Ну, что друзья, уже в марте в силу вступит новая порция ограничений на ипотеку от Банка России✔️. Расскажу, что за ограничения, по кому они ударят и в целом, какие последствия стоит ожидать в контексте текущей ДКП.
Сначала посмотрим, как у нас сейчас обстоят дела на ипотечном рынке🔎.
Итак, в январе 2024 года выдачи ипотеки в России откатились к кризисным уровням: российские банки одобрили физическим лицам 65,5 тыс. ипотечных кредитов на 274,9 млрд руб. Если сравнивать с декабрём 2023 года:
⬇️ выдачи в количественном выражении упали на 65%;
⬇️ в денежном — на 66%.
Вместе с этим, год к году объём предоставленной ипотеки снизился на 3%, а число заключенных договоров — на 15%. Более слабые результаты ипотечный рынок показывал только после пика кризиса в 2022 году, когда продажи только начали восстанавливаться. Для сравнения: в июне 2022 года выдачи ипотеки находились на уровне 256,8 млрд руб.
Вернёмся к ограничениям. С 1 марта 2024 года Банк России введет дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. В частности, новые меры будут связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков.
Конкретно, надбавки к коэффициентам риска будут повышены по кредитам, выдаваемым гражданам с высоким показателем долговой нагрузки. Ну, например, при показателе долговой нагрузки заемщика выше 80% и первоначальном взносе 10-15% надбавка будет составлять девять (сейчас - шесть), а при первоначальном взносе от 50% надбавка к коэффициенту риска будет пять (сейчас - один). Проще говоря, друзья, это👆 фактически будет влиять на показатель одобряемости кредитов. И теперь многие те, кто раньше мог рассчитывать на согласие банка в получении жилищного кредита, после 1 марта получат отказ.
Зачем это делает Регулятор❓ Фактически такая мера направлена на ограничение рисков закредитованности граждан. По всем видимости, высокой ставки 16%, которую ЦБ оставил неизменной в прошлую пятницу, не достаточно, чтобы охладить кредитование в стране. ЦБ объясняет, что делается это интересах граждан, чтобы ограничить риски их закредитованнoсти. Что эти изменения значат банков? Чем выше уровень закредитованности у заёмщика, тем жёстче для него будут условия и тем больше средств придется откладывать банку денег в резерв. То же самое касается и первоначального взноса — чем ниже он будет, тем больше средств банкам придётся выводить для резерва. Соответственно, будет падать количество выдаваемых займов, банкам, просто-напросто, будет слишком накладно выдавать ипотеку заемщикам с большой кредитной нагрузкой.
Чего ожидать в обозримом будущем❓ Потенциально рыночные ипотечные ставки останутся на заградительном уровне, в целом спрос на жилье будет остывать. Однако до лета, вероятно, спрос на льготные программы будет сохраняться, поскольку люди будут спешить взять ипотеку по программам с господдержкой, потому что с 1 июля будут изменения по ним или отмена части госпрограмм. Так уже сейчас заканчиваются лимиты по ряду программ, например, по IT-ипотеке у части банков.
Что касается, ключевой ставки, от которой зависят и ставки по кредитам, то рассчитывать здесь на быстрое снижение не стоит. Ориентировочно, ставка начнёт снижать не раньше лета, тогда же логично ожидать снижения ипотечных ставок. По прогнозу Регулятора, в 2024 году ключевая ставка будет на уровне 13,5-15,5%. Кстати, до заседания в пятницу, этот диапазон был ниже —12,5-14,5%. "Ограничения и надбавки же будут действовать до тех пор, пока на рынке будут распространены рискованные практики" — так говорится в комментарии Регулятора.