Начнем с квартиры, купленной с целью получения дохода «на пенсии». Ее никак нельзя считать инвестицией. Максимум - какое-то сохранение денег с непонятным результатом в итоге. Мы с вами не знаем на 100%, что будет завтра. Так как же мы можем быть на 100% уверены, что будет с нами и квартирой через 10, 20, 30 лет?
А если человек еще в ней и живет, то это вообще пассив. Вы расходуете на нее деньги. Пассивы требуют, чтобы на них тратились, актив же можно реализовать, переложить в другой актив или выйти в деньги. Квартиру, в которой вы живете, так просто реализовать не получится.
У нас уровень понимания базовых экономических терминов часто сводится к «зато свое» и «куплю однушку в ипотеку и на пенсии буду ее сдавать». Классическая ошибка человека, покупающего квартиру в ипотеку - «Я плачу за свое, а кто-то платит дяде. У меня будет жилье, а у него - ничего». Только платеж по ипотеке всегда больше арендной платы за такую же квартиру. И никто не запрещает лучше эту разницу инвестировать. В сети полно калькуляторов, там это можно посчитать. Тем более сейчас, когда разрыв между платежом по ипотеке и арендным очень весомый.
Более того, если вы платите ипотеку, то квартира как пассив до определенного времени еще и находится в залоге у банка. Какая разница, чью довольную улыбку вы видите: банка, которому вы принесете две, а то и три такие квартиры по итогу или арендодателя? Вы там и там отдаете деньги «дяде». Только в одном случае этот «дядя» имеет Фамилию Имя Отчество, а в другом - условный «Сбербанк».
Хотя, конечно, ипотека для многих - элемент накопления, иначе вы проедите все деньги. А так хоть что-то накопите, аккуратно складывая 10-20-30 лет в копилку под названием «ипотека».
Разбираемся c понятиями актив и пассив в недвижимости.
Очень многие вложения в недвижимость считают выгодными, но если немного подумать, то не все такие инвестиции принесут прибыль.
Очень часто мы слышим такие слова, как активы и пассивы, но не всегда можем верно, распределить, что относится к одному, а что к другому.
Активы это все что со временем принесет прибыль. Она может быть ежемесячная или разовая. Если выражаться словами инвесторов, есть два вида доходности – рост цены или изменение стоимости и «денежный поток» или пассивный доход.
В идеале активы должны работать практически без вашего участия. Так, как например акции, ценные бумаги, вклады. Вы раз вложили, а далее получаете дивиденды. Пассивы, наоборот, требуют вложений и прибыли от них нет.
Но, давайте в принципе разберемся, что считать активом, а что пассивом в недвижимости?
Роберт Кийосаки в книге «Богатый папа, бедный папа» предложил прекрасную концепцию разделения собственности на активы и пассивы. Идея не нова, но позволяет иначе взглянуть на собственность.
Актив — вся собственность, которая приносит доход (ценные бумаги, банковские депозиты, доходная недвижимость).
Пассив — собственность, которая приносит расходы (долги, ипотечная квартира, автомобиль, бытовая техника и т.д.).
На самом деле одна и та же собственность, в зависимости от управления, может быть как активом, так и пассивом.
Как инвестировать в недвижимость грамотно.
Рассмотрим на конкретном примере.
Дано:
- Молодая пара живет в собственной квартире стоимостью 10 млн. рублей на окраине Москвы. Квартира досталась по наследству одному из супругов. Все мечтают о таком наследстве, а кому-то реально «везет».
- Доход пары в месяц - 160 тысяч рублей, складывается лишь из заработных плат.
- Расходы на квартиру/телефон/интернет в Москве - 8000 в месяц.
- Съемная квартира в Москве - 50000 в месяц.
Вариант 1.
- Молодая семья живет в этой квартире сама
- Сэкономленные деньги в затратах на съемную и собственную квартиру семья инвестирует
- К этой сумме добавляет плюс еще 10% от дохода. Это рекомендуемая минимальная сумма, которую необходимо откладывать в месяц со своих доходов всем.
- Получается:
50000 + 10%*160000 = 66000 рублей в месяц или 792000 в год.
- Семья инвестирует под ожидаемый минимальный процент - 18% годовых (портфель - облигации 20%, акции 80%) или просто кладет на вклад под 16%. Расчет будет дальше. Хотя вообще реальный процент доходности за 2023 год составил:
Через 6 лет и 7 месяцев (79 мес.) суммарный капитал с учетом реинвестирования составит 10 миллионов, т.е. окупит квартиру.
Считала все здесь - https://calcus.ru/kalkulyator-investicij
Вообще это очень интересный калькулятор доходности, где вы можете рассчитать в зависимости от ваших целей: конечную сумму, ставку, стартовый капитал, срок достижения цели или размер пополнений.
Итог 1: семья 79 месяцев живет в московской квартире, инвестируют сумму, которую могли бы тратить на съемное жилье и имеют капитал 10 миллионов.
Вариант 2.
- Молодая семья продает наследственную квартиру
- Инвестирует все деньги с продажи квартиры
- Арендует квартиру
- Откладывает в месяц по-прежнему 10% от дохода плюс экономия с расходов на коммунальные платежи в собственной квартире:
10% * 160000 + 8000 = 24000 в месяц или 288000 в год
Через 3 года и 6 месяцев (42 мес.) суммарный капитал с учетом реинвестирования составит 20 миллионов, т.е. они смогут вдвое увеличить свой начальный капитал.
Итог 2: семья 42 месяца вполне спокойно живет в арендуемой квартире. На полученный капитал может позволить себе купить гораздо лучшее жилье, чем им досталось по наследству, либо продолжить инвестировать и копить капитал дальше.
Вариант 3.
- Молодая семья продает наследственную квартиру в Москве
- Покупает себе квартиру в Подмосковье, в которую переезжает жить. Допустим за 7 млн.
- Разницу в цене инвестирует
- Сэкономленные деньги в затратах на съемную и собственную квартиру семья также инвестирует
- К этой сумме добавляет все те же 10% от дохода.
- Получается:
10млн – 7млн = 3млн – разница в цене квартир
50000 экономия на аренде + 10%*160000 = 66000 рублей в месяц или 792000 в год.
3млн + 792т.р = 3.792т.р в год
Через 3 года 9 месяцев (45 мес.) суммарный капитал с учетом реинвестирования составит 10 миллионов, т.е. окупит проданную наследственную квартиру.
Итог 3: семья 45 месяца вполне спокойно живет в своей квартире в Подмосковье. На полученный капитал может позволить себе купить еще одну квартиру, либо обменять квартиру в Подмосковье на квартиру в Москве, либо продолжать инвестировать.
Вывод:
Есть и другие варианты, которые семья при грамотном финансовом планировании, может использовать в качестве инвестиций в недвижимость, имея на руках стартовый капитал. В данном случае наследственная квартира – актив.
Если же не откладывать разницу в стоимости проживания в собственной и арендуемой квартире, то собственная квартира - скорее пассив, чем актив.
Но что же делать, если нет у вас квартиры, которая досталась по наследству?
Вариант только один:
- ставить себе финансовую цель – купить квартиру
- разработать пошаговый план по достижению цели
- строго его придерживаться.
«Легко написать, как это реализовать в жизни?» – спросят многие. Отвечу – дорогу осилит идущий! На самом деле сейчас складывается «идеальное» время для подготовки к покупке квартиры – цены на максималках, значит дальше возможна коррекция, ипотечная ставка не по карману, но радуют проценты по вкладам.
Завтра размещу статью «Как накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Готовимся к покупке квартиры заранее.»
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить.
