Больше интересных статей в нашем телеграмм-канале: Дольщик VS Застройщик
В этой статье мы не будем оригинальными, потому что информации о том, как максимально обезопасить себя при проверке квартир перед сделкой, огромное количество. Но, к сожалению, как показывает судебная практика, далеко не все владеют этими знаниями. Мы со своей стороны хотим поделиться практичными советами, которые, на наш взгляд, могут быть полезными.
Проверка квартиры перед сделкой: основы безопасности от канала Дольщик VS Застройщика
- почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой?
- какие документы должен предоставить продавец?
- как проверить квартиру на юридическую чистоту: пошаговая инструкция?
- как проверить собственника квартиры: пошаговая инструкция?
- как проверить задолженности по коммунальным платежам?
- стоит ли покупать квартиру с обременением?
- почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой?
Почему важно все внимательно проверить?
При покупке жилья неспециалисту следует быть особенно внимательным, чтобы избежать юридических рисков. Они могут быть связаны с вопросами законности владения, идентификацией собственника, правами других лиц на жилье и др. Если вы решили приобрести жилье самостоятельно, то важно тщательно проверить документы до заключения договора купли-продажи. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Какие документы должен предоставить продавец?
1. Паспорт собственника
Обратите внимание - на фото, убедитесь, что в паспорте есть все страницы, нет исправлений, а сам документ не просрочен.
2. Документ, подтверждающий право собственности
Это может быть:
- свидетельство о праве собственности (если продавец получил его до июля 2016 года);
- выписка из ЕГРН, предоставляется собственником и должна быть свежая.
С марта 2023 года самостоятельно получить такую выписку без участия собственника, не получится.
На что необходимо обратить внимание в выписке:
- сведения об адресе квартиры - они должны совпадать с фактическим адресом;
- данные владельца, сверьте их с указанными в паспорте продавца;
- вид права собственности: "собственность" или "долевая собственность», во втором случае покупателю нужно запросить у продавца согласие на сделку прочих собственников объекта;
- назначение недвижимости. В выписке должно быть указано "жилое". В противном случае вы не сможете прописаться в квартире, а коммунальные платежи будут рассчитываться по более высоким тарифам;
- способ получения владельцем объекта: например, завещание, договор купли-продажи. Обратите внимание на срок владения объектом недвижимости и дату последний сделки.
- документ, подтверждающий основание права собственности продавца на объект.
Это может быть договор приватизации, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, дарения, мены или решение суда: например, в течение трех лет сохраняются риски, если квартира была получена в наследство, - в этот срок (а в редких случаях и в более долгий период) другие родственники могут оспорить завещание.
3. Согласие второго супруга на сделку
Если квартира, которую вы приобретаете, была куплена в браке, надо запросить у владельца нотариальное согласие его супруга на сделку. Проверьте указанные в нем данные обоих супругов.
4. Справка о гражданах, зарегистрированных в квартире
Ее выдают в МФЦ, паспортном столе, также получить ее можно через Госуслуги. Перед самой сделкой прописанных в недвижимости быть не должно, либо если они есть, то в договоре купли -продажи необходимо указать срок, в течении какого времени такая регистрация будет прекращена собственником.
5. Справка об остатке суммы маткапитала в Пенсионном фонде
Если при покупке этой квартиры собственник использовал материнский капитал, убедитесь, что он выделил доли в квартире своим несовершеннолетним детям. В противном случае велики риски, что подросшие дети или органы опеки позже оспорят сделку. Понять, что маткапитал не использовался, можно, запросив справку о его остатке в Пенсионном фонде.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Она берется в управляющей компании, в ресурсоснабжающих организациях либо в МФЦ.
Помимо проверки обязательных документов нелишним будет убедиться в законности перепланировки в квартире, если перепланировка обнаружится при просмотре квартиры, нужно запросить у собственника квартиры разрешительные документы на нее.
7. Справка из психоневрологического диспансера
Такая справка желательна, чтобы убедиться в отсутствии психических заболеваний у продавца. Наличие у него любого такого диагноза, позволяет расторгнуть сделку в судебном порядке. Нередко такие схемы используют мошенники.
Проверка квартиры на юридическую чистоту самостоятельно: пошаговая инструкция
При проверке юридической чистоты жилья важно убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.
Шаг первый: изучаем выписку из ЕГРН и документы из БТИ.
