Многие инвесторы, желающие купить недвижимость для пассивного дохода в Сочи, полагают, что Отель в самом центре города - это отличное вложение... А гостиничный комплекс, располагающийся в нескольких десятках километров от центра и рассматривать не стоит...
Так это или нет сейчас и разберемся.
В 2020 - 2021 годах сочинские риелторы активно предлагали своим клиентам АК Matisse (Матисс) в самом центре г. Сочи между Морским портом и Зимним театром.
Закрытая приватная территория с ландшафтным дизайном и фонтаном. Всего 56 апартаментов, что обеспечивает эксклюзивный статус и исключительное соседство. Само здание сделано в уникальном для Сочи архитектурном стиле. Доход, говорили риелторы, будет не менее 2,5 млн ₽ в год!!!
Но, хватит слов - проще увидеть всю эту красоту своими глазами:
- "Красиво... должно быть собственники этих апартов действительно получают баснословный доход от их сдачи... Жаль что не купил... ☹️" - такие мысли были бы и в моей голове... если бы я не знал как устроен этот рынок...
Если Вы читаете эту статью не из праздного любопытства, а находитесь в процессе выбора недвижимости для пассивного дохода в Сочи, то советовал бы Вам потратить еще 2 минуты своей жизни, чтобы дочитать статью до конца. И, тогда, возможно Вы не допустите ошибку, которую уже совершили 56 собственников этих апартов.
Проанализируем потенциальную доходность собственников апартаментов этого отеля:
Чтобы оценить потенциал доходности, нам нужно знать следующие цифры:
1. Коэффициент загрузки отелей в Сочи по месяцам:
В марте процент загрузки отелей в Сочи составляет 45%.
2. Какое распределение дохода действует в данном отеле:
Данный апарт-отель работает по системе 70% дохода собственнику, 30% отельеру.
Но!!! 70% не от валовой прибыли, а от чистой выручки (другими словами собственник получает 70% от дохода за март минус расходы).
Считать чужие деньги - дело не благодарное, но раз уж начали, давайте дойдем до конца 😈
Итак:
При стоимости номера 7 000 рублей в сутки, зная коэффициент загрузки, мы можем рассчитать валовую прибыль с этого апартамента:
7 000 ₽ * 14 (дней загрузки) = 98 000 ₽ (валовая прибыль).
Теперь посчитаем расходы:
1) АК Матисс - это маленький, никому неизвестный апарт-отель и он не может самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому он вынужден размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.
За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 19% ложится на плечи собственников.
2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.
По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%
4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта - все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода
Таким образом:
98 000 ₽ (валовая прибыль) - 19% (оплата за привлечение постояльцев) - 3% (техобслуживание) - 3% (замена оборудования) - 5% (коммуналаа, фонд капремонта, страхование) = 68 600 ₽ чистая выручка за март с данного апартамента.
И, с этих 68 600 ₽ уже и происходит распределение дохода в пропорции 70 на 30.
Таким образом, 48 020 ₽ эта та сумма, которая будет зачислена на счет собственника этого апарта).
Однако, Сочи, хоть и является всесезонным курортом, но основной доход все же приходится на летние месяцы. Март, по статистике "генерит" лишь 4% от общегодового дохода.
Зная эту вводную мы (на основе данных за март) можем рассчитать доходность с этого апартамента за целый год... и получается сумма 1 200 000 ₽ - доход собственника до вычета налога.
С этой суммы собственник заплатит 6% и на руки получит 1,1 млн ₽.
Расчет достаточно грубый, оптимистичный (считаю все же, что даже 1 млн чистыми не получается). Но отражает реальность.
Если Вы хотите приобрести коллекционную недвижимость с хорошей капитализацией и Вас совершенно не волнует скромная доходность, то это приемлемый вариант.
Но, если же Ваша цель инвестиции в пассивный доход, то зная цены на апартаменты в этом Отеле, используя алгоритм расчетов, показанный мной выше - Вы легко сможете оценить разумность вложений в этот объект.
