16 февраля Центробанк принял решение по размеру ключевой ставки на ближайшие месяцы — она сохранена на уровне 16,00% годовых. Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО «Первый специализированный застройщик» и совладелец группы компаний «Вместе», занимающейся реализацией девелоперских проектов в Сибири, уверен: несмотря на двузначное значение ключевой ставки, льготные ипотечные программы в середине 2024 года будут продлены, но застройщики всё равно столкнутся со снижением спроса.
Рекорды дней минувших
В 2023 году в России введено свыше 110 миллионов квадратных метров жилья. Это, по данным Росстата, абсолютный рекорд за всю современную историю нашей страны. Из них на долю застройщиков пришлось 51,7 миллиона квадратных метров — тоже рекордный показатель. Но «введено» — не означает «раскуплено»: как правило, распроданность к моменту ввода составляет не менее 60-65%. То есть 35-40% от этих 51,7 миллиона квадратных метров ещё предстоит продать.
Льготные ипотечные программы были своего рода топливом для движения всего локомотива организованного жилищного строительства вперёд, к светлому моменту насыщения рынка. Однако уже осенью топливо изменило свои качественные характеристики — первоначальный взнос увеличился до 20,1% по семейной ипотеке и до 30% — по ипотеке с господдержкой. Тем не менее, в июле, до изменения ключевой ставки, доля льготных ипотечных кредитов, согласно исследованию Домклик составляла 48,6%, а в августе она подскочила до 70,3%. Локомотив рекордно разогнался в сентябре — до 80,5% всех сделок. Декабрь, завершая год, показал пропорцию в 70% в пользу льготной ипотеки.
Январь традиционно является, во всех смыслах, холодным месяцем: спрос на квартиры в начале года всегда падает. Тут причиной и длинные каникулы, и то, что многие люди просто уже потратили сбережения (или совершили покупки с привлечением кредитных средств) в декабре. Однако январь 2024-го стал не просто холодным, а прямо-таки морозным: по данным Центробанка, выдача льготных жилищных кредитов по льготным программам упала в 3,6 раза в сравнении с декабрём 2023 года.
Поддержка россиянина или корм для спроса?
Расхожее мнение — в росте цен на недвижимость «виновата» льготная ипотека. Мол, ставка в 6-8% в сочетании с относительно небольшим первоначальным взносом (а при определённых навыках отдела продаж застройщика — и даже его отсутствием) «разогнала» спрос. Это так? Да, но лишь отчасти.
Подавляющее большинство тех, кто оформлял семейную ипотеку, — «целевые» покупатели, то есть действительно покупали более просторную квартиру или вообще первое собственное жильё взамен съёмного. С господдержкой дело обстояло несколько иначе: эту программу стали активно использовать не только те, кто нуждался в улучшении жилищных условий, но и инвесторы. Схема предельно простая: длинные дешёвые деньги, квартира с их помощью покупалась на стадии котлована, продавалась непосредственно перед вводом в эксплуатацию. Профит — в среднем от 20-25% до 50% от начальной стоимости; это с лихвой покрывало уплаченные за пару лет проценты по льготному кредиту.
В свою очередь, видя спрос, девелоперы торопились сформировать и предложение. Но тут нюанс в том, что практически всё современное жилищное строительство в России устроено по схеме эскроу-счетов и проектного финансирования. Это значит, что деньги, внесённые покупателем (неважно, собственные или заёмные) перечисляются застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию, а до тех пор мирно дремлют на тех самых эскроу-счетах. На что же тогда строить дома? На средства заёмного финансирования. По сути, это тоже кредит, только в долг у банка берёт не покупатель квартиры, а сам застройщик. Проценты начисляются весь срок строительства, а списываются в момент открытия эскроу-счетов. Ставки там вполне рыночные — выше, чем у льготной ипотеки. Поэтому, с одной стороны, надо поскорее достроить, чтобы раскрыть эскроу-счета и расплатиться с банком.
С другой, рынок есть рынок, конкуренция есть конкуренция. Поэтому большинство проектов строится в несколько очередей: сдали первую очередь — открыли эскроу — отдали (большую) часть банку. А на оставшееся можно (нужно!) проектировать следующий объект, пока конкуренты не опередили. Но когда застройщик начинает его проектировать, он сталкивается с тем, что за время, прошедшее с начала строительства первого объекта, цены выросли — на стройматериалы, отделочные, инженерию и прочее. Соответственно, ему нужно больше денег от банка. Соответственно, стоимость квадратного метра в новом объекте неизбежно будет выше.
