Привет друзья, поделитесь своими впечатлениями в комментариях и прошу вас подписаться на наш телеграмм канал.
Работает ли сейчас так называемый взаимозачёт при альтернативе?
Т.е. нужно ли платить налог, если продать недвижимость (которая в собственности менее 3 лет) и в этот же налоговый период купить другую недвижимость (по цене, равной продажной стоимости проданной недвижимости)?
Решили срочно разъяснить. Может быть кого-то это защитит от штрафа, а кому-то может и спасет жизнь…
☠️ Огромное количество людей уверены, что понятие «взаимозачет» существует и применимо в рамках одного налогового периода.
⛔️ ЭТО КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕВЕРНО!
⛔️ НЕТ ПОНЯТИЯ «ВЗАИМОЗАЧЕТ»
⛔️ ПРИМЕНЕНИЕ «ВЗАИМОЗАЧЕТА» ПРИВОДИТ
- К ШТРАФАМ,
- К ПЕНЯМ
- И ДАЖЕ К УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ.
1. Типичный вопрос о «ВЗАИМОЗАЧЕТЕ»:
Если я продал одну квартиру за 10 млн. руб. и сразу же на эти деньги купил другую квартиру за 10 млн. руб., ни копеечки в кошельке не оставил, все потратил. Разве нужно платить какие-то налоги? У меня же нет дохода?
Вкратце:
➖Нельзя снизить налогооблагаемую сумму доходов от продажи недвижимости на сумму расходов по приобретению другой недвижимости.
➕Можно воспользоваться установленными законом вычетами в пределах установленных тем же законом лимитов (о них ниже).
Более подробно:
Определения некоторым понятиям:
🔸Доход - это экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 Налогового кодекса РФ). (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/626eda7a5a33a473ef54e50f76ca8d7d530b738a/?ysclid=lvf1x39hul273650239)
🔸Прибыль (применяется в отношении предпринимательской деятельности) - это положительная разница между полученным доходом и затратами, направленными на его получение.
🔸Сбережения/накопления - это часть полученного за некоторый период дохода, не потраченная на текущее потребление, а сохранённая и вложенная для использования в будущем.
Итак, человек, задавший вопрос:
- получил доход от продажи квартиры - 10 млн руб. ▫️прибыль от продажи квартиры составила - ?? руб. (10млн руб. минус расходы на ее приобретение - сумму за которую ранее приобрел, услуги риэлтора, налоги, госпошлины и т.д.)
- сбережения - видимо 0 руб. (если не было иных доходов).
Физлица платят налог с ДОХОДА (он так и называется - налог на доходы физических лиц), а не с прибыли или с оставшихся в кошельке сбережений.
То есть, в нашем примере - налог нужно заплатить с 10 млн рублей (правда не забываем, что нужно эту сумму сравнить с 70% кадастровой стоимости, посмотреть не истек ли минимальный предельный срок владения и выяснить не подходит ли данный случай под условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Но для налоговых резидентов РФ Налоговым кодексом предусмотрена возможность уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, применив вычеты.
2. Какие это вычеты:
🔹вычет при продаже жилой недвижимости/земельных участков - 1 млн рублей (максимальная сумма на календарный год).
Либо вместо этого вычета продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи объекта недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением этого же объекта недвижимости (подпункт 1 пункта 1 и подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ); (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/?ysclid=lve71ad1y1171666319)
🔹вычет на приобретение или строительство жилой недвижимости - в размере 2 млн рублей (максимум, который может получить гражданин в течение всей своей жизни (подпункт 3 пункта 1 и пункт 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ)); (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/?ysclid=lve71ad1y1171666319)
🔹вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам), использованным на приобретение или строительство жилой недвижимости, либо на приобретение земельного участка для ИЖС и/или на котором расположен жилой дом - в размере 3 млн рублей (максимум, который может получить гражданин в течение всей своей жизни (подпункт 4 пункта 1 и пункт 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ)); (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/?ysclid=lve71ad1y1171666319)
🔸а также социальные налоговые вычеты (https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/soc_nv/) (лечение, обучение, физкультура, благотворительность...).
⚠️ Далее расскажем историю, когда простой равноценный обмен чуть не привел к трагическим последствиям как для собственника, так и для его риэлтора.
Расскажу вам очень интересную и поучительную историю из практики моего коллеги.
В 2021 году после рождения ребенка зять решил переселить маму жены поближе к своему дому, чтобы той было удобнее нянчиться с внуком.
