«Уж сколько раз твердили миру…»
Все чаще из СМИ, от знакомых слышим истории про мошенничество – у того обманным путем деньги сняли с карты, того заставили кредит взять и обчистили, а того умудрились обмануть при попытке продать вещь через доски объявлений. Мошеннических схем — сотни! И аферисты продолжают придумывать все более изощренные способы обмана. Причем, несмотря на постоянные предупреждения буквально «из каждого утюга» об аферах и случаях с мошенничеством, доверчивые люди продолжают терять свои кровные деньги.
Сегодня – про схемы мошенничества с недвижимостью. О, это лакомый кусочек любого любителя незаконных легких денег! Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром», суммы-то фигурируют немалые…
Учитывая, что большинству из нас хотя бы раз в жизни приходится продавать/покупать недвижимость, тема актуальная.
Как обезопасить себя и не попасть в ловушку? На что обращать внимание при заключении сделки?
Итак, 7 наиболее часто встречающихся схем обмана:
1. Схема с задатком
Самый популярный вид мошенничества. Как это работает? Объект недвижимости предлагается покупателю по очень приятной цене. При личной встрече продавец представляет документы, подтверждающие право собственности. Покупателя все устраивает, и чтобы не упустить сделку «как повезло, такая квартира хорошая, а цена смешная», соглашается на предложение продавца внести задаток. В договоре о задатке между тем прописано, что сумма не возвращается в случае, если покупатель сам передумал. И после того, как деньги переданы, начинается самое интересное – вдруг всплывают неприятные обстоятельства, которые при первой встрече продавцом были скрыты. При этом их характер будет таков, что покупатель посчитает лучшим отказаться от сделки. И вот – продавец остается и с квартирой, и с задатком. Хотя суммы чаще всего некритичные, но и их тоже болезненно потерять. А доказать факт мошенничества при таких обстоятельствах вы, скорее всего, не сможете - есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.
В другом случае, получив задаток, продавец может просто исчезнуть с деньгами. Если при этом не был подписан предварительный договор, найти виновного и вернуть свои деньги становится сверхзадачей. А если отсутствует даже расписка, то состава преступления в таких действиях не найдет ни один суд.
Поэтому в сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.
2) Продажа квартиры недееспособного собственника
Очень легкая «добыча» для мошенников – недееспособный владелец жилья (человек, страдающий психическим заболеванием, алкогольной или наркотической зависимостью) Особенно, если у такого лица нет близких и родных, способных защитить его интересы.
Чаще всего схема такая - мошенники уговаривают владельца продать жилье за весьма символическую сумму, а иногда и вовсе оформляют «под шумок» договор дарения. После этого начинается игра «купи-продай»: череда фиктивных переходов прав собственности, чтобы запутать следы и затруднить поиск настоящего владельца квартиры.
В дальнейшем, факт сделки с недееспособным собственником всплывает уже после покупки жилья неосторожным покупателем. Любые сделки с лицами, не отдающими себе отчет в действиях, считаются ничтожными и легко аннулируются судом. После этого покупатель обязан вернуть недвижимость истинному владельцу, а вероятность возврата денег, как правило, равняется нулю.
3) Внезапные наследники
Еще одна махинация (с первого взгляда, кстати, легальная) связана с получением жилья в наследство. Рассмотрим ее механизм на примере:
Квартира продается с существенным дисконтом, причина – «Получил жилье в наследство, срочно продаю, нужны деньги». Покупатель вносит деньги, оформляются все документы по закону. А потом неожиданно появляется другой наследник прежнего собственника – мол, о смерти родственника только узнал, и сразу обратился к нотариусу, где «совершенно случайно» узнал о наличии нового собственника.