Однако льготная ставка нередко позволяла считать подорожание за «квадрат» в абсолютных цифрах не слишком существенным: будучи «размазанным» на весь срок кредита, оно, конечно, увеличивало ежемесячный платёж, но не настолько существенно, чтобы отказаться от покупки. И, безусловно, некоторое изобилие предложений на рынке само по себе служило для потребителей стимулом для оформления льготной ипотеки: когда такой большой выбор, так и тянет что-то да выбрать.
В итоге льготная ипотека и реально помогла миллионам российских семей перебраться в современное комфортное жильё, и, как драйвер спроса, стала одной из причин роста цен на первичку.
Центробанк неоднократно заявлял, что ухудшение условий пол льготным кредитам призвано остановить разогнавшийся спрос, равно как и цены. Официально льготные программы завершают своё действие в июне 2024 года. Однако социальная политика Правительства, направленная на стимулирование рождаемости, даёт возможность предположить, что льготная ипотека не схлопнется — но будет существенно переориентированна. Было бы странно одной рукой индексировать материнский капитал, который можно использовать как первоначальный взнос, а другой — закрывать дорогу к его использованию закрытием льготных программ и заградительным ставками по рыночной ипотеке. Поэтому логическое рассуждение приводит нас к следующим выводам.
Семейная ипотека останется «в строю», и скорее всего, без существенных изменений текущих условий. Увеличение первоначального взноса до 20,1% для многих семей с двумя и более детьми в относительно небольших городах уже является серьёзным препятствием к покупке жилья: изыскать 40-50 тысяч на ежемесячный платёж для многих из них вполне реально и посильно, а вот собрать миллион-полтора на первоначальный взнос — другая история. Кроме того, сама по себе эта программа уже содержит ряд ограничений (наличие детей определённого возраста, как минимум) — в отличие от ипотеки с господдержкой. Вот тут есть настойчивое ощущение, что паровоз доехал до конечной: либо порог входа в эту программу сделают ещё более высоким, либо (что более вероятно) отменят её вовсе.
«И ты, банк?»
За всеми этими рассуждениями часто забывают, что выгодополучателями от льготных программ являются (являлись) не только покупатели и застройщики, но и банки. Как это было устроено:
— есть рыночная ставка;
— есть льготная;
— банк выдаёт по льготной, а разницу между ней и рыночной ему компенсирует государство. Ну, и сверху ещё немножко — на хлеб, масло и годовые премии.
В условиях если не галопирующей, то весьма взбодрившейся в 2023 году инфляции правительство посмотрело ретроспективно на этот аттракцион неслыханной щедрости и решило, что он обходится госбюджету слишком дорого. Поэтому к декабрю госсубсидирование льготной ипотеки снизилось суммарно на 1 процентный пункт. В октябре был возвращён временно отменённый норматив краткосрочной ликвидности, что снизило прибыль ещё на 0,9 процентного пункта.
Справочно: норматив краткосрочной ликвидности отражает запас высоколиквидных активов на балансе банка, который тот может потратить на исполнение обязательств перед кредиторами и вкладчиками в случае серьёзного кризиса. «Подушка безопасности» рассчитана на срок в 30 календарных дней и должна составлять 100%.
Ряд крупных банков сочли принятые меры покушением на прибыльность льготных ипотечных программ. И ввели комиссию за выдачу ипотечных кредитов — как бы для возмещения этой упущенной прибыли, — которую должен уплатить застройщик. Но финмодели девелоперских проектов, рассчитанные в рамках проектного финансирования, не допускают появления таких непредвиденных затрат. Поэтому строительные компании вынуждены внезапно появившуюся «зашивать» комиссию в стоимость квартир. Например, для Иркутска с населением свыше полумиллиона человек, в среднем, в зависимости от площади квартиры и класса ЖК, эта комиссия может составлять от 320 до 940 тысяч рублей.
Чем рынок успокоится?
Основной ориентир для рынка и всех участников процесса — размер ключевой ставки. Предпосылок к его ощутимому снижению в среднесрочной перспективе не видит и сам Центробанк. По всей видимости, семейная ипотека, как и другие узконаправленные программы (арктическая, дальневосточная), сохранятся в том или ином виде, но их доступность, какой она была в первой половине 2023 года, вернётся нескоро (если вообще вернётся). Можно предположить, что текущая ситуация на рынке труда — дефицит кадров по достаточно большому спектру специальностей — поможет представителям этих специальностей успешно и относительно оперативно решить квартирный вопрос. Тогда как россиянам, находящиеся в этом плане в менее выгодной позиции (на низкооплачиваемых и легко заменяемых позициях), рассчитывать на переезд в ближайшие годы не стоит.
IRK.ru
Фото из архива<\p>
