В современном мире достаточно много способов заработать деньги. Однако у тех людей, у которых есть начальный капитал на руках и которые живут в крупных городах, способов заработать большие деньги значительно больше, чем у тех людей, которые начинают с полного нуля.
Не так давно я стала буквально «запоем» смотреть и читать материал, посвящённый «флиппингу». Грубо говоря, флиппинг – это достаточно новая инвестиционная стратегия, которая возникла на фоне постоянного увеличения стоимости недвижимости и заключается она в том, чтобы приобрести квартиру «по бросовой цене», вложить в неё деньги и перепродать с «накруткой» в полумиллион-миллион рублей.
Звучит достаточно просто, не правда ли? Но в самом деле у этого процесса есть огромное количество «подводных камней» и нюансов, о которых я хочу сегодня вам рассказать.
Разница «флиппера» и «чёрного риэлтора»
Сразу хочу сказать, что «флиппер» и «чёрный риэлтор» - это принципиально-разные игроки на рынке невидимости. Такое явление как «flipping» пришло к нам из Соединённых Штатов Америки, где «игрой с недвижимостью» занимаются миллионы граждан.
Сленговое название инвестиционной стратегии произошло от глагола «to flip», что дословно переводится как «переворачивать». Глагол хорошо характеризует суть процесса – поиск дешёвой, «убитой» недвижимости и полный «переворот» (перетряхивание) её в короткие сроки. Именно поэтому на выходе из процесса флиппинга, предприниматель получает принципиально иную недвижимость и нередко наваривает 30-50% от вложенных денег в проект.
Флиппер – «чистый» предприниматель, который рискует вложенными деньгами и может сильно ошибиться с выбором объекта «переворачивания». Его деятельность полностью чиста с точки зрения закона и, при отчислении подоходного налога в ФНС, не влечёт каких-либо административных и уголовных последствий.
В свою очередь «чёрный риэлтор» - это тот человек, который занимается поиском не выгодной недвижимости, а выгодной ситуации. Более того, нередко и сам создаёт её, «подставляя» неблагополучных владельцев нужной недвижимости. В этом случае деятельность «чёрных риелторов» преследуется по закону, а деяния чаще всего оцениваются судом как уголовные преступления.
Свободный сектор экономики
Если в США флиппингом можно заниматься практически в каждом более-менее крупном городе, то в Российской Федерации разница в цене между «провинциальной» и «столичной» недвижимостью столь высока, что «овчинка стоит выделки» разве что в столице и престижных, перспективных областных центрах (к примеру, в той же Чите сильно не развернёшься на «переворачивании»).
Именно поэтому российский сектор экономики, связанный с флиппингом, практически пуст – в стране элементарно ещё не хватает специалистов, которые живут за счёт поиска «бросовой» недвижимости, интенсивного ремонта и быстрой перепродажи, что составляет один цикл «вложения денег - получения дохода».
По примерным подсчётам, на данный момент на рынке Москвы присутствует около 20 тысяч флипперов, что очень мало в городе, население которого перевалило за 18 миллионов человек.
К слову, флипперы также подразделяются на людей, которые занимаются исключительно жилищным фондом и на тех, кто ищет предложения в коммерческом секторе. Например, даже «недооценённый ларёк», стоящий в выгодном месте, может двукратно отбить стоимость только из-за цены земли, находящейся под ним.
«Подводные камни»
Как и во всех видах предпринимательской деятельности, во флиппинге достаточно много подводных камней, не зная которые можно остаться либо ни с чем, либо с большой дыркой в кошельке.
Самое важное умение флиппера – это навык грамотно оценивать именно потенциал объектов недвижимости, знать полный диапазон стоимости квартир в выбранной локации, а также наработанные связи с проверенными бригадами ремонтников, ибо никто из специалистов по перепродаже квартир не занимается ремонтом самостоятельно.
Ко всему прочему важно помнить и столь важный нюанс, как 13% НДФЛ, который вы обязаны оплачивать с каждой удачной сделки, если занимаетесь флиппингом. Причём нельзя (да и противозаконно) проводить сделки под видом покупки-продажи своей квартиры «между родственниками», ибо в законе присутствует чёткая формулировка, что 13-типроцентным налогом обязательно облагается продажа объекта недвижимости, который находился в собственности меньше 3 лет.
Приёмы и стратегии
«Золотая жила» для флипперов – это аукционы по банкротству, где выставляется имущество лиц, потерявших всё и задолжавших крупные суммы денег, а также базы залоговой недвижимости. Что не исключает того, что некоторые самые выгодные сделки «приходят» с досок объявлений или с банальной прогулки «по району» в поисках «знающей бабушки», которая точно подскажет, кто и что продаёт.
Часто флипперы сами создают объявления вроде: «срочно выкуплю квартиру в вашем районе», ибо уже оценили потенциал места или уже проводили здесь важные сделки. В таком случае потенциальный продавец может соблазниться скоростью совершения сделки, если квартира досталась в наследство или попросту срочно нужны деньги.