Изучите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Убедитесь, что они актуальны и не содержат ошибок. В БТИ можно узнать о наличии обременений, нарушениях технических норм при эксплуатации, перепланировках и изменениях назначения помещения. Из выписки из ЕГРН вы можете узнать о зарегистрировавшем права органе, кадастровом номере, назначении помещения, данных о владельце и обременениях. Также вы сможете узнать о сделках с квартирой, аресте и других ограничениях. Обратите внимание на даты. Если в течение трех лет до продажи жилье не участвовало в судебных спорах или сделках, то предыдущие владельцы уже не смогут предъявить права на объект. Если были судебные споры, запросите у владельца судебные акты. Если решение еще не вынесено, дождитесь его.
Шаг второй: проверяем данные об объекте на сайте Госуслуг
Проверьте основные данные об объекте на сайте госуслуг, введя адрес квартиры. Там вы увидите сведения о площади, назначении, виде помещения, данные о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях (обременении).
Шаг третий: убеждаемся в законности правоустанавливающих документов
Это можно сделать опять же с помощью выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности.
В случае, если квартира приобретена по договору купли-продажи – проверяем сам договор, запрашиваем документы, подтверждающие факт оплаты, ‒ расписку, банковский перевод и другие. Особенно, если сделка проводилась менее трех лет назад. Если недвижимость получена по завещанию, то ее необходимо проверять на предмет наличия людей, которые не знали о смерти, но по закону, все равно могут претендовать на долю имущества, даже после вступления в наследство нынешнего собственника. По закону к таким категориям граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.
Шаг четвертый: проводим юридическую экспертизу истории квартиры.
Проведите юридическую экспертизу истории квартиры, попросив у владельца соответствующую выписку из ЕГРН. Она позволяет выяснить прежних собственников объекта, как и какое количество раз переходили права собственности на него, накладывались ли какие-нибудь обременения.
Шаг пятый: изучаем справки о ранее зарегистрированных в квартире лицах
Попросите у владельца справки по форме 9 и 12 о людях, которые были ранее прописаны в объекте недвижимости.
Шаг шестой: проверяем техническую документацию на квартиру
Проверьте техническую документацию на квартиру. Если в ней были перепланировки, то попросите продавца показать проект и тех заключение. Эти документы также можно заказать в БТИ.
Советы юристов по недвижимости от канала Дольщик VS Застройщик.
Проверьте подлинность справок и документов, которые предоставляет сторона продавца недвижимости. К сожалению, нередки случаи, когда собственники предоставляют поддельные справки о том, что они не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Поэтому рекомендуем не верить на слово, а тщательно проверять все предоставленные документы. Например, можно сходить за справками вместе с продавцом в день обращения. Это поможет избежать возможных проблем в будущем и убедиться в чистоте сделки.
Какой бы подробный план не существовал для проверки юридической чистоты квартиры, мы все же рекомендуем обращаться к специалистам в сфере недвижимости. Незнакомые с рынком недвижимости граждане, при желании сделать все самостоятельно, скорее всего столкнутся с огромным количеством сложностей, начиная с элементарного непонимания терминологии, незнания даже названия справок и документов.
Надо понимать, что люди, пытающиеся таким образом завладеть вашими деньгами, «профессионалы» своего дела и не стоит их недооценивать.
Даже только по разговору, сразу можно определить ваши слабые места в понимании происходящего, не говоря уже о психологических приемах и «театральных постановках» для отвлечения внимания.
Ценовой диапазон такой комплексной проверки недвижимости в Москве и Московской области варьируется от 30 до 50 тысяч рублей, ее делают в большинстве агентств недвижимости и юридических компаниях.
Проверка собственника: пошаговая инструкция. Что мы делаем, чтобы проверить собственника квартиры?
Продать недвижимость могут только собственник или лицо, имеющее нотариальную доверенность от владельца. Второй случай может нести серьезные риски - о них подробно чуть ниже.
Шаг первый: проверяем паспорт
Проверьте паспорт. В мошеннических схемах используют чужие паспорта, которые люди потеряли, с вклеенным фото. Поэтому лучше зайти на сайт ГУ по вопросам миграции МВД РФ, где можно по базе, используя серию и номер паспорта, проверить, не был ли показанный вам документ потерян или паспорт уже недействителен. Например, у человека украли (потерял) паспорт, а после он нашелся, но заявление об утере уже было написано в органы МВД, то в базах МВД документ числится недействительным.
