У меня уже были записки в которых я рассказывал о спорах, связанных с оформлением земельных участков под МКД. Сегодня продолжу эту тему. Также обращаю внимание на то, что видеоверсия этой записки уже опубликована на прошлой неделе. Там даны комментарии к судебному акту, а котором пойдет речь.
Поэтому рекомендую не только прочитать эту записку, но и посмотреть ее в видеоформате.
МКД был расположен на земельном участке, на котором, кроме этого дома была расположена часть другого дома. Причем этот "второй" дом был расположен еще на двух участках.
Гражданин, являющийся собственником квартиры в "первом" МКД, обратился в администрацию с заявлением о формировании земельного участка под этим домом.
Рассмотрев заявление, администрация ответила отказом. При этом было указано, что собственники МКД вправе на общем собрании принять решение о формировании отдельных участков под каждым МКД путем объединения земельных участков и их последующего раздела.
Отказ был оспорен в судебном порядке.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления гражданина. Свою позицию суд объяснил следующим.
Земельные участки с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в расположенных многоквартирных домах перешли в долевую собственность собственникам помещений в этих домах, в связи с чем решение о формировании отдельных земельных участков под каждым домом находится в компетенции общего собрания собственников жилых помещений в домах, а орган местного самоуправления не правомочен принимать решение в отношении указанных земельных участков, следовательно, незаконного бездействия административным ответчиком не допущено.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и указал следующее.
Орган местного самоуправления в силу закона обязан инициировать по обращению собственника квартиры в многоквартирном доме о формировании земельного участка для эксплуатации данного дома подготовку соответствующей документации, однако не сделал этого, допустив незаконное бездействие, нарушающее права заявителя, выразившееся в непринятии мер по формированию земельного участка под жилым домом.
Суд кассационной инстанции не согласился с апелляционной инстанцией.
Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством. Поэтому администрация ничего делать не должна.
Верховный Суд РФ указал следующее.
Закон предусматривает специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который расположен на таком участке.
Образование земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью администрации. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, органы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.
С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме поступает земельный участок, образованный уполномоченным органом в целях эксплуатации конкретного многоквартирного дома.
При этом земельный участок под МКД должен быть образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под таким домом с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации дома. Земельный участок, предоставленный застройщику под строительство многоквартирного дома, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых в дальнейшем будет осуществляться его эксплуатация.
Спорные дома располагаются на участках, которые ранее были переданы застройщику для их строительства. Ни один из указанных участков не предназначен и фактически не может использоваться для эксплуатации какого-то одного из этих двух домов.
Действующее законодательство допускает строительство и последующий ввод в эксплуатацию двух и более МКД на одном земельном участке. Вместе с тем в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, не являющихся единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, либо многоквартирных домов и иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, у собственников помещений в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку.
В данном случае у органа местного самоуправления возникает обязанность под каждым из таких многоквартирных домов образовать земельный участок.
С учетом изложенного вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что у собственников помещений в двух многоквартирных домах возникло право общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные застройщику для проектирования и строительства многоквартирных домов и электросетей, противоречит нормам законодательства и нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирных домов.
Норм, возлагающих обязанность по формированию земельного участка для эксплуатации МКД, которая сопряжена с бременем несения соответствующих расходов, на собственников помещений, расположенных в этом МКД, действующее законодательство не содержит. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции при вынесении нового решения правомерно возложил обязанность сформировать земельный участок под МКД на администрацию.
На основании изложенного, судебный акт апелляционной инстанции был оставлен в силе.
Подборка записок по жилищным спорам здесь:
https://dzen.ru/suite/355c6c45-6e1b-440c-8943-48e578575f72
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную жилищным спорам:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
