Заработок на перекупке квартир — это получение прибыли на разнице между покупкой и продажей жилья. Мне не хотелось бы углубляться в дебри риэлторства и разбирать тему перепродажи частных домов или коммерческих помещений, поэтому остановлюсь именно на квартирах (это проще, популярнее да и понятнее). Как заниматься такой деятельностью обычному среднестатистическому гражданину, а не агентству недвижимости или профессиональному риэлтору?
Для начала отмечу, что самым первым и несомненным плюсом при таком заработке является отсутствие необходимости как-либо регистрировать бизнес и выбирать систему налогообложения. Достаточно будет оплатить 13 процентов от полученной прибыли с перепродажи недвижимого имущества. Второй и не менее важный момент состоит в том, что таким видом деятельности можно заниматься, не отрываясь от основной работы. Кроме того, приобретая жилую недвижимость, вы практически ничем не рискуете, ведь такое приобретение в принципе является одним из самых надёжных капиталовложений. К тому же, если не получится перепродать квартиру за планируемый срок, её всегда можно сдавать в аренду до момента продажи.
Основные варианты для такой покупки-продажи — перепродажа вторичного жилья и покупка в новостройке с последующей перепродажей. Самые популярные площадки с объявлениями — это Циан, Домклик и Авито. Для перепродажи на вторичке, как правило, находят более дешевую квартиру, делают в ней ремонт и продают гораздо дороже. Такой вид бизнеса даже имеет собственное название — флиппинг.
В процессе флиппинга нужно уделить внимание подробному анализу рынка недвижимости. Необходимо владеть достоверной информацией об изменении спроса и как может измениться ситуация в ближайшее время. Подобный бизнес будет считаться успешным, если принесет примерно 30% прибыли, однако, чтобы его обеспечить, срок от купли до продажи должен занять минимальное время, при этом в эту сумму будут входить расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. Квартиры для флиппинга часто находятся в плачевном состоянии, поэтому ремонт чаще всего приходится делать капитальный.
В теории ещё следует учитывать, что физлица могут продавать в год без рисков две или три квартиры, однако, если продажа происходит систематически, то возможно привлечение к ответственности в виде доначисления налогов и пеней. Помимо этого, возможно наложение штрафа в связи с отсутствием постановки на учет в налоговой, а это десять процентов от доходов за три года предпринимателя, но не менее 40 тысяч рублей. В любом случае особо переживать рядовому гражданину по этому поводу не следует, так как для перепродажи большого количества квартир потребуются значительные средства, и это уже бизнес иного уровня, которым, как правило, занимаются агентства недвижимости.
Другой, наверное, более простой вариант для заработка на перепродаже квартир — это покупка жилья в новостройке с последующей перепродажей. Схема действий в этом случае предельно простая. После анализа рынка недвижимости в вашем регионе на тему востребованности жилья выбирается подходящая квартира в строящемся доме на самом начальном этапе застройки, пока цены на квартиры в таком доме самые низкие. То есть необходимо понимать, какие именно квартиры пользуются наибольшим спросом, чтобы в дальнейшем реализовать такую квартиру было проще и быстрее, при этом также важно учитывать более востребованные районы и локации будущего жилья. Помимо всего прочего, немаловажную роль при последующей перепродаже будут играть такие детали, как наличие вблизи жилья источников шума, этаж расположения квартиры, расположение окон во двор либо на проезжую часть, близость расположения общественного транспорта, школ, магазинов и другой необходимой инфраструктуры.
Следует понимать, что перепродажа с целью получения прибыли квартиры, приобретённой в новостройке, — это растянутый во времени процесс, чем-то схожий с долгосрочным инвестированием. В начальном этапе строительства девелопер предлагает наиболее низкие цены, что подразумевает возможность наибольшей доходности в дальнейшем. При этом следует помнить, что срок ввода дома в эксплуатацию может растянуться на довольно большой срок. Крайне важно перед приобретением недвижимости узнать максимум информации о застройщике и ознакомиться с отзывами о нём. Тем не менее самые выгодные цены на жилье бывают именно на стадии котлована, поэтому даже если перекупщик решит не дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продаст квартиру на стадии строительства, он уже окажется в выигрыше.
Для понимания, те, кто приобрёл двухкомнатную квартиру в одном из многочисленных ЖК ближайшего Подмосковья в 2021 году на стадии котлована за условные пять миллионов рублей, имели возможность перепродать её на этапе строительства в 2022 году за сумму, уже превышающую шесть миллионов рублей. А в 2023 году стоимость подобной квартиры составляла более десяти миллионов рублей (а это, для понимания, 2 500 000 рублей чистой прибыли в год, то есть более 200 000 рублей в месяц). И это без необходимости делать в этой квартире какой-либо ремонт и приводить её в товарный вид! При подобных подсчетах становится понятно, что никакие акции с облигациями никогда не принесут такого дохода (ну, если, конечно, не случится чуда), и, к тому же, вы будете сами лично распоряжаться своими средствами, а не доверять их различным банкам или кому-либо ещё. Поэтому, на мой взгляд, такое занятие, как покупка с последующей перепродажей квартир в новостройках, гораздо интереснее того же флиппинга и может стать как дополнительным источником дохода, так и основным видом трудовой деятельности. гораздо интереснее того-же флиппинга и может стать как дополнительным источником дохода так и основным видом трудовой деятельности.