Шаг второй: убеждаемся, что продавец является собственником квартиры.
Убедитесь, что продавец является собственником объекта, который вы покупаете. Сделать это можно через ЕГРН - в случае, если вы приобретаете жилье у юрлица. Название, ОГРН или ИНН компании будет указано в поле "правообладатель". В случае с собственником - частным лицом все сложнее. С весны 2023 года персональные данные физических лиц в реестре узнать нельзя, но можно попросить собственника написать заявление в МФЦ либо подать заявление через портал госуслуг, чтобы открыть свои данные в ЕГРН. После этого можно запрашивать нужные данные из реестра - также через МФЦ либо портал госуслуг. Имя собственника интересующей недвижимости можно подтвердить через нотариуса, предоставив предварительный договор.
Шаг третий: проверяем собственника на банкротство и наличие долгов
Убедитесь, что владелец недвижимости не проходит процедуру банкротства или не задолжал приставам. В противном случае, вашу сделку суд может расторгнуть, деньги заберут в уплату всех долгов бывшего владельца, а покупатель останется без квартиры. После недавних изменений в законодательстве продажа любого имущества, в течение трех, предшествующих признанию человека банкротом лет, может трактоваться как уход от выплат кредиторам. Проверять человека необходимо тщательно с точки зрения наличия непогашенных займов, просрочек по кредитам и долговым обязательствам перед иными людьми и организациями.
Частично проверить такую информацию, можно воспользовавшись Единым федеральным реестром сведений о банкротстве или ресурсом "Правосудие".
Посмотреть картотеку арбитража - на случай, если продавец объекта предприниматель.
Пробейте в интернете информацию, занимается ли человек бизнесом, есть ли у него ООО, оформлен ли он как индивидуальный предприниматель (ИП).
Шаг четвертый: выясняем, есть ли исполнительные производства
Выяснить, если ли исполнительные производства, можно в банке данных на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Шаг пятый: проверяем дееспособность продавца.
Убедитесь, что продавец квартиры дееспособен. Особенно важно это в случае, когда владелец объекта - пожилой человек. Всегда есть риск, что его семья может через суд оспорить сделку, если собственника признают недееспособным. Часто такую схему используют мошенники.
Необходимо запросить справки, подтверждающие, что он не находится на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Следует отметить, что, легитимность справок собственника на дееспособность самостоятельно проверить не получится. Другое дело, если сделка проводится через нотариуса, который может сделать запрос в систему, где в специальном реестре содержится информация о тех, кто был признан недееспособным.
Шаг шестой: проверяем продавца на причастность к экстремизму и терроризму.
Проверьте, на находится ли продавец объекта в перечне причастных к экстремизму или терроризму, на сайте Росфинмониторинга. Сделка с таким человеком или компанией грозит штрафами или даже уголовной ответственностью.
Шаг седьмой: если квартира продается по доверенности.
Существуют риски при покупке жилья у представителя собственника, действующего по доверенности, так как этот документ легко аннулируется в день подписания договора. В итоге сделка признается недействительной через суд, а покупателю придется добиваться возврата денег через суд.
Если вы все же решитесь на покупку у доверенного лица, то проверьте, чтобы на доверенности была дата. Убедитесь, что там указано право человека заключать договор по продаже недвижимости. Если владелец квартиры находится в местах лишения свободы либо в медучреждении, то на документе должна стоять подпись руководства указанного заведения. Доверенность обязательно заверяет нотариус. Ее подлинность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по номеру, дате и лицу, оформившему документ. В другом разделе данного ресурса можно проверить свидетельство о смерти бывшего собственника недвижимости.
Проверка задолженности по коммунальным платежам
Перед заключением сделки важно убедиться, что владелец квартиры не оставил долгов по коммунальным платежам, либо прописать в договоре срок их погашения. По закону долги предыдущего хозяина вам платить не придется - это отражено в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Но хлопоты могут возникнуть. К примеру, коммунальные организации, не вдаваясь в подробности, внезапно отключат воду или электричество.
Пусть владелец недвижимости покажет последние квитанции по квартплате, либо предоставит справку из МФЦ об отсутствии долгов.
Документ о наличии или отсутствии задолженности по капитальному ремонту берется отдельно. Долг по капремонту, в отличие от других "строчек" квартплаты, как раз переходит на нового владельца, и ему придется внести эту сумму.
