Покупка жилья — это одновременно и долгожданная мечта, и «страшный страх» для многих. Особенно, когда покупаете не юридически чистую новостройку, а «вторичку», за которой может тянуться темная история предыдущих владельцев или вообще «лжепродавца». Как купить квартиру и не потерять деньги? Как не попасться на удочку мошенникам? Как вовремя распознать риск, и когда лучше сразу отказаться от сделки?
В этой статье мы собрали 9 обязательных документов, которые просто необходимо запросить у собственника и проверить перед покупкой жилья.
1) Правоустанавливающие документы
Начнем с главных документов, подтверждающих право собственности: это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они доказывают, что интересующим объектом жилья владеет именно тот человек, который его продает.
На что в документе обратить особое внимание
- Количество собственников и их данные — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия (хозяйка вышла замуж), учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений. Если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Если среди собственников – несовершеннолетние дети, может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Правда, есть сложность. Если раньше запросить выписку из ЕГРН мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам квартиры, то с 1 марта 2023 г личных данных владельца в выписке больше нет - вступило в силу новое правило получения выписки из ЕГРН. Цель нововведения – защита персональных данных и борьба с мошенничеством.
Вот что можно сделать:
- попросите владельца самостоятельно запросить выписку и предоставить вам. Добросовестному продавцу скрывать нечего;
- собственник может написать заявление в Росреестр о раскрытии своих данных 3-им лицам (лично, через МФЦ или Госуслуги) – в этом случае вы, как покупатель, можете самостоятельно получить выписку;
- вы можете лично обратиться к нотариусу, с просьбой запросить полную выписку из ЕГРН на желаемую квартиру (у них есть такое право). Эта услуга платная. Здесь нужно, чтобы в предварительном договоре было четко прописано, кто покупатель, кто продавец.
Совет! Выписку из ЕГРН лучше заказать 2 раза – перед внесением задатка и перед самой сделкой. Как показала практика, за период между задатком и подписанием договора купли-продажи недобросовестный продавец может успеть провернуть какую-то сделку (подарить кому-то долю в квартире или вообще продать ее другому).
2) Документы-основания права собственности на недвижимость
Они объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца — это могут быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или уступки права требования, договор приватизации, дарственная. В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.
Сверьте данные участников сделки, адрес квартиры и ее площадь.
Не стесняйтесь спросить об основании перехода права еще до выезда на осмотр, по телефону. Насторожить должно, если потенциальный продавец замялся и не смог ответить.
3) Паспорта собственников
Уточните, сколько всего собственников у квартиры и проверьте паспорта каждого из них. Данные паспортов должны совпадать с данными в правоустанавливающих документах.
На что обратить внимание:
- Если в паспорте есть исправления, истек срок его действия или отсутствуют страницы – возможно, перед вами мошенник.
- Проверьте, точно ли на фото в паспорте человек, который представился вам собственником.
Убедиться в действительности паспорта можно на сайте МВД России.
4) Согласие супруга
В разделе «Семейное положение» паспорта владельца посмотрите дату заключения брака. Если жилье покупалось в браке, то потребуйте нотариальное согласие супруга. Этот документ нужен, даже если на момент продажи супруги уже развелись. Росреестр может зарегистрировать сделку и без согласия, но в вашей выписке из ЕГРН будет проставлена отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.
Кстати, если жилье перешло владельцу в наследство, по дарственной, или по договору приватизации – в этом случае согласие супруга не требуется, он просто не может претендовать на такое жилье.
5) Справка о зарегистрированных лицах
Запросите выписку из домовой книги – ее может получить собственник или зарегистрированный в квартире человек через МФЦ или УК. Документ содержит все сведения по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дату и вид регистрации (постоянная или временная). А еще - числятся ли в квартире временно выписанные лица (отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на принудительном лечении, пропавшие без вести). Кстати, в справке не будет имен, только количество временно выписанных людей. Таковых нет – все в порядке. А если есть – задавайте вопросы, кто может в будущем претендовать на почти вашу квартиру.
Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — она должна быть пустой.
6) Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги
Получают эту справку собственники также в МФЦ или управляющей компании. Попросите последние платежные квитанции за квартиру, там прописаны оплаченные показания счетчиков и указывается сумма задолженности, если она есть. Долги за коммуналку предыдущего владельца не переходят на нового, а вот сумма не оплаченных взносов на капремонт остается на квартире.