И начинаются суды… С одной стороны, покупатель – он по всем правилам приобрел недвижимость, на законных основаниях. С другой – неучтенный наследник, который тоже на законных основаниях претендует на наследство. Как показывает практика, если наследник докажет, что не знал о смерти родственника, суд встает на сторону наследника. Сделка купли-продажи признается недействительной, но продавец с деньгами уже исчез, имущества у него никакого нет, и деньги потрачены. Так покупатель остается и без жилья, и без денег…
4) Квартира с «сюрпризом»
Бывает, собственник недвижимости отказывается от него в чью-либо пользу, оставляя за собой право жить там до конца жизни. К примеру, одинокий пенсионер договорился с соседкой о пожизненном уходе, в ответ переписывает на нее квартиру. А соседка «не лыком шита», по-быстрому квартиру продает, вместе с жильцом…
Мошенники пользуются лазейкой в законе - нигде не сказано, что новый владелец не имеет права продавать такое жилье. Но с точки зрения морали он просто обязан сообщить покупателю о таком жильце, чего в обманных целях конечно не происходит.
Выселить по закону такого человека нельзя. Что делать новому владельцу? Или терпеливо сосуществовать с соседом, или повторить мошенническую схему, но от себя. Если совесть не позволит – то долго и нужно искать покупателя на квартиру с жильцом, или существенно скидывать цену.
5) Очень дальние родственники
«Сами мы не местные…» Частенько проворачивают аферу через наследование жилья через суды отдаленных небольших городков или сел. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Как можно обмануть суд – спросите вы. На то они и мошенники... Но факт остается фактом. Заручившись настоящим решением суда, новоиспеченный наследник идет к нотариусу, заявляет о своих правах на имущество и чаще всего спокойно получает это самое имущество в собственность.
Жертвами такой схемы становятся чаще одинокие люди, у которых родственники живут далеко, и не успевают в 6-тимесячный срок вступить в наследство, либо их вообще нет.
6) «Не чистый на руку» нотариус
Нотариус – человек закона и чести, с безупречной репутацией. Так должно быть. Но не зря федеральная нотариальная палата регулярно лишает полномочий некоторых профессионально нечистоплотных нотариусов – например, за вскрывшийся факт незаконного удостоверения завещания, «задним числом», в отсутствие самого завещателя, с подделкой подписи.
Бывает так - умерший не оставил после себя завещания, и его квадратные метры должны перейти наследнику по закону. Но мошенники, вступив в сговор с алчным нотариусом, создают завещание, согласно которому наследство переходит в руки мошеннику, как полноправному наследнику - «такова последняя воля умершего».
Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно. С 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта. К тому же, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.
7. Поддельные документы
Всем известно, что за подделку документов «светит» уголовная ответственность! Но это не останавливает «дельцов», которые ради наживы изобретают почти полную копию оригиналов документов – доверенности, паспорта, завещания, свидетельства о праве собственности, даже замахиваются на решения суда!
Мошенничество с чужой квартирой с использованием поддельных документов может происходить по такой схеме. Злоумышленник под видом благонадежного арендатора заключает с хозяином квартиры договор аренды на длительный срок (в ход идет природное обаяние и психологические приемы!) Ничего не подозревающий хозяин, со спокойной душой удачно сдавший квартиру «порядочной семье на долгий срок», предоставляет копии своего паспорта. А потом вообще куда-то уезжает. По копиям благополучно изготавливается поддельный паспорт, в который вклеивается фото мошенника. Что потом, надо рассказывать?) Конечно, квартира быстренько выставляется на продажу по аппетитной цене, и так же быстренько находит своего «счастливого» покупателя. Который впоследствии теряет и деньги, и жилье. Найти преступников и вернуть деньги практически невозможно.
Еще частенько подделывают доверенность. Схема работает так:
Аферисты подмечают квартиру, долгое время пустующую по причине, например, отъезда хозяев. Кстати, частенько «нанимают» информаторов – лиц с алкогольной или наркотической зависимостью, которые за деньги сливают информацию о квартирах без хозяев. Изготавливается фальшивая доверенность на продажу квартиры, опять же выставляется привлекательная цена, и вуаля – квартира продана, деньги у преступников, а покупателя рано или поздно ждет шокирующая встреча с настоящим собственником.
На эту удочку попадаются доверчивые, неопытные покупатели. Дело в том, что даже если квартира продается по настоящей доверенности, и хозяин умрет до подписания договора купли-продажи, такая сделка будет аннулирована. Бывает даже, мошенники не «заморачиваются» и пользуются доверенностью, которая уже отозвана или вообще просрочена. Невнимательность покупателей – и махинация обречена на успех.
