Ну, что ж, продолжим занимательное занятие – считать. Кто пропустил начало, может ознакомится с ним здесь.
2024 год. Март.
Вводные данные те же:
- молодая семья из двух человек
- месячный доход на двоих складывается из заработных плат
- к покупке будем рассматривать однокомнатную квартиру площадью 35-38 квадратных метров
- район рассмотрим Выхино в Москве
- пешая доступность от метро.
Расчеты:
- Средняя стоимость квадратного метра в районе Выхино – 262 000 рублей.
- Хоть у нас с вами и есть уже выбранная квартира для расчетов (см.здесь), дабы меня «не обвинили» в предвзятости, стоимость 1-комнатной квартиры будем считать также исходя из выбранного нами метража квартиры.
При стоимости метра 262 000 – 35-38 квадратных метров.
Итого получается цена: 9 170 000 – 9 956 000.
- Ставка по ипотеке – 18,2%. Возьмем реальную без учета «покупки» дополнительных опций.
- Первоначальный взнос по ипотеке 10,1% - 926 170 – 1 005 556 рублей соответственно
- Ежемесячный платеж при сроке ипотеки 30 лет – 127 429 – 138 352.
Расчет можно произвести в любом калькуляторе ипотеки, введя исходные данные. Я считала в калькуляторе Домклик от Сбербанка.
- Средняя заработная плата в Москве – 80 660 рублей.
- Соответственно средний заработок на нашу семью из 2-х человек – 161 320 рублей.
- Аренда, выбранной нами квартиры, в 2024 году обходится нам в 45 000 – 52 000 рублей.
- Разница между платежами по ипотеке и за аренду соответственно – 82 429 – 86 352 рублей в пользу аренды. Здесь уже очевиден весомый перевес в пользу аренды квартиры.
- Остаток «на руках» после выплаты ежемесячного платежа по ипотеке – 33 891 – 22 968 рублей.
- Потребительская корзина стоит – 45 000 – 60 000 рублей или проще говоря – это сколько минимально тратит семья в месяц, проживая в Москве.
В понятие потребительской корзины входит набор необходимых продуктов и товаров для поддержания естественной жизнедеятельности человека.
Складывается из:
- продуктовая корзина - 30 000 – 40 000 рублей – это, как правило, 50% от потребительской корзины
- другие товары – 25% от потребительской корзины
- различные услуги – 25% от потребительской корзины.
Здесь исходила лишь из личного потребления и наблюдений, т.к. во всех открытых источниках, размер потребительской корзины сейчас сильно занижен.
- Учитывая остаток «на руках» после выплаты ежемесячного платежа по ипотеке, нашей семье либо надо жить «впроголодь», либо увеличивать первоначальный взнос по ипотеке, чтобы ежемесячный платеж, позволил как-то «существовать».
- Рассмотрим увеличение первоначального взноса до 20%. Исходя из стоимости квартиры у нас получаются следующие цифры:
Первоначальный взнос по ипотеке 20% - 1 836 170 – 1 995 556 рублей соответственно
Ежемесячный платеж при сроке ипотеки 30 лет – 113 363 – 123 049.
Остаток «на руках» после выплаты ежемесячного платежа по ипотеке – 47 957 – 38 271 рублей.
Понятно сразу, что даже при увеличении первоначального взноса, на остаток после выплаты платежа по ипотеке, прожить будет очень сложно.
- Рассматривать еще увеличение первоначального взноса по ипотеки не вижу смысла, т.к. и 20% - фактически «не подъемная» сумма. Если есть интерес, можете сделать это самостоятельно. До какой же суммы надо дойти, чтобы позволить себе хотя бы минимальный прожиточный минимум.
- Здесь только посчитаю вариант, если у семьи нет денег на первоначальный взнос по ипотеке, то продолжая снимать квартиру и минимально тратя в Москве, она может накопить на взнос 10,1 % за 13-20,5 месяцев, на взнос 20% за 26-41 месяц.