Справки сами бесплатные, но имеют ограниченный срок действия!
7) Справка об остатке на пенсионном счете
Очень часто возникают проблемы, если продавец приобретал жилье с использованием материнского капитала и не выделил доли детям – в этом случае сделку могут признать недействительной!
Как проверить, использовался ли маткапитал? Этот сертификат начали выдавать с 1 января 2007 года . Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка, уточните, использовался ли маткапитал - запросите справку об остатке на пенсионном счете матери (сумма сертификата, ее можно посмотреть в интернете, должна быть не истрачена).
Помните! Если жилье куплено с использованием средств материнского капитала, то собственник обязан выделить доли детям. Продать такое жилье непросто – понадобится разрешение опеки и удостоверение сделки нотариусом!
8) Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Еще деликатный момент, которого многие покупатели стесняются - запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Эти справки (так называемые, ПНД и НД) собственник может получить по месту жительства. Они подтвердят, что продавец не страдает психо- или нарко- расстройствами и не состоит на учете в указанных учреждениях. Так вы исключите риск оспаривания сделки продавцом, оказавшимся впоследствии недееспособным. И свое право на квартиру вы сможете доказать в суде лишь при предъявлении документов, подтверждающих, что на момент сделки сведений о недееспособности продавца у официальных органов не было.
Обязательно требуйте справки ПНД и НД, если:
- собственник в пожилом возрасте,
- есть подозрение, что у собственника могут быть психические проблемы, алкогольная или наркотическая зависимость.
9) Документы из БТИ
Для регистрации самой сделки поэтажный план и экспликация не нужны. Но техпаспорт способен дать понять, не было ли в квартире перепланировки. И если она была, то перепланировка должна быть обязательно узаконена. В противном случае, у вас, как покупателя, могут возникнуть проблемы – банк не одобрит кредит (если используются ипотечные средства), или же в будущем будут проблемы с продажей этого объекта недвижимости.
Где искать информацию о собственнике
- Банк данных ФССП. В базе данных Федеральной службы судебных приставов можно узнать, есть ли у продавца неоплаченные долги и их суммы. Если фигурирует крупная задолженность, собственника могут признать банкротом, а все сделки (даже за прошедший год!) недействительными. К слову, срок может быть увеличен до 3х лет, если будет доказано, что сделка проведена умышленно для вреда кредиторам.
- Картотека судебных дел. Стоит проверить, не участвует ли собственник в суде в качестве ответчика. Проследите, не фигурировал ли он ранее в делах о мошенничестве. Проверить информацию по арбитражным делам можно на портале «Мой арбитр», а по судам общей юрисдикции, мировых судей, Верховного суда – в ГАС РФ «Правосудие».
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Здесь вы можете получить сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. И если ваш продавец фигурирует в списке банкротов — лучше или совсем отказаться от сделки, или же подождать, пока объект выставят на торги.
- Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму. На сайте Росфинмониторинг ведется актуальный список террористов и экстремистов. Поищите там фамилию продавца. Если купить недвижимость у лица из этого списка, можно попасть под уголовную ответственность за финансирование терроризма. Под ударом, кстати, и риэлторы, которые по незнанию помогли лицу из списка приобрести недвижимость – грозит серьезный штраф.
- Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Здесь вы можете проверить доверенность представителя продавца на законность и действительность.
- Бюро кредитных историй. Портал поможет оценить закредитованность продавца. Если суммы долгов большие, ему может грозить процедура банкротства, со всеми вытекающими…
Для вашего удобства свели основную информацию из статьи в таблицу, можно распечатать
И в завершении:
Требуйте оригиналы документов! Никаких копий, даже заверенных. Перечень обязательных документов можно сверить с чек-листом.
Задавайте любые волнующие вас вопросы! В деле покупки недвижимости нет неудобных вопросов! Помните, из народного творчества?) «Неудобно спать на потолке…» Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться.
Кстати, здесь писали об основных мошеннических схемах, используемых при оформлении сделок с недвижимостью
Не дайте себя обмануть! Благополучной вам сделки!
Буду благодарна за ваши лайки, комментарии и подписку)
