Какую цену указывать в договоре
Статья 421 ГК РФ предполагает свободу договора, то есть стороны имеют право сами определять цену договора. Если недвижимость продают не взаимозависимому лицу, то цена по договору считается рыночной. По общему правилу налоговый орган не имеет права оспаривать цену, которую стороны сделки указали в договоре и учли при налогообложении. При этом, если цена продажи отклоняется от рыночной в несколько раз, это могут посчитать получением необоснованной налоговой выгоды.
Законодательство на сегодняшний день регулирует только продажу недвижимости физлицом. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости ? Да, можно. Корректировка налоговой базы произойдет, если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости объекта. Тогда доход посчитают равным 70 % кадастровой стоимости и с этой суммы начислят НДФЛ. Разумеется, это правило действует, только когда доход от продажи облагается НДФЛ, то есть срок владения ниже минимального.
Но и для юрлиц занижение цены может привести к негативным последствиям. Если проверяющие докажут умышленное занижение цены, а значит, налоговой базы, компании придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка? Ответ на этот вопрос есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный демодоступ. Это бесплатно.
Чем грозит низкая цена при продаже недвижимости
Кадастровую стоимость имущества используют как ориентир при сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды. Инспекция будет в ходе проверки доказывать, что цена была занижена намеренно, чтобы уменьшить сумму налогов. Прежде всего обращать внимание будут на сделки, в которых продавец и покупатель взаимозависимы: например, продажа компанией имущества своим учредителям по цене, которая ниже кадастровой в несколько раз. Но даже если взаимозависимость не обнаружат, налоги могут доначислить, если докажут намеренное занижение цены. Таким образом, рассматривать инспекция будет не само отклонение цены недвижимости от ее кадастровой стоимости, а комплекс собранных доказательств намеренного занижения дохода.
Поэтому, если продажа недвижимости или земли происходит ниже кадастровой стоимости, неплохо будет подстраховаться. Перед заключением договора купли-продажи следует обратиться к независимому оценщику и получить отчет об оценке стоимости имущества. Либо можно провести самостоятельный мониторинг цен подобного имущества, например, на сайтах риэлторских компаний, распечатать их прайс-листы и заверить у нотариуса. В договоре следует предусмотреть экономическое обоснование цены, например наличие встречных уступок контрагента, в том числе неденежных. Значительное отклонение от рыночной цены можно объяснить, например, состоянием объекта, специфическими особенностями продажи или оплаты объекта.
Кроме налоговых последствий, продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости или земли по низкой цене может иметь и другие негативные последствия, а именно:
- договор купли-продажи могут признать недействительным по заявлению одного из участников общества, если он заявит, что сделка по продаже по заниженной цене нарушает интересы компании;
- при банкротстве продавца сделка по продаже может быть оспорена в суде арбитражным управляющим как подозрительная, например, если цена будет отличаться от кадастровой на 30 % и более;
- сделку могут признать мнимой.
Как отразить в налоговом учете продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости
Если нарушений проверяющие не нашли, операция по продаже недвижимости отражается в налоговом учете по общим правилам.
Когда недвижимость продают как ОС, доход учитывают в зависимости от того, амортизируемое это ОС или неамортизируемое. Если при этом цена продажи объекта без НДС равна его остаточной стоимости и есть связанные с продажей дополнительные расходы, то в результате будет получен убыток, который учитывают в специальном порядке. Когда добавочных затрат нет, то ни прибыли, ни убытка в этом случае не возникает.
Если недвижимость продается как товар (например, здание было куплено для перепродажи), то выручку (без НДС) следует принять в доходы от реализации согласно пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ. Их учитывают в следующем порядке:
- Когда используют метод начисления, выручку признают на дату передачи недвижимости покупателю по акту или иному документу о передаче.
- При кассовом методе выручку берут к учету по мере поступления оплаты.
Доход от продажи можно уменьшить на стоимость покупки недвижимости и на расходы, связанные с ее продажей, например оценку. При этом расходы по покупке и продаже распределяют на прямые и косвенные.
Если недвижимость продают как готовую продукцию, например, при участии компании в долевом строительстве или возведении объекта собственными силами, то доход от продажи учитывают так же, как при продаже недвижимости в качестве приобретенного товара. Расходы в этом случае учитывают в зависимости от того, какой метод применяется: кассовый или метод начисления.
- При методе начисления расходы делят на прямые и косвенные. Косвенные расходы списать можно в периоде, к которому они относятся, а прямые расходы - по мере продажи продукции. Прямые затраты нужно распределить в соответствии со ст. 319 НК РФ.
- При кассовом методе делить расходы на прямые и косвенные не нужно.
Если продать нежилое помещение ниже кадастровой стоимости, то при исчислении налога на прибыль доход отражается в том же порядке, что при продаже иной недвижимости.
При УСН продажу недвижимости отражают в учете в общем порядке. Сам факт продажи недвижимости по низкой цене на порядок учета этой операции при УСН не влияет.
Таким образом, продажа недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости отражается в налоговом учете в общем порядке.