Но, даже невооруженным взглядом видно, что срок окупаемости (без учета роста цены квадратного метра) составляет более 20 лет, что конечно неприемлемо, если Вы рассматриваете именно инвестиции в качестве пассивного дохода.
А ведь как риелторы гордились закрытыми сделками по АК Матисс... втирая клиентам, что те будут зарабатывать не меньше 2,5 млн ₽ в год (с самых маленьких апартаментов)... Видимо представляли себя Остапами Бендерами на современный лад... 🤦♂️
Многие из этих риелтеров (кто продавал АК Матисс) уже уехали из страны: кто в Дубай, кто в Тайланд... но многие еще работают в Сочи, рассказывая клиентам про очередной такой же чудо-объект, который "принесет" огромные дивиденды... Так что будьте ОСТОРОЖНЕЕ!
Какие же есть альтернативы и есть ли они вообще???!!!
В Сочи (п. Якорная щель) сейчас идет масштабная стройка Гостиничного Комплекса Alean Resort Montvert по системе Ultra All Inclusive.
Застройщик и риелторы утверждают, что там можно зарабатывать от 4 млн ₽ в год со стандартного номера стоимостью от 19 млн ₽.
Но, верить на слово Застройщикам и риелторам я бы не стал... Ведь тот же АК Матисс (в 2020 году) уверял, что доход собственников будет не менее 2,5 млн ₽ в год, что на практике оказалось просто рекламными слоганами...
Поэтому, давайте разбираться детально:
Для чистоты эксперимента возьмем те же исходные данные и рассчитаем доходность собственников за март месяц в Отеле Alean.
☝️ стоимость размещения в Алеан Спутник (Мацеста) с 1 по 2 марта в стандартном номере площадью 24 кв.м. = 31 980 ₽.
В Инвестиционном прогнозе от Застройщика и Отельера всё прописано до мелочей:
18% (надбавка за систему всё включено), 35% расходы на управление, 4% расходы на техобслуживание и фонд капремонта, 3% расходы на замену оборудования.
На основе всех этих данных и просчитаем потенциальную доходность апартамента в Гостиничном комплексе Alean Resort Montvert.
31 980 ₽ - 18% (all inclusive) - 35% (управление Отельера Алеан) - 10% (расходы на обслуживание, коммуналка, страхование, фонд кап ремонта) = 11 832 ₽ доход собственника за сутки - 6% (налог) = 11 122 ₽ чистый доход.
При загрузке 45% чистый доход собственника = 155 708 ₽ (за март).
В расчетах выше, мы уже выяснили, что Март генерирует лишь 4% всего общегодового дохода, поэтому мы путем простых математических действий можем определить, что чистый доход собственника с такого номера, составляет 3 892 700 ₽.
Но!!! В сети отелей Alean расчеты производятся на основании площади апартаментов (чем больше площадь, тем выше стоимость и соответственно оплата). В строящемся отеле - минимальные площади - от 32 кв.м.... мы рассматривали сейчас доходность от номера площадью 24 кв.м...
Самый интересный вариант (с инвестиционной точки зрения) - это номер 1512 на 5 этаже за 19 108 000 ₽.
Его можно приобрести в рассрочку:
- 40% Первоначальный Взнос = 7 643 200 ₽.
- Ежемесячный платеж на 18 месяцев = 636 933 ₽.
- Либо ежеквартальный платеж в размере = 1 901 799 ₽.
Таким образом, срок окупаемости данного отеля (без учета роста стоимости квадратного метра), составит менее 8 лет.
Теперь, Вы понимаете, как можно проверить слова Застройщиков и сочинских риэлтеров. Говорят они правду, озвучивая прогноз доходности, или нет.
Более подробно про Alean Resort Montvert можете прочитать по ссылке ниже 👇:
Если статья понравилась - ставьте лайк 😊
Если мои доводы по инвестиционной привлекательности отеля Alean Вас убедили, либо хотели бы рассмотреть еще какие-нибудь варианты - звоните/пишите, буду рад помочь.
Либо, оставьте свои контакты по ссылке ниже - позвоню Вам в удобное для Вас время.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