Теща сделала приватизацию квартиры и через месяц нашелся покупатель за 24 млн. рублей.
Новую квартиру нашли тоже за 24 млн. руб. Сделки провели по полной стоимости через аккредитив.
️Риэлтор разъяснил, что это обычный равноценный обмен: за что продал, за столько же и купил. Дохода нет, значит и декларацию подавать не нужно. Теща согласилась - она ведь ни в банке не была, ни денег не видела.
Далее предлагаем проверить себя, предположить, что произошло в 2023 году и поставить соответсвующую реакцию:
👍 ➖ Переезд тещи способствовал сближению семьи и формированию гармоничных родственных отношений.
🤔 ➖ Теще пришлось заплатить налог, пени и штрафы на общую сумму 5 млн. руб. и она смогла избежать наказания в виде 1 года лишения свободы.
😐 ➖ Теща не стала оплачивать требования налоговой на общую сумму 5 млн. руб. По возбужденному уголовному делу по ст. 198 УК РФ проходят теща (до 1 года лишения свободы) и пособник-риэлтор (ст. 33 УК РФ).
☠️ Безобидная история равноценной альтернативы с огромным штрафом и возбуждением уголовного дела по 198 УК РФ. (Разъяснения)
К сожалению, возможные варианты исключают идиллию первого исхода (👍), оставляя участникам нашего примера выбор из второго и третьего вариантов (🤔vs😐)
1️. 24 млн. руб. - размер полученного дохода, подлежащего налогообложению. Уменьшить сумму налогооблагаемого дохода можно применив два вычета:
▫️вычет при продаже жилой недвижимости - 1 млн. руб. Либо вместо этого вычета продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи объекта недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.
✔️ В нашем случае приватизация. Вычет 1 млн. руб.
▫️вычет на приобретение или строительство жилой недвижимости - в размере 2 млн рублей (максимум, который может получить гражданин в течение всей своей жизни).
✔️В нашем случае возможно применение вычета на покупку альтернативной квартиры 2 млн. руб. 24 млн. руб. - 3 млн. руб. = 21 млн. руб. - размер полученного дохода, подлежащего налогообложению после применения вычетов.
2️. Сумма неоплаченного налога: 21 млн. * 13% = 2 млн. 754 тыс.
3️. В 2023 году теща получила требование об уплате вышеуказанного налога ➕ в ее отношении было возбуждено уголовное дело по ст. 198 УК РФ, а также начислены пени и штрафы в размере более 2 млн. руб.
☑️ а именно (расчет аналогичен примеру продажи с занижением с использованием двух аккредитивов)
▪️По статье 75 НК РФ пени составили более 300 тыс. руб.
▪️По статье 122 НК РФ штраф - 1 млн. 101 тыс. 600 руб.
▪️По статье 119 НК РФ штраф - 826 тыс. 200 руб.
▪️По статье 198 УК РФ - 1 год лишения. Риэлтор проходил по делу пособником. Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации ( (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/532f51ea20198ae2b835bac571c1996fafe177ba/#:~:text=%D0%A1%D0%BE%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B0%D0%BC%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%D1%80%D1%8F%D0%B4%D1%83%20%D1%81%20%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BD%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BC%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%8E%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%2C%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%20%D0%B8%20%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%BD%D0%B8%D0%BA.)ст. 33 УК РФ) (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/532f51ea20198ae2b835bac571c1996fafe177ba/#:~:text=%D0%A1%D0%BE%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B0%D0%BC%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%D1%80%D1%8F%D0%B4%D1%83%20%D1%81%20%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BD%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%BC%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%8E%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%2C%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%20%D0%B8%20%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%BD%D0%B8%D0%BA.)
4️. Все закончилось благополучно!
Это было преступление, совершенное тещей впервые + она смогла найти деньги для оплаты налогов, пени и штрафов. А в соответствии с п. 3 ст. 198 УК РФ лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное данной статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в порядке и размере, определяемых в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
5️. Риэлтору тоже удалось избежать наказания, т.к. уголовное дело было закрыто. Спасибо тёще, оплатившей за «переезд» 5 млн. руб. 🙏
"Неотделимые улучшения" - уже не работает, подробные разъяснения дадим в следующей публикации.
_________________________________________________________________________________________
Друзья, подписывайтесь на наш канал, мы рассказывает о новостях на рынке недвижимости, налогах и ипотечных программах.
- телеграм - https://t.me/+PVwzTsoJsJRiYjQy
