Большой скачок на рынке жилой недвижимости в России близится к завершению, и год 2023 кажется будто наступает последний аккорд в музыкальном шествии: цены на жилье перестали уверенно взлетать, как прежде.
К тому же данный рост в значительной степени зависит от государства, которое предоставляет финансовую поддержку через различные льготные программы.
Ближе к лету 2024 года наступит время отмечать пробуждение, поскольку программу льготной ипотеки планируют сократить. Если к данному моменту процентные ставки в России останутся на двузначных показателях, это не предвещает ничего хорошего для рынка жилья.
Давайте рассмотрим, каким был исходящий год и сделаем вывод, станет ли он заключительным аккордом русского рынка недвижимости.
1. За 4 года квартиры почти не подорожали
Согласно данным от Сбера, c начала года и по ноябрь цены на новостройки в среднем по стране выросли на 7% - до 146 000 рублей за квадратный метр. Вторичное жилье также увеличилось примерно на ту же величину — на 9%, в среднем до 102 000 рублей за квадратный метр.
Если в декабре произойдут серьезные изменения в стоимости жилья, то 2023 год станет слабым для жилищного рынка за последние годы: с 2020 по 2022 цены на жилье повышались на двузначные проценты - от 10 до 30% ежегодно.
2. Инвесторы заработали на жилье меньше, чем на валюте
Пусть даже рост жилья на 7-9% этого года сумел сохранить покупательную способность квартир: в период с января по ноябрь инфляция в стране составила 7%, по информации от Росстата.
Однако по сравнению с популярными финансовыми инструментами, недвижимость оказалась не в приоритете в 2023 году. Например, доходность российских акций превышает неоспоримо: Мосбиржа увеличилась на 55%, включая дивиденды. Это связано с восстановлением после неудачного 2022 года.
Долларовые вложения принесли 27%, а золото — 41%. Единственными, кто уступает в этом году недвижимости, являются государственные облигации, чей рост составил всего лишь один процент из-за резких изменений ключевой процентной ставки во второй половине года.
Тем не менее, за последние восемь лет инвестиции в жилье на рубле оказались выгодными — 143% на рынке первичной недвижимости и 84% на вторичном рынке. Лучшую прибыльность имеют акции — колебательный и рискованный актив.
3. Увеличился объем ипотечных кредитов
С начала 2023 года россияне оформили 1,7 миллиона ипотечных кредитов, что на 61% больше, чем за тот же период в прошлом году. Помимо кризисного 2022 года, более адекватным сравнением будет год 2021. По сравнению с ним, количество запросов на ипотеку выросло незначительно — на 6%.
В денежном выражении общий объем кредитов по сравнению с 2021 годом заметно увеличился — на почти 40%, достигнув 6,3 триллиона рублей. Наибольшая часть этой суммы, конкретно 2,6 триллиона, то есть почти половина, была оформлена россиянами за три месяца — с августа по октябрь. Причины данного ажиотажного спроса: ослабление национальной валюты, увеличение процентных ставок по кредитам и повышение первоначального взноса для льготной ипотеки с 15 до 20%.
Это свидетельствует о неестественном росте ипотечных кредитов: объемы увеличиваются не из-за увеличения числа продаж жилья, а за счет увеличения суммы ипотечного кредита. Если в октябре 2021 года средний размер ипотечного кредита в России составлял 3,1 миллиона рублей, то в октябре 2023 года из-за роста цен он увеличился до 3,8 миллиона.
Цены на жилье в новых домах увеличились, и клиенты стали обращать внимание на загородную недвижимость. Например, дом площадью от 60 до 70 квадратных метров в Ленинградской области можно построить за 5–7 миллионов рублей, в то время как приобрести квартиру такой же площади за аналогичные деньги стало проблематично. По словам главы Центробанка, в ноябре цены на первичном рынке выросли в среднем на 90% с 2020 года.
Доступность ипотеки на вторичном рынке также снизилась. В декабре 2023 года средняя процентная ставка уже достигла 16%, а в некоторых банках даже 17%. Однако есть надежда, что высокие проценты не будут длиться долго, как это было в 2022 году, когда ключевая ставка достигла 20%, а затем вернулась к 7,5%.
На данный момент растет спрос на ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если ранее встречалась лишь в нескольких банках, то сейчас все больше кредитных организаций предлагают эту программу. Например, в 2023 году ИЖС ипотека появилась в банках "Альфа-банк" и "Почта-банк", который всегда специализировался на розничном кредитовании. Банки упрощают процесс получения такой ипотеки, а заемщики могут получать кредит поэтапно — на строительство фундамента и коробки, а также на проведение коммуникаций.
Льготные программы, такие как семейная и государственная поддержка, будут действовать до 1 июля 2024 года, поэтому покупатели наверняка воспользуются этими возможностями. Следовательно, в ближайшие месяцы снижение цен на первичное жилье и тем более на ИЖС маловероятно.