Снимите показания счетчиков, сверьте их с данными в квитанциях.
Узнайте у продавца номера лицевых счетов и проверьте данные сами в ресурсоснабжающих организациях. Если у квартиры не один собственник, то данные по долгам надо проверить на каждого.
Стоит ли покупать квартиру с обременением?
Обычно потенциального покупателя отпугивает наличие обременения на квартире. Но эксперты отмечают, что не все они являются препятствием для проведения сделки купли-продажи. Какие бывают обременения?
Ипотека
Нередко люди продают квартиру, еще не выплатив полностью долг по ипотеке. Купить такое жилье можно, но предварительно нужно согласовать сделку в банке, где брали жилищный кредит. Эксперты отмечают, что обычно банки в этом случае идут навстречу.
Приобрести такой объект можно двумя способами:
- добровольная реализация. В этом случае покупатель вносит в кредитное учреждение деньги для погашения ипотеки либо дает задаток продавцу на эти цели. Тогда банк снимает обременение, и можно заключать сделку.
- выкуп из-под залога. В этом случае банк открывает два аккредитива: в размере остатка долга и на оставшуюся сумму покупки. После регистрации перехода права собственности ипотека погашается.
Запрет на совершение регистрационных действий
Здесь важно выяснить основания такой меры. Если речь идет о долгах за коммунальные услуги, то это быстро решается оплатой (в том числе это может сделать покупатель), и запрет снимается в течение недели. Если долги перед банком, то речь может идти о перспективе банкротства, тогда время оформления сделки затянется на неопределённый срок. При запрете на совершение регистрационных действий вы не можете купить квартиру в ипотеку.
Право на безвозмездное пользование
В данном случае человек - ребенок, пенсионер, инвалид -может жить в квартире, независимо от того, кто ею владеет, то есть даже после смены владельца. Также такое право может быть у одного из супругов, если он отказался от своей доли в пользу второго при приватизации недвижимости. Выписать такие категории людей, даже обратившись в суд, не получится.
Арест недвижимости по решению суда
Обычно носит обеспечительный характер до выплаты долгов владельцем объекта. Сложнее, если речь идет о разделе имущества или взыскании долгов в делах о банкротстве. Арестованную квартиру продать нельзя.
Рента
Бывает, что пожилые люди продают свое жилье дешевле рыночной цены с получением права пожизненного проживания в нем и ежемесячных выплат. Купить такую квартиру без разрешения получателя ренты нельзя. Если вы приобретаете жилье, то обязанность выплачивать ренту ложится на вас.
Договор аренды
Если при долгосрочной аренде сделка зафиксирована в Росреестре, по закону новый владелец не сможет выселить арендаторов. Этот вопрос решается на стадии обсуждения сделки либо варианты развития событий прописываются в договоре купли-продажи. В крайнем случае, после покупки жилья, договор аренды можно расторгнуть, предупредив арендаторов за месяц.
Как получить данные об обременениях?
Данные о ряде обременений можно узнать, запросив через МФЦ или Госуслуги выписку из Росреестра.
Некоторые из обременений не регистрируются - например, информация о праве пользования недвижимостью третьими лицами. При этом сделку по такому объекту проведут и переход права собственности зарегистрируют. Но покупателю придется разбираться с третьими лицами уже самостоятельно.
Важные дополнения. В Росреестре не отображаются:
- данные о договоре аренды сроком до 11 месяцев,
- право наследования и право преимущественной покупки доли квартиры - в случае, когда долю продают без согласия родственников,
- право супруга на совместно нажитое имущество, например, если жилье куплено в браке и оформлено на одного из супругов.
Отдельно стоит узнать, не участвует ли квартира в программе реновации и нет ли сведений о ее признании аварийным жильем. Важно уточнить, не включена ли недвижимость в одну из муниципальных программ, в рамках которой планируется ее снос.
Как мы видим «подводных камней» может быть огромное количество, поэтому рекомендуем перестраховаться и все-таки доверить это специалисту, профессионально занимающемуся недвижимостью. Скупой платит дважды, при покупке квартиры – умножай на 100.
Удачи всем!
Больше интересных статей в нашем телеграмм-канале: Дольщик VS Застройщик
Консультации по телефону: 8 (926) 204-29-29
