Старт продаж новостроек не обещает высокую доходность в 2024 году. И есть ли вообще там доходность сейчас ?
Я решил написать статью и поделиться собственным опытом, почему нельзя покупать недвижимость на стадии котлована в 2024 году или в момент старта закрытых продаж. Это очень важно понимать, так как большинство из вас могут легко попасть на крючок ТОП-застройщиков всея Руси и потерять свои деньги, и выплачивать впустую ипотеки еще несколько лет, ожидая получения заветных ключей.
1. Высокие риски.
Именно сейчас самые высокие риски, потому что страна находится в предкризисном состоянии, и планировать на 2-3 года, а именно такой срок занимается строительство и ввод в эксплуатацию любого ЖК, очень опасно. На текущий момент, часть строек до сих пор заморожена, а восстановить темпы строительства непросто, учитывая «топорность» методов управления стройкой, и любой ЖК потеряет 2-3 месяца сроков.
Данная статья написана 1 мая 2024 года.
2. Риски инвестора или неопределенность.
Самое важное для инвестиций - это прогнозирование и понимание, как и когда будет выход из инвестиции. Только потом уже вопрос состоит в том, какая будет доходность и какую сумму заработает инвестор. Любой инвестор понимает, что прогнозировать сейчас довольно сложно, так как сами застройщики не понимают на сколько может упасть цена на недвижимость. И поэтому сейчас стараются не опускать ценник и продавать квадратные метры по максимальной цене, особенно подогревает это сейчас субсидированная ипотека от государства.
3. Зачем покупать сейчас?
Если вы рассматриваете новостройку или покупку квартиру для сдачи ее в аренду и получения пассивного небольшого дохода, то правильнее рассмотреть уже вторичку или новостройку, которую уже сдали в этом году. Ценник может отличаться всего на 10-20% от суммы покупки квартиры, но риски в данном случае намного выше, и лучше получать 6-7% годовых с аренды квартиры здесь и сейчас, чем ждать 2 года, рисковать, чтобы добиться 8-9% - и это еще без учета затрат процентов за ипотеку, так как, на мой взгляд, эффективнее всегда покупать новостройку только в ипотеку за счет низкой ставки.
4. Ипотека съедает прибыль или вас.
Я отметил, что есть риски задержки получения ключей от квартиры. Например, дом сдадут с нарушениями на 1 год дольше , официально. Ипотека может забрать значительную часть вашей прибыли, так как вы планировали продать квартиру через 2 года, а не через 3. И оплата ипотеки еще один год сможет съесть около 300 тыс. рублей при средней инвестиции в 4-5 млн рублей в новостройку. Ранее вы могли компенсировать эти расходы за счет судебных тяжб с застройщиком на основании неустойки, но сейчас в период пандемии это отменили и надеяться на выплату бессмысленно. Застройщики сейчас могут легко нарушать сроки и сдать не поочередно корпуса, а сразу по 4-6 корпусов. Для них это значительная экономия, так как ввод в эксплуатацию это довольно значительные затрата в статье расходов строительства ЖК. Подумайте сами, зачем сейчас им торопиться?
Ничего личного, только бизнес и снижение затрат при падении продаж.
5. На рынке перегретые цены.
Застройщики уже с 2023 года начали строить по эксроу-счетам, а с 2024 года уже каждый новый «котлован» выходит только с проектным финансированием от банка.
В данном случае строительство ЖК выходит чуть дороже, чем когда его финансируют дольщики и давать вам «сверхприбыль» и возможность заработать 18% годовых бессмысленно. Застройщик лучше будет продавать уже готовые квартиры, и, как мы видим, старт продаж новостроек в 2024 году не радует, ценник завышен и доходность очень туманная, учитывая сроки строительства и получения ключей. Тем более, что нужно учитывать, что рыночная цена - это цена продажи квартиры, а не ее стоимость на сайте застройщика или ЦИАН.
Многие недооценивают это и ориентируются на вымышленные цены застройщика на сайте и предполагают, что уже заработали. Хотя это просто сайт обновил цены после их автоматический индексации за 1,5% в месяц без всякой логики и расчетов относительно кол-ва продаж.
6. Возможность изменения проекта.
Это самое опасное, что существует.
Я понимаю, ведь мы инвестируем и всегда есть риск. Но все же, в отличии от других инвестиций застройщик без предупреждения и вашего согласия
может изменить проект.
И вопрос не том, будет ли еще одна школа или детский сад, а вообще будет ли детский сад, школа и больница. А когда остается свободная земля, то застройщик случайным образом увеличивает кол-ва квартир и строит еще пару башен по 25 этажей, которые могут испортить те видовые характеристики, которые вам продавали в офисе продаж. Изменили вид, построили рядом эстакаду, убрали инфраструктуру - это все снижает привлекательность вашего объекта и его стоимости для потенциальных клиентов, ведь они хотят купить квартиру для жизни не только в качественном ЖК, но с возможностью там проживать постоянно. И зачастую так происходит именно в проектах на 1-й очереди строительства, когда есть еще много неточностей и ЖК в прямом смысле строят в поле. А потом уже судиться не вариант, застройщики хитрее. Или цена на квартиру все равно вырастет и вам
уже невыгодно получить ваши ранее вложенные деньги.
Итоги
Я думаю, довольно достаточно примеров, для того, чтобы призадуматься на тему покупки новостройки на этапе котлована или старта продаж в 2024 году. Кризис на носу, цены перегреты, застройщики нарушают сроки и у многих стройка стоит просто. Зачем вам этот риск?
Кратко все есть в видео
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал Boulvard, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями.
Подписаться можно ТУТ.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2024:
