Что будет дальше с ценами? Естественно, это главный вопрос, который сейчас всех интересует.
По мне, давать точную оценку, строить прогнозы, утверждать что-то на 100% - глупое занятие. Поэтому лично сама основываюсь на своем опыте, читаю достоверные источники, включаю логику и вспоминаю практику за более чем 20-ти летний стаж работы.
Я работаю на рынке недвижимости Москвы с 2006 года. До этого 3 года проработала в регионе, поэтому опыт свой, считаю достаточным, чтобы делать выводы. За это время я пережила со своими клиентами ни один кризис. И сейчас, когда только ленивый риелтор не кричит, что недвижимость всегда и только дорожает, я тихо улыбаюсь.
Знаете, на фондовом рынке есть «золотое правило» - цена на акцию не может расти вечно, рано или поздно, она упадет. Это правило мы можем считать аксиомой, оно не требует доказательств. Любой «игрок» биржи это знает и понимает. Так вот - рынок недвижимости «играет» по тому же самому правилу.
Как менялись цены на рынке недвижимости.
Полную картинку мы прекрасно можем отследить на графике «Индекса цен с 2000 года», который доступен всем в открытом источнике IRN.ru.
«Сытые» нулевые.
Как озвучила раннее – хоть лично я и начала работать в Москве риелтором только в 2006, у нас в Иваново рост цен на квартиры также продолжался почти все нулевые. В целом по стране было также. Просто в Московском регионе всегда все более масштабно.
2007-2008 год - пик роста рынка или «рынок продавца». В то время бывало мы реально не успевали доехать на просмотр квартиры, чтобы продавец не повышал цену. Хотим вносить аванс, а цена уже выросла. Тогда казалось - так будет вечно.
Кризис 2008.
На момент, когда рухнул банк в Америке, я работала в агентстве недвижимости «Агент 002». Учредителями холдинга из 5 компаний, куда входила и наша, были американцы. Нас уволили одним днем. Естественно, никто не знал, что будет дальше. До российского рынка кризис «докатился» к началу 2009 года.
И как следствие в 2009 году цены на квартиры "упали" в цене в среднем на 30%. К осени наступило полное затишье.
Рынок "покупателя" и появление первых публичных инвесторов в недвижимость. Я, как раз, считаю это время зарождения игроков на «росте цены». Приведу, как пример - ЖК "Марфино" недалеко от станции метро ВДНХ в Москве и застройщик "Ведис-групп", который на рынке одним из первых быстро сориентировался, что лучше сыграть на понижении цен на квартиры, но выиграть на объёме продаж. Квартиры там разошлись, как горячие пирожки.
К 2011 году рынок стабилизировался и снова пошел на рост. Инвестор "на рост цены" и отдельный инвестиционный пул квартир у застройщиков - уже норма.
Кризис 2014.
Начался с весенних событий "Крым наш". Фактически весь 2014 прошел на позитиве. Для большинства, происходящие события, не вызывали никакого опасения. Введение первых санкций и обострение экономической ситуации к концу года, еще в декабре 2014 вызывали ажиотаж на потребительском рынке.
Падение рынка неизбежно нас настигло в начале 2015, вместе с ключевой ставкой 20%. По сути, это первый большой кризис, когда мы начали осознавать, что «как раньше» теперь не будет никогда. Но русский человек упрямый и настырный, он привыкает жить в любой действительности.
2016-2018 - свыкание и приспособление к новым реалиям. Рынок недвижимости сложный, на новостройках "маржи" как таковой нет.
2019- рынок стабилизировался. После чемпионата мира по футболу, проведенному у нас в стране в 2018 году, на рынке недвижимости даже вновь можно было наблюдать вполне логичный рост. Он подкреплялся и ростом благосостояния населения.
2020 - пандемия и снова логичная коррекция рынка вниз.
Все движение цены за последние 5 лет также наглядно можно видеть на графике от IRN.ru.
Летом 2020 года государство принимает решение поддержать строительный сектор, введением на рынке льготной ипотечной ставки. Ставки в 4-6-8% при рыночных 10-12%, ожидаемо вызывают ажиотаж на рынке недвижимости. Ведь, нам по телевизору такие ставки показывали лишь по ипотеке заграницей. И вот теперь они у нас! Жилье становится «доступным». Пришло время «покупать».
Сентябрь 2020 - введенная льготная ипотека набирает обороты и рост цен на новостройки «бьет» все рекорды. Естественно, за рынком новостроек подтягивается вторичный рынок.
Эта «вакханалия» продолжается весь 2021 год. Впервые на рынке происходит парадокс – цена новостройки становится выше цены на вторичке. На рынке появляются вновь испеченные инвесторы, понабравшие по 2-4-8 ипотек одновременно!
Конец 2021 - рынок постепенно начинает стабилизироваться, пик «роста цены» пройден. В большинстве своем можно было наблюдать рост цены на 50-150% относительно цен начала 2020 года. У инвесторов в этот период есть возможность "красиво" выйти и хорошо заработать, если не жадничать.
2022 год - с известных событий февраля рынок "замер" на несколько месяцев. Но на рынок приходят «около нулевые ставки и прочие бредовые акции от застройщиков. Они вновь "оживили" его до осени. С сентября мы четко вошли в "пике" снижения, пусть и не такое значительное, как был рост.
Весь 2023 уже на государственном уровне у нас в стране, начинают «осознавать», что «натворили» какую-то кашу. Пытаются ввести регулирование, ведут разговоры об отмене льготной ипотеки, повысили ключевую ставку. Все это направлено на то, чтобы не допустить резкого «обвала» рынка. Но, как говорится, «поздно пить Боржоми, печень уже отказала».
В принципе дальнейшее движение рынка вполне возможно спрогнозировать, но я не Ванга.
На самом деле динамика и аналитика в цифрах и графиках – сухие факты. Гораздо сложнее к пониманию «человеческие судьбы».
И теперь мне очень хочется опять улыбнуться и вспомнить утверждения "специалистов" - вкладывайте в недвижимость, это самый надёжный инструмент у нас в стране. Ведь недвижимость никогда не падает в цене....
Вообще, мое мнение, кризисы 2020 и 2022 годов должны были развиваться по такому же «сценарию», как и кризисы 2008 и 2014 годов. Поэтому обязательно в следующих статьях напишу о:
- как льготная ипотека «убила» рынок «доступного» жилья
- про «индекс гречки» или «все побежали, и я побежал».
Подпишитесь на мой канал, чтобы быть в курсе всего происходящего на рынке недвижимости.