Два крупнейших банка предоставили почти 80% всех ипотечных кредитов. В этом году Сбербанк и ВТБ выдали более 5 триллионов рублей кредитов с января по октябрь. Эти финансовые институты контролируют примерно 80% рынка ипотеки, причем Долю Сбербанка составляет 61%.
За ними с большим отрывом следуют "Альфа-банк" и "Российский жилищный финансовый агент" (ДОМ-РФ). "Россельхозбанк", который является лидером по выдаче ипотеки на строительство частных домов, занимает последнее место в этом списке.
4. Доля ипотеки
В 2023 году россияне активно пользовались ипотечными кредитами для покупки жилья. Структура рынка ипотеки за первые десять месяцев представлена следующим образом:
- 40% ипотек выдано на новостройки.
- 41% касаются приобретения готовых квартир.
- 15% заемов предоставлены для частных домов на земельных участках или строительства.
- 3% относятся к рефинансированию и другим целям.
Несколько лет назад доля новостроек в общей структуре ипотечного рынка составляла около 30%, однако к 2023 году эта цифра увеличилась до рекордных 40%. Есть банки, например, «Дом-рф», «Открытие» и «Промсвязьбанк», которые предоставляют более половины кредитов именно на новостройки.
С другой стороны, "Россельхозбанк" активно финансирует приобретение жилья в частных домах, особенно на сельских участках. Хотя этот банк практически доминирует на рынке сельской ипотеки, такие кредиты доступны и в других финансовых учреждениях.
5. Ежемесячный платеж по ипотеке
Неудивительно, что на текущий момент многие стремятся оформить ипотечный кредит на приобретение недвижимости в новых строениях. Понятно, что льготные условия предоставляются исключительно для такого типа объектов — как для строящихся, так и уже готовых новостроек. Для того чтобы воспользоваться ипотекой по сниженной процентной ставке, люди все чаще обращаются к заключению договоров на долевое участие. Таким образом, уровень процентной ставки до 6%, предоставляемый для семейной ипотеки, создается за счет действующего бюджета и налогоплательщиков.
Сразу же вспоминается, что ставка по обычной ипотеке, зависящая от ключевой процентной ставки, установленной Банком России, в конце ноября составила 16%. Это верно как для новостроек, так и для вторичного жилья. Получить кредит под такой высокий процент способен не каждый.
Таким образом, в случае обращения за рыночной ипотекой ежемесячный выплаты по ипотеке могут увеличиться до одной с половиной месячной заработной платы. Это значительно больше, чем было два-три года назад, до запуска льготных программ ипотеки, когда ежемесячный платеж варьировался около 20 тысяч и не превышал половины заработной платы.
Известно, что единственный момент, когда рыночная ставка по ипотеке была настолько высокой, был весной 2022 года, в период кризиса, когда Банк России повысил ключевую ставку до 20%. Однако это продлилось всего три месяца. В данном случае же, ставка остается высокой на длительный срок, поскольку Банк России сегодня борется с инфляцией и не намерен смягчать свою денежно-кредитную политику.
Текущая ситуация с неподъемными платежами по ипотеке объясняется не только высокими процентными ставками, но и сильным ростом цен на недвижимость. Даже при снижении ключевой ставки, сомнительно, что жилье станет более доступным, если не произойдет корректировка цен.
6. Доля льготной ипотеки выросла
Невероятный рост доли льготной ипотеки до почти 60% поражает. В 2019 году этот показатель едва достигал 5%, в то время как к 2023 году благодаря усилиям государства доля значительно увеличилась. Очевидно, что сегодня жилищный рынок тесно связан с государственной поддержкой, которую, по слухам, планируют свернуть уже к июлю 2024 года.
Преимущественно льготные кредиты предоставляются в рамках программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека». В октябре 2023 года они составили 47% и 44% соответственно от всех предоставленных льготных займов. Еще 4% и 5% были распределены на дальневосточную и ИТ-ипотеку.
Что касается банков, доля льготных кредитов в их портфелях значительно разнится. В высоких показателях отличаются «Дом-рф», «Открытие» и «Промсвязьбанк». Именно они активно выдают кредиты на строящиеся объекты, в которых предусмотрены программы правительственной поддержки.
Напротив, «Россельхозбанк», специализирующийся на жилищно-земельных участках, значительно реже предоставляет льготные ипотечные условия. Эта ситуация осложняется тем, что для льготных программ устанавливаются лимиты, которые быстро исчерпываются в случае с аграрной ипотекой. В некоторых случаях Минсельхоз приостанавливает выдачу соответствующих кредитов.
Популярность программы превосходит спрос. С увеличением основной ставки есть вероятность повышения 3% ставки в рамках программы – такая возможность прямо прописана в стандартных условиях этой программы. Однако на данный момент нет указаний о корректировке ставки или об окончании программы из-за ограничения бюджета.