Признаки того, что квартира принесёт прибыль
В флиппинге есть беспроигрышные позиции, которые говорят, что при совпадении большинства из них, цикл «покупка – ремонт – продажа» квартиры принесёт желаемый навар.
Чек-лист весьма стандартен:
- Квартира студия;
- Однокомнатная и двухкомнатная квартира – варианты, которые продаются значительно быстрее;
- Наличие балкона или лоджии;
- Приемлемая площадь («однушки» – 35-45 «квадратов», «двушки» - 50-60 «квадратов»);
- Окна, выходящие во двор;
- Не последний и не первый этаж;
- Адекватные соседи («не выбирай квартиру, а выбирай соседей» - известная истина);
- Хорошее состояние подъезда;
- Хорошее состояние дома;
- Удачное расположение (метро, остановка, парк или сквер рядом);
- И многое другое.
Признаки того, что с квартирой лучше не связываться, чаще всего скрываются «в бумагах».
Квартиры, с которыми лучше не связываться
Большинство признаков того, что с квартирой лучше не связываться, скрывается в бумагах. Именно поэтому расширенная юридическая грамотность для флиппера – одно из базовых требований к «профессии».
Самые критические позиции:
- Хозяева не хотят работать «в белую», поэтому предлагают снизить цену недвижимости для уплаты меньшего налога на прибыль;
- Квартиру продают по доверенности (признак «чёрных риэлторов» и больших проблем);
- Квартира получена в подарок от людей, не состоящих в родственных связях с нынешними владельцами (тот же признак);
- Квартира досталась в наследство менее 3 лет назад, так как высок риск появления других претендентов на наследство.
Не только ремонт, но и мебелирование
Флиппер предлагает то, от чего потенциальный покупатель не может отказаться – от полного решения большинства базовых проблем. Именно поэтому специалисты по перепродаже недвижимости чаще всего занимаются не только предоставлением косметического ремонта, полной замены электрики и сантехники «под ключ», но часто и минимально мебелируют квартиру, предоставляя вариант «заезжай и живи».
Конечно же, все дополнительные вложения суммируются и входят в конечную стоимость квартиры с небольшим наваром. Однако времени, нервов и сил на это требуется весьма и весьма много.
Причина такой популярности квартир «заезжай и живи» кроется… в ипотечном кредитовании.
Очень часто обычные граждане, которые решают наконец-то приобрести собственную недвижимость при помощи ипотеки, имеют на своих руках сумму денег, достаточную только для приобретения самого жилья. Иными словами, при покупке «стандартной» квартиры нужно немедленно изыскивать средства на мебелировку и минимальный ремонт, что очень непросто в условиях того, что близится очередной ипотечный платёж.
Флиппер «закрывает эти опции», из-за чего кредитных средств с лихвой хватает для покупателя на то, чтобы закрыть все первичные потребности. Именно поэтому флиппинг – это не только чей-то бизнес, но и важная социальная помощь «ипотечникам».
Стратегии
Опытные флипперы всегда исходят из худшего сценария развития событий. Грубо говоря, быть реалистом – ещё одна важная черта человека, который ввязался в этот достаточно сложный и высокорисковый бизнес.
Часто бюджетирование составляется исходя из того, что на непредвиденные работы закладывается 200-300 тысяч «свободных денег» от изначальной суммы. Это нужно хотя бы для того, чтобы хаотично не искать деньги в том случае, если износ сантехнических коммуникаций не был выявлен при первом осмотре квартиры и нужно срочно доплачивать ремонтникам за замену труб.
«Идеальная» формула флипперов достаточно проста: объект должен приобретаться не больше чем за 70% от предполагаемой конечной стоимости за вычетом трат на предполагаемый ремонт. Но все эти формулы и стратегии очень индивидуализированы.
Важен и жёсткий тайминг проведения ремонтных работ – не более трёх месяцев с момента покупки. Это важно хотя бы для того, чтобы ситуация на рынке недвижимости кардинально не поменялась за потраченное время, отчего важность проверенных свободных ремонтных бригад возрастает до максимума.
В целом, флиппинг – довольно непростой вид бизнеса, в чём вы можете убедиться выше. Однако достаточно интересный и лёгкий с точки зрения документооборота.
Именно поэтому, если есть минимальный капитал на руках, достаточный для того, чтобы купить квартиру и сделать в ней минимальный ремонт, вы прямо завтра можете взойти на эту тропинку и получить дополнительные средства предпринимательской деятельностью. Однако помните, что самая-самая база - это известная истина:
«предпринимательская деятельность – это та деятельность, которая ведётся на свой страх и риск».
И именно за умение понимать, оценивать и выдерживать риск, предприимчивые люди и получают свои доходы.
Подписывайся на канал, чтобы не пропускать следующие!✅ А уже сейчас рекомендую к прочтению:
