Что такое комбо-ипотека и в каких случаях она выдается
Комбо-ипотека – это комбинированный жилищный кредит, включающий в себя льготную ипотеку и заем по рыночной ставке в одном договоре. Например, если квартира стоит 10 млн рублей, а заемщик хочет ее купить по льготной ипотечной программе с лимитом 6 млн рублей, то банк оформит ему льготный кредит, а оставшиеся 4 млн рублей выдаст по рыночной ставке.
Спрос на комбо-ипотеку в последнее время вырос. После сильного подорожания кредитов в 2023 году банки стали все чаще идти навстречу своим клиентам, желающим воспользоваться льготными ипотечными программами и снизить долговую нагрузку на жилищные кредиты. Комбинированная ипотека дает заемщикам возможность не вносить огромный первоначальный взнос, а платить вменяемыми низкими платежами до конца строительства.
Возможность сочетать льготную ипотеку на новостройки с обычными банковскими кредитными программами, в том числе с субсидированными ставками от застройщика, закреплена на законодательном уровне в Постановлении Правительства РФ № 806 от 30.04.2022 г.
Какие банки выдают комбинированную ипотеку
Оформить комбинированную ипотеку можно не в каждом банке. В настоящее время ее выдают Сбер, ВТБ, «Дом.РФ», Совкомбанк, Альфа-Банк и некоторые другие (информация постоянно меняется, нужно уточнять в конкретной кредитной организации). Процентная ставка и размер ежемесячных платежей комбо-ипотеки зависит от стоимости конкретного объекта недвижимости, условий банка и финансовых возможностей заемщика.
Отказать в выдаче комбинированной ипотеки банк может по тем же причинам, как и в случае с обычным кредитом:
- если у заемщика низкий рейтинг по кредитной истории;
- если уже имеется большая долговая нагрузка;
- если заемщик официально не трудоустроен;
- если официальный доход не позволяет вносить ежемесячные платежи;
- если есть просрочка по другим кредитам.
Кроме того, кредитная организация может отказать в оформлении комбинированной ипотеки и по конкретному объекту недвижимости, так как требования к приобретаемому жилью и структуре сделки в банках могут различаться. Например, некоторые кредиторы могут отказать в выдаче комбо-ипотеки на покупку квартиры по переуступке.
Плюсы и минусы комбинированной ипотеки
Кредитный брокер Дмитрий Заборовский выделяет следующие плюсы комбинированной ипотеки:
- возможность купить дорогостоящее жилье в хорошем районе на более выгодных условиях, чем по рыночным ставкам;
- расширенные лимиты: оформить комбо-ипотеку в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно на сумму до 30 млн рублей, а в остальных регионах – на сумму до 15 млн рублей;
- возможность первые два года до окончания строительства дома вносить минимальный ежемесячный платеж;
- законный способ обойти лимиты госпрограмм.
Единственный минус комбо-ипотеки заключается, по мнению Заборовского, в том, что при рефинансировании кредита в будущем (когда ставки по стандартным ипотечным программам существенно снизятся) заемщику придется менять условия в том числе и по льготной ипотеке. Этот нюанс стал особенно актуален именно сейчас, когда воспользоваться льготной программой кредитования стало возможным всего один раз.
Может ли Центробанк запретить комбинированную ипотеку
Заборовский считает, что наличие комбинированных ипотечных программ позитивно отражается на рынке недвижимости, поддерживая спрос.
Эксперт уверен в том, что Центробанк не будет запрещать выдачу комбо-ипотеки.
«Во-первых, регулятор управляет рынком с помощью процентной ставки, а этот инструмент в комбо-ипотеке также учитывается. А во-вторых, несмотря на рост популярности этих программ, доля комбо-ипотеки в общем портфеле банков крайне мала и никак не влияет ни на финансовую стабильность кредиторов, ни на рынок ипотеки в целом», – объяснил брокер.