Для начала расскажу свежий случай из нашей практики — он как раз прекрасно иллюстрирует поднятую тему. И оговорюсь: все сказанное, естественно, касается нормальных профессиональных риелторов, не мошенников и не дилетантов.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Мы продавали жилой дом с участком. Сам по себе дом прекрасный, но с документами были дополнительные хлопоты: среди собственников числились дети, то есть надо было обращаться в опеку, плюс требовалось уладить некоторые вопросы по ГПЗУ. Все это, естественно, удлиняло сделку. Некоторые покупатели, которым нравился объект, узнав о том, что надо будет ждать лишних полтора-два месяца, уходили «подумать».
Один из клиентов все-таки решился ждать и объявил, что будет покупать дом — если мы дадим за ожидание дополнительную скидку в 150 тысяч рублей. И мы и продавец сочли, что это уместно, скидку дали. Но когда мы попросили покупателя внести аванс, он возмутился и сказал, что никаких денег сейчас платить не будет.
Мы несколько раз объясняли, что аванс — это необходимое условие, чтобы мы начали работу по объекту и сняли его с рекламы. И что без аванса объект будет считаться «свободным», то есть мы будем предлагать его и другим покупателям. Но клиент стоял на своем.
Через некоторое время вернулись одни из прежних покупателей — тех, которые уходили «подумать». И узнав, что дом уже хотят купить, в этот же день внесли аванс. Продавец был счастлив: покупатели платили наличными и никаких скидок не просили, то есть продажа получалась выгодной. Мы начали готовить сделку. Когда покупатель, который отказывался вносить аванс, узнал о том, что дом уже продается, он был в шоке: мол, я вам верил, а вы за моей спиной с другими договаривались?! Он это воспринял как какое-то личное предательство.
Мы, конечно, напомнили ему, что неоднократно предлагали ему подписать предварительный договор и внести аванс. Тогда мы начали бы готовить сделку именно с ним, и дом достался бы ему — между прочим, со скидкой. Но раз он постоянно отказывался, то на нет и суда нет: дом по-прежнему стоял в рекламе и в итоге «ушел» другим покупателям. Кто же в итоге в этом виноват?
Теперь к сути. Когда покупатель недвижимости определяется с вариантом, он подтверждает свои намерения небольшой предоплатой — которая, разумеется, фиксируется документально. Это нормальная сложившаяся практика. Важно понимать: это не плата за услуги риелтора, а частичный платеж за объект, который вы покупаете, он вычитается из общей цены объекта.
Предоплата может быть в форме аванса или задатка. В правовом поле закреплено понятие задатка, именно задаток выполняет обеспечительную функцию и дает гарантии сторонам сделки — но многие, в том числе и клиенты, предпочитают все-таки иметь дело с авансом. Сейчас объясню почему.
Задаток
Эта форма предоплаты регулируется ст. 380 ГК РФ — и с этой точки зрения она более понятна и надежна, чем аванс. Подписание предварительного договора с соглашением о задатке обязывает стороны заключить сделку, то есть покупатель обязуется купить указанный объект, а продавец — продать объект именно этому покупателю.
Еще раз: это не символическая «декларация о намерениях», а именно обязательства. За невыполнение которых следуют штрафные санкции. Вернуть задаток «просто так» невозможно: его вернут покупателю, только если сделку отменили по не зависящим от обеих сторон обстоятельствам — допустим, банк не одобрил ипотеку. А что будет, если кто-то просто передумал?
- Если срыв сделки произошел по вине продавца — он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, покупатель внес в качестве задатка 50 тысяч рублей. А продавец, заключив предварительный договор, вдруг понял, что продавать квартиру не хочет: может, у него изменились семейные обстоятельства, планы на эту квартиру или просто настроение. В этом случае он обязан вернуть покупателю уже 100 тысяч рублей.
- Если сделка отменилась из-за покупателя — задаток удерживается продавцом. Допустим, покупатель после внесения задатка нашел гораздо более интересный для себя объект. Он может расторгнуть предварительный договор? Может. Но задаток он потеряет.
Мы используем задаток довольно часто — тогда, когда нам надо именно юридически зафиксировать обязательства продавца и покупателя друг перед другом и снизить риски сторон.
Например, наш клиент покупает квартиру, которая находится в ипотеке. И мы по каким-то причинам пока не можем выйти на подписание основного договора: допустим, дети еще не наделены долями, не получено разрешение опеки, надо ждать.
