Эксперты хоронили ипотеку весь прошлый год, но контрольный «гвоздь» решил забить Центробанк новым ужесточением для заемщиков с 1 марта 2024 года. Речь идет об использовании надбавок по кредитам с высокими рисками. Официальная версия гласит, что такое решение якобы позволит снизить уровень закредитованности населения.
Правда, в реальности дополнительные надбавки практически убирают с рынка большую часть потенциальных заемщиков. Ипотека при высоком уровне долговой нагрузки становится недоступной.
Как повлияет новое ограничение на рынок недвижимости?
Ипотечные кредиты можно ругать за высокие ставки, а еще сетовать на тот факт, что в СССР квартиры выдавали бесплатно. К сожалению, те времена уже давно прошли, а ипотека являлась единственным вариантом для многих россиян в улучшении жилищно-бытовых условий. Об этом нам прямо говорит статистика за прошлые годы: более 70% жилья оформлялось в кредит.
Все хорошее когда-нибудь закачивается, как и доступная ипотека. Конечно, кредитные программы останутся, но получить одобрение смогут только «идеальные» клиенты с точки зрения Центробанка.
Итак, с 1 марта 2024 года ЦБ РФ вводит заградительные коэффициенты для следующих категорий заемщиков:
1. Клиенты с долговой нагрузкой свыше 80%. То есть если вы уже имеете открытые кредиты, долги или невысокий уровень дохода, то за риски банка придется заплатить.
2. Клиенты с показателями долговой нагрузки свыше 50%. Аналогичная ситуация, но в данном случае еще можно претендовать на одобрение заявки. Правда, в банке должны будут официально предупредить о рисках и дополнительных коэффициентах.
Суть нововведения в том, чтобы обезопасить банки от проблемных заемщиков. Клиенту предлагают ипотечный кредит на заведомо невыгодных условиях. Дополнительный коэффициент выступает в роли заградительного фактора. При этом многие банки еще в начале 2024 года начали отказывать в кредитовании проблемным заемщикам.
Все бы ничего, да только рынку недвижимости от этой нормы может поплохеть. Если посмотреть на статистику за 2023 год, то окажется, что почти 50% рынка приходилось на заемщиков с показателем долговой нагрузки свыше 50-80%. Проще говоря, банки и застройщики начнут массово терять целевых клиентов.
Наверное, не зря эксперты прогнозируют исчезновение до 15 российских банков в 2024 году. В аналитическом издании «Эксперт РА» пишут, что многие кредиторы просто не смогут выдержать конкуренции и самостоятельно будут сдавать лицензии.
Зачем нужны такие заградительные нормы?
Понять логику Центробанка можно – снизить риски для кредиторов. В России оказалось слишком много проблемных заемщиков, которые рискуют стать банкротами, а возвращать долги с таких клиентов очень сложно.
Ограничительные меры действительно будут отсеивать большую часть клиентов. Правда, у этой нормы есть и обратная сторона медали, которая может ударить по всему рынку недвижимости. Например, застройщики уже начали пересматривать программы и сворачивать новые проекты.
Интересно, что свободного жилья в Подмосковье становится меньше, а цены на фоне повышенного спроса начинают расти. И это с учетом того, что ранее все эксперты в один голос кричали о падении цены в 2024 году. К чему это приведет? Можно спрогнозировать несколько сценариев.
1. Ипотеки будет намного меньше, а свободного жилья больше
В данном случае ипотека станет доступна только для 20-30% населения из числа тех, кто зарабатывает больше 150 тысяч рублей в месяц и имеет низкий ПДН. Опять же, захотят ли они оформлять ипотеку по рыночной ставке, то есть более 16% годовых. Льготные программы будут доступны только для целевых клиентов (семейная ипотека и т. д.).
2. Ипотеки станет меньше, а свободное жилье подорожает
Такой вариант развития событий возможен в том случае, если застройщики начнут массово сворачивать новые проекты. Компании прекрасно понимают, что спрос на рынке идет на спад, поэтому нет смысла вкладываться в объекты, которые заведомо будут простаивать. Со временем свободные квартиры начнут вымываться, а квадратные метры – дорожать.
В итоге общее количество сделок с ипотечной недвижимостью может сократиться на 40%. Напомню, что ранее на ипотеку приходилось от 70 до 80% сделок или большая часть рынка недвижимости.
Сколько будут действовать ограничения?
Судя по всему, в Центробанке планируют использовать дополнительные ограничения вплоть до полной стабилизации рынка. Только конкретных сроков никто не называет. Думаю, что после введения ужесточения аналитики ЦБ РФ будут смотреть на показатели спроса и цены на квартиры.
Как минимум до конца 2024 года никаких послаблений ждать не стоит. Правда, не особо понятно, что в этой ситуации будут делать застройщики, которые фактически выживали за счет инвестиций заемщиков и банков.
Что можно еще добавить? Оформлять дешевую ипотеку нужно было до конца прошлого года, но еще остается время для использования льготных программ.