Покупатели новостроек «на стадии котлована» рискуют потерять свои деньги.
«Крымская газета» разбиралась, как этого избежать.
Кто рискует, тот...
Некоторые банки при выдаче ипотеки и оформлении договора долевого участия в строительстве предлагают оплачивать покупку квартиры не через счета эскроу, а с помощью аккредитива. Те, кто соглашается, сильно рискуют. Они могут остаться без квартиры, но с долгом по ипотеке.
Напомним, что счёт эскроу на сегодняшний день считается самым безопасным вариантом оплаты строящегося жилья. Покупатель кладёт свои сбережения на счёт и не переживает за их сохранность. Деньги застройщик сможет получить, лишь когда достроит дом. Если по какой-то причине этого не произошло, покупатель вправе забрать все деньги со счёта эскроу, не потеряв ни копейки. Даже если банк разорится или лишится лицензии, государство компенсирует вложения в пределах
10 млн рублей.
Чем опасен аккредитив?
Но есть и другие варианты расчётов при приобретении строящегося жилья. Например, аккредитив: человек открывает счёт и переводит на него деньги, а банк их замораживает и перечисляет продавцу только после завершения строительства.
Для банка такая схема очень выгодна, так как он может пользоваться деньгами клиента всё время, пока строится дом. Удобно и застройщику, поскольку банк помогает ему привлечь покупателей. По идее, это должно быть выгодно и покупателю, ведь банк обещает снизить проценты по ипотеке, если заёмщик уплатит часть стоимости квартиры не через эскроу, а через аккредитив. И многие даже считают, что аккредитив и счёт эскроу – это одно и то же. Но они ошибаются.
Дело в том, что деньги на аккредитиве государство не страхует. И если у банка, например, отзовут лицензию, человек их просто потеряет. Напомним, что совсем недавно Банк России отозвал лицензию у «КИВИ Банка», который по величине активов занимал 89-е место в России.
Помимо того что покупатель останется без квартиры, поскольку не заплатил за неё полностью, долг по ипотеке ему всё равно придётся покрывать. Автоматически он не списывается, когда у банка отзывают лицензию.
Посредник не у дел?
Кроме того, сложности могут возникнуть, если застройщик продаёт жильё не напрямую. Посредник выкупает строящуюся квартиру со скидкой, а деньги размещает на счетах эскроу. Затем перепродаёт недостроенное жильё, но уже по рыночной цене. На нового владельца он переоформляет права собственности и на квартиру, и на счёт эскроу. Казалось бы, покупатель ничего не теряет, кроме переплаты. Но всё изменится, если застройщик разорится, а ведь от этого никто не застрахован. Если дом так и не будет введён в эксплуатацию, покупатель сможет вернуть лишь деньги, хранящиеся на счёте эскроу. Остаток сбережений, которые он внёс за квартиру, ему никто не вернёт. Истребовать их с посредника не получится.
Полностью и быстро
Чтобы избежать всевозможных рисков при покупке жилья «на стадии котлована», в Центральном банке РФ рекомендуют тщательно читать договор долевого участия, уделяя особое внимание пунктам о порядке расчётов. В документе должен указываться счёт эскроу, а не банковский аккредитив. Важно, чтобы на него перечислялась вся стоимость жилья, а не её часть. И как можно быстрее. Дело в том, что, пока деньги не пришли на счёт эскроу, государственная страховка в размере 10 млн рублей не работает. При этом в законе не прописан срок, в течение которого деньги перечисляются на счёт эскроу. И таким образом банки могут перевести их только к моменту сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае все сбережения покупателя остаются без страховой защиты, пока строится дом.
кстати
Побежали за кредитом
В прошлом году жители Крыма оформили ипотеки на 32,7 млрд рублей. Количество сделок вдвое превысило показатель 2022-го.
– Такой высокий спрос на ипотеку во второй половине года прежде всего связан со стремлением крымчан успеть оформить кредит до пересмотра условий льготного кредитования, в частности до повышения суммы первоначального взноса. Отмечу, что в декабре средняя процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в регионе была достаточно низкой – 7,3% годовых, – сообщил руководитель Отделения Банка России по Республике Крым Игорь Цветков.
Ирина ГУЛИВАТАЯ