В 2024 году после ужесточения условий выдачи ипотеки стало сложнее купить недвижимость в Москве, Сочи и других крупных городах. В связи с этим на рынке все чаще стали появляться предложения по траншевой ипотеке. Что это такое? Как оформить кредит по такой программе? В чем ее преимущества и риски — рассказываем в нашем материале.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.
Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. Первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи ваших апартаментов у моря или недвижимости в центре города заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц.
С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. Это выгодные инвестиции в недвижимость, так как по сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты.
Условия и отличия от других программ
Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса, но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта.
Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру в Москве или апартаменты на берегу Крыма, приобретенные по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен, — точно так же, как при других ипотечных программах.
Где оформить траншевую ипотеку в 2024 году
Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке. У Совкомбанка был продукт «Правильная ипотека», его немного модернизировали — и он стал похож на траншевую ипотеку
У Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем, например, на апартаменты в Сочи от застройщика, частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов.
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.
Плюсы траншевой ипотеки:
- Экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
- Стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом, когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
- Застройщик мотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш. Это означает, что никаких проблем с тем, чтобы в срок въехать в ваши новые апартаменты на берегу моря или квартиру в центре не возникнет.
Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ.
Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:
- Ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
- Льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
- Ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир);
Главный минус такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик может завышать стоимость жилья. «Следует обращать внимание на конечную цену приобретаемой квартиры, поскольку траншевая ипотека может приводить к удорожанию объекта примерно на 7%», — отметила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
Подписывайтесь на наш канал и узнавайте первыми о новостях рынка недвижимости!
