Инвестиции в недвижимость как защита от инфляции - отличное дело. Но инвестирование через коллективные инвестиции могут таить нюансы. Посредник может сделать инвестиции невыгодными и привнести огромное количество рисков. Про риски - в этой статье.
Что за компания?
АКТИВО - это известный в "узких кругах" организатор коллективных инвестиций в недвижимость, в основном - торговые центры. Они собирают деньги с пайщиков, покупают недвижимость, управляют недвижимостью выплачивают ежемесячный доход. Так как часть деятельности требует лицензирования и надзора ЦБ - привлекается управляющая компания Альфа Капитал в качестве отчитывающегося за финансовые операции внутри ЗПИФ.
Риски инвестирования - стоимость недвижимости.
Теперь пройдёмся по тем моментам которые не понравились.
Первые сообщения о формировании ЗПИФН "Активо девятнадцать" в появились 14.12.22, а сам фонд сформировался 03.11.23.
С пайщиков собирали деньги в размере 1 909 860 890 руб.
При этом согласно отчету оценщиков объект стоит 1 738 800 000 руб. с учётом НДС (дешевле на 8,9% чем собрали с пайщиков. Отчет размещён в сети интернет 09.11.23, после того как фонд сформировался).
То есть Инвесторы только что вложились и уже на старте потеряли 8,9% от вложенных денег.
Выше привел стоимость из отчета оценщика с учётом НДС (20%), а без учёта НДС стоимость 1 449 000 000 руб. (указаная в отчете, размещенном 09.11.23), а в отчете от 19.03.24 стоимость без НДС 1 428 000 000 руб., то есть ещё за 1 год потеря 1,4% стоимости.
Аналогичную ситуацию можете обнаружить в других фондах, например, ЗПИФ "Активо восемнадцать" - собрали с пайщиков 840 376 659 руб, при стоимости в отчёте оценщика 729 408 000 руб с НДС и 607 840 000 руб без НДС (то есть инвесторы сразу на старте потеряли 13,2%).
Всю эту информацию Вы можете узнать на сайте УК Альфа Капитал в разделе "Отчеты об оценке".
Риски инвестирования - низкая доходность.
Возьмите за правило - смотреть "Ключевой информационный документ", он есть у любого ЗПИФ (вот пример КИД)
В нем отображается доходность фондов и чем владеет фонд, а также риски инвестирования, вообщем - всё что нужно знать инвеститору.
Обнаруживаем низкую доходность у фонда АКТИВО Восемнадцать.
Для проверки чисел я сделал свой расчет:
30.12.22 (это почти 01.01.23) расчетная стоимость пая равна 299 334,15 руб.
29.12.23 (это почти 01.01.24 ) расчетная стоимость пая равна 254 024,41 руб.
Выплачено "дивидендов" и НДС 65 188,35 руб. (большая часть суммы здесь именно НДС. Ориентировочно "дивидендов" 24 682,76 руб)
Итого доход за 2023 год = 254 024,41 + 65 188,35 - 299 334,15 = 19 878,61 руб.
Относительная доходность = 6,64% = 19 878,61 / 299 334,15.
Такая низкая доходность как раз вызвана тем что оценщики изменили оценку собственности, из-за этого упала расчетная стоимость пая.
Дивидендная доходность составила 8,2% годовых если посчитать от изначальной стоимости пая (300 000 руб) или 10,2% если посчитать от стоимости пая без НДС (240 000 руб), что достаточно много для недвижимости.
Риски инвестирования - вложили "не в недвижимость".
В том же "Ключевом информационном документе" можно найти куда проинвестированы деньги фонда и может оказаться так что вы думали вложиться недвижимость, а на самом деле деньги лежат на вкладах в банке или в облигациях.
Вот например часть фонда "Активо шестнадцать" вложено в государственные облигации.
Конкретно с данным фондом это произошло так что хотели купить ТРК "Столица" в г.Ижевск, но потом возникли проблемы и купили БЦ "Протопоповский" в г.Москве. Причем описание этой проблемной ситуации в интернете и телеграмм-канале Активо - не нашёл.
В будущем появятся риски закрытия ЗПИФН, то есть когда управляющая компания решит что пора продавать имущество фонда и раздать деньги пайщикам. Продажа имущества может быть совершена со скидкой к расчетной стоимости пая, что тоже снизит доход.
Данные риски свойственны не только фондам Активо, но и всем другим ЗПИФН.
Положительные моменты
Для объективности, нужно отметить позитивные моменты.
- Коллективные инвестиции позволяют купить, то что в одиночку не купил.
- Пока вы не достигли значительного капитала, покупка коммерческой недвижимости через ЗПИФН выгоднее чем самостоятельная покупка недвижимости и уплата налогов и взносов как ИП. То есть открытие ИП ради коммерческой недвижимости - это не выгодно, но если ИП уже есть - тогда лучше посмотреть на самостоятельное приобретение коммерческой недвижимости.
- Бывают разные управляющие компании, но Активо одна из наиболее открытых компаний, есть финансовые отчеты и фото-отчеты, аналитика, телеграмм-канал.
- У Активо есть фонды с доходностью обгоняющие официальную инфляцию (например, Активо 14)
Выводы
Положительные моменты есть в ЗПИФ, но больше негативных моментов и рисков. При возможности, лучше купить самостоятельно объект недвижимости и убрать все риски, связанные с посредником.