Как покупатель может обмануть продавца квартиры?
Опасность подстерегает не только покупателей жилья – риск лишиться денег есть и у продавцов.
Особенно если фигурируют наличные. Деньги могут оказаться фальшивыми, покупатель может не доплатить, «случайно обсчитавшись». Или же вообще, до полного расчета, после подписания договора и передачи прав собственности «потеряться» и перестать выходить на связь. Сколько нервов, сил и времени уйдет у нерадивого продавца на получение своих денег!
А сколько афер с использованием банковской карты!? Нарушители закона способны проворачивать аферы, зная только номер карты и ничего более. Поэтому помните - до подписания договора задатка никому не сообщайте данные своей банковской карты.
А еще – никогда не соглашайтесь подписывать расписку о получении денег до факта их передачи! Покупатель просит «войти в положение», так как, например, банк отказывает в ипотеке без первоначального взноса, и просит продавца подтвердить оплату, обещая при этом вскоре ее осуществить. А когда расписка подписана, вы уже никому не сможете доказать, что денег этих не получали. Так еще и проворный покупатель может в таком случае якобы уплаченные деньги потребовать обратно!
Признаки мошенничества. Что должно насторожить
1) Низкая цена, на 20 и более процентов ниже рыночной. Особенно на унаследованное жилье. Помните - лица, получившие наследство незаконно, стараются как можно быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.
2) Частая смена собственников. Цепочка сделок – любимый инструмент мошенников. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более 2 раз, лучше откажитесь от сделки! Если жилье продается в течении трех лет после покупки, уплачивается НДФЛ в размере 13%. А более двух сделок за три года должно вызвать большие вопросы и подозрения.
Как избежать обмана при операциях с недвижимостью?
Обязательно соблюдайте простые и полезные правила:
- Требуйте правоустанавливающие документы!
А именно:
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
согласие супруга на сделку.
Если сомневаетесь, дополнительно:
справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Документ может получить исключительно собственник объекта недвижимости, в территориальных органах Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
- технический паспорт БТИ. Он покажет, нет ли в квартире несогласованных перепланировок и переделок.
- Лучше, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.
- - При продаже квартиры по доверенности настаивайте на встрече с самим собственником, проверьте его документы;
- - Если квартира неоднократно продавалась в течение одного года, лучше поищите другие варианты;
- - Проверьте, нет ли неучтенных наследников, не нарушены ли права несовершеннолетних, особенно если в приобретении квартиры продавцом участвовал материнский капитал;
- - Все документы: договоры купли-продажи, дарственные и доверенности должны быть удостоверены нотариусом!
- - Запросите расширенную выписку из домовой книги, в ней указываются все зарегистрированные жильцы. Так вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Учтите, что могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением;
- - Попросите продавца предъявить квитанции, подтверждающие отсутствие долгов за капремонт и услуги ЖКХ.
И наверно, основное правило: не подписывать соглашение купли-продажи, если остаются хоть малейшие сомнения в порядочности продавца или покупателя. Каким бы лакомым кусочком квартира не казалась.
При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Бывает, смотришь на желанный объект недвижимости в «розовых очках», в предвкушении обладания ею упуская из виду очень важные нюансы. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помните – задача продавца любым способом продать жилье. Он может идти на хитрость, что-то недосказать, что-то приукрасить… Смотрите на квартиру с трезвой и холодной головой, задавайте вопросы, пусть даже как вам кажется неудобные. Есть такое выражение – нужно переспать с этой мыслью. Утром эйфория и эффект воздействия красноречивого продавца пройдут, и решение будет более осмысленное.
Бесплатный сыр — только в мышеловке. Если чувствуете где-то подвох, возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу. Ну или переключиться на новостройки – там квартиры с чистой историей, без неучтенных наследников и вторых собственников.
Кстати, здесь писали подробно про неучтенных наследников и тех, кто имеет законное право жить даже в проданной квартире
Поделитесь в комментариях, сталкивались ли вы с эпизодами или попытками мошенничества при покупке/продаже жилья?
Буду благодарна за лайк и подписку)