Один мой хороший приятель решился наконец купить собственное жилье. Он приезжий, и жизнь его достаточно долго проходила на съемных квартирах, пока он настойчиво копил на свою собственную. И вот накопил, но перед покупкой поделился со мной своими сомнениями: вот куплю я квартиру у вполне платежеспособного на момент покупки гражданина, а он через полгода возьмет вдруг и обанкротится. А его финансовый управляющий вздумает оспорить мою сделку – что же это, мне квартиру возвращать должнику, а самому становиться в очередь вместе с другими кредиторами?
Действительно, до недавнего времени так оно и было: покупатель нес риски покупки жилья у будущего банкрота - если жилье, с точки зрения независимой оценки, было приобретено по заниженной цене. В этом случае квартира по иску финансового управляющего о признании сделки недействительной изымалась у незадачливого покупателя, даже если эта квартира являлась для него единственным жильем. А покупателю оставалось только предъявить должнику требование о возврате должником суммы, уплаченной по договору купли-продажи, встать в третью очередь реестра вместе с другими кредиторами, и ждать, хватит ли денег на удовлетворение его требования. Потому что такое требование подлежало удовлетворению на общих основаниях на пропорциональной основе. И в конечном итоге покупатель мог остаться и без квартиры, и без денег. Правда, еще раз повторюсь: для этого квартира должна была быть куплена по заниженной цене – то есть или у должника «земля горела под ногами» и он решался на серьезный демпинг, или стороны по каким-либо хитро-мудро-экономным соображениям в договоре купли-продажи прописали меньшую стоимость квартиры.
Но летом 2023 года все кардинальным образом поменялось: в Закон о банкротстве была внесена статья 61.6-1. По этой статье жилье, купленное у будущего банкрота, наделили иммунитетом, но при определенных условиях: покупатель не имел намерения причинить вред кредиторам и это жилье является единственным для него и членов его семьи. Тогда по правилам новой статьи покупатель, у которого изъято единственное жилье, вправе до начала торгов выкупить его у банкрота. В этом случае он должен доплатить разницу между ценой по договору купли-продажи и рыночной стоимостью жилья, установленной судом на основании независимой оценки.
Если покупатель не воспользуется этим правом, то после продажи жилья на торгах в банкротстве из вырученных денег ему вернут сумму, которая была уплачена по признанной недействительной сделке. Оставшиеся средства поступят в конкурсную массу должника и будут распределены между другими кредиторами. Также в этом случае есть еще одно послабление: покупатель, утративший единственное жилье из-за оспаривания сделки, имеет право пользоваться им в течение месяца с момента получения выручки от торгов. Кроме того, по его ходатайству суд может продлить этот срок.
А толчком к улучшению положения несчастного покупателя послужило вынесенное Конституционным Судом РФ Постановление от 3 февраля 2022 года
№ 5-П. Суд признал положения закона о банкротстве, касающиеся оспаривания сделки должника по продаже квартиры, не соответствующими Конституции РФ, поскольку они не гарантировали возврат покупателю денег, которые можно потратить на приобретение другого жилого помещения.
Так что сказал я своему приятелю – покупай квартиру и зови меня на новоселье!
Арбитражный управляющий
Александр Лубянский
+7 921 998-01-87