Тогда мы подписываем предварительный договор с соглашением о задатке, и в качестве задатка идет сумма, необходимая для погашения ипотеки продавца.
Да, для покупателя это рискованная сделка. И у нас в этих случаях есть свои способы подстраховать клиента — но соглашение о задатке здесь тоже очень пригождается: если продавец, погасив деньгами покупателя свою ипотеку, вдруг «передумает», у нас есть право взыскать с него задаток в двойном размере.
Аванс
Главная функция аванса — также в том, чтобы подтвердить намерение покупателя приобрести этот объект недвижимости, но у этой формы частичного платежа нет обеспечительной функции. Проще говоря, он не обязывает стороны заключить договор купли-продажи. Вернуть аванс можно в любой момент до заключения сделки.
Плюс этой формы предоплаты в том, что и продавец и покупатель совершенно свободны и никаких штрафных санкций за перемену своего намерения не несут — кстати, именно поэтому многие клиенты предпочитают вносить именно аванс, не желая связывать себя жесткими обязательствами. Минус состоит в этом же отсутствии обязательств: вы до самого заключения сделки не можете быть уверены, что другая сторона не переменит своего решения.
Впрочем, случаи срыва сделки перед самым походом в МФЦ или к нотариусу не так уж часты. Среди риелторов хорошим тоном считается все-таки серьезное отношение к авансу и соблюдение договоренностей. Поэтому мы радуемся, когда со второй стороны тоже есть грамотный риелтор. Потому что это значит, что специалист ведет сделку согласно обычаю делового оборота, который существует в нашей отрасли.
Фактически, внесение аванса — это договор не между покупателем и продавцом, а между покупателем и агентством. Покупатель поручает агентству зафиксировать условия сделки (цену, сроки заключения договора купли-продажи, что остается в квартире), снять объект с рекламы и начать готовить сделку. Всё.
Почему тогда, скажете вы, просто не заключать сделки без всяких там авансов? Потому что подготовка любой сделки, особенно сложной — это масса работы: переговоры, хождения по инстанциям, анализ документов, проверка юридической чистоты объекта, выявление подводных камней, поиск наиболее выгодного для клиента решения. И чтобы начать всю эту работу, нужно какое-то заверение о серьезности намерений клиента. Рынок недвижимости такое решение нашел — аванс.
Да, этот инструмент несовершенен. И бывает обидно и нам, и нашим клиентам, когда другая сторона в последний момент меняет решение: фактически вся работа уже сделана, сделка почти заключена — и тут хоп! — все срывается. Но такое случается не так часто. В основном все-таки подписание договора с соглашением об авансе — это вполне рабочая схема, которая позволяет регулировать поиск продавцов и покупателей и в то же время не налагает на стороны жестких обязательств со штрафами.
Что бывает
Бывает так, что человек внес аванс — а потом агентство отказывается его возвращать. Почему? Я думаю, что тут может быть две ситуации:
- Клиент внес не аванс, а задаток — и невнимательно прочитал предварительный договор и соглашение о задатке, где прописаны условия возвращения.
- Агентство ведет себя недобросовестно. Оно берет с клиентов авансы — но в договоре прописывает штрафные санкции, причем односторонние: мол, если вы откажетесь от сделки, мы вам ничего не вернем, а мы сами можем делать что хотим.
Это незаконно. В этом случае деньги можно отсудить: обычно покупатель — это физическое лицо, а агентство недвижимости — коммерческая организация, так что покупатели попадают под закон о защите прав потребителей.
Давайте подведем итог.
Деловые отношения — это прежде всего договорные отношения. Внесение аванса — хоть и несовершенный, но рабочий инструмент, и им пользуются все агенты по недвижимости. Поэтому: если вы хотите, чтобы понравившуюся вам квартиру сняли с рекламы и начали готовить сделку, заключайте предварительный договор и вносите аванс или задаток. Иначе получится, как в том случае, который я привела в самом начале: человек изначально не хотел договорных отношений и взаимных обязательств, а потом удивился, что мы продали квартиру, на которую он претендовал.
🔔 Если вам в это непростое время нужно купить, продать или обменять квартиру, разъехаться — или, наоборот, съехаться с родственниками, пишите мне в WhatsApp +79089250595. Моя команда работает на рынке недвижимости Екатеринбурга больше 15 лет — мы провели больше тысячи сделок, в том числе очень сложных.
Полезные статьи для покупателей недвижимости:
📍 Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
📍 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
📍 "Если он придет на сделку — я его убью". О сделках с унаследованными квартирами