если какая-нибудь акция имеет публичную котировку и торгуется каждый день, то для того, чтобы оценить недвижимость, нужна оценка. Цена пая меняется после проведения оценки недвижимости. К сожалению, вы не увидите постоянной растущей доходности, а она будет больше похожа на лесенку.
Но главная проблема кроется в том, что, если вы захотите продать ваш пай на внебиржевом рынке, то цена будет отличаться от оценочной. И она может отличаться на очень много. Например, сейчас один пай оценивается в 5,69 руб. А купить вы его можете по 4,26 руб. Т. е. инвесторы, которые покупали паи на старте по 5,26 руб., сейчас могут выйти с убытком -19%, несмотря на то, что оценочная стоимость пая 5,69 руб., +8,17%.
Вы покупает ценную бумага, а не недвижимость
Получается, главная проблема инвестирования через фонд — что вы на руки получаете ценную бумагу, а не недвижимость. Цена этой ценной бумаги может сильно отличаться от реальной оценки пая. Здесь больше будет влиять фактор спроса и предложения на этот пай. Если желающих будет много, то они цену пая на внебиржевом рынке будут поднимать. Если покупателей будет мало, а продавцов много, то цена на внебиржевом рынке будет сильно ниже реальной оценки.
Вполне может быть такая ситуация, что фонд инвестирует несколько лет, и цена пая выросла, к примеру, на 20–40%, а вы через это время сможете выйти из фонда, продав с доходностью 0–20%.
Вывод
Если учитывать вышеизложенный нюанс и инвестировать в долгосрочную перспективу, то инструменты неплохой. Для людей, которые верят в постоянный рост недвижимости, а ценные бумаги кажутся ненадежной альтернативой, это хорошая возможность инвестировать на рынке недвижимости.
Но лично я не вижу разницы между покупкой паев этого фонда и рынком ценных бумаг. Так как акции — это доля в компании, а облигации — это фактически кредиты для компаний, на мой взгляд, не менее надежны. Для многих минусом ценных бумаг является их волатильность, на которую влияет баланс покупателей и продавцов. А в этом фонде как раз возникает этот минус. Вы покупаете не невидимость, а ценную бумагу — пай, волатильность которого зависит от баланса покупателей и продавцов.