Доход 161т.р – аренда 45-52т.р – потребительская корзина 45-60т.р. = 71-49т.р
Первоначальный взнос 10,1% - 926т.р-1 005т.р. / 71т.р–49т.р. = 13-20,5 месяцев.
Первоначальный взнос 20% - 1 836т.р-1 995т.р. / 71т.р–49т.р. = 26-41 месяц.
- При наличии первоначального взноса 20%, семья может позволить себе купить квартиру и продолжая сильно экономить, как-то существовать дальше. Об «откладывание» какой-то суммы в сбережения или досрочное погашение ипотеки, речи не идет совсем.
Что мы можем позволить себе купить?
Исходя, из примера, который я считала вариантов не много.
1. Если у семьи есть деньги на первоначальный взнос, и она готова не понятно какой промежуток времени жить «впроголодь», то квартиру в Москве они вполне могут «потянуть». Но сомневаюсь, что найдутся желающие так жить.
2. Вариант более приемлемый – рассмотреть в покупку квартиру в Подмосковье. Здесь, опять-таки вопрос личных приоритетов. Тратить дополнительно на дорогу пару часов из жизни каждый день и жить «в своей» квартире или продолжать «платить дяде».
3. Если первоначального взноса нет, то «накопить» на него фактически тоже не представляется возможным. Поэтому вариант один – снимать дальше, пока рынок недвижимости у нас не адекватный. Кстати, рост цен на аренду квартир именно этим и обоснован.
4. Продолжать снимать квартиру и купить по льготной ипотеке квартиру в новостройке – совсем не подъемный вариант. Т.к. ценник на новостройки «раздут» еще больше, чем на вторичке и даже льготная ставка не спасет.
5. В целом, как и написала в 1 части своей статьи – фактически нас решили выбора, потому что тот, что остался выбором считать сложно.
Мои выводы и что нам делать дальше?
- Самый главный вывод я написала в начале 1 части - цены на квартиры «перегреты» и единственный выход для рынка – снижаться.
- Как быстро это произойдет, точно сказать не сможет никто.
- Покупка собственного жилья – основная финансовая цель каждого человека у нас в стране. В ближайшее будущее, если ничего не поменяется, достигать этой цели будут единицы.
- Не забываем про конъюнктуру рынка – соотношение спроса и предложения. Чем выше спрос, тем дороже предложение – это мы видим в реальности. Чем больше предложение – тем меньше должна быть цена, чтобы поддерживать спрос. Это закон и не я его придумала.
- При рекордном вводе жилья, о котором нам не давно "похвастались", вполне логично, чтобы продать этот объем, застройщики будут снижать цены. Какими темпами, за счет акций и скидок, или просто «приостановив» стройку, что грозит уже другим коллапсом на рынке, посмотрим.
- Тоже самое и на вторичном рынке – если зайти на Яндекс.Недвижимость, уже можно проследить четкое снижение цен. Даже у меня в примере четко видно – снижение цены за 2 месяца на 6,52% и это только начало.
- Все что сейчас пытается сделать государство – не допустить резкого "обвала" рынка недвижимости. Это нам «не по карману» совсем. Или вы продолжаете верить, что льготную ипотеку продлевают, потому что "думают, как улучшить жилищные проблемы граждан"?
- А что нам делать, я уже совет давала «замереть и ждать» для тех, кто не имеет средств и возможностей для покупки квартиры. Если у вас есть, что продать (имею ввиду недвижимость), то вам в принципе без разницы, что там происходит на рынке. Почему? Могу расписать в отдельной статье. Если у вас «горит» и вам надо срочно купить квартиру, то ради бога, делайте это! От себя рекомендую – торгуйтесь хотя бы по максимуму.
P.S. Данная статья – мое личное мнение. Не является руководством к действию и рассчитана на тех людей, кто может мыслить самостоятельно. Если ваше мнение отличается от моего, вы всегда можете его озвучить в комментариях. Только делайте, пожалуйста, это корректно. Я никого поименно или лично в статье не задела. Прошу и вас оставаться людьми. В свою очередь обожаю вести дискуссии с реально умными людьми.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить интересное PRO недвижимость.
